Uitspraak
zaaknummer 200.051.692/01
29 maart 2011
GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTE,
advocaat: mr. C.S. Huizinga te Leeuwarden,
t e g e n
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. H.W. Gierman te Rotterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
1.2 Bij dagvaarding van 7 december 2009 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank
Zwolle-Lelystad van 9 september 2009, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 151312/HA ZA 08-1356 gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
1.3 Bij memorie van grieven heeft [appellante] drie grieven tegen het vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, haar vordering zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
1.4 Bij memorie van antwoord (met ingescande foto's en plattegrond) heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het vonnis zal bekrachtigen en [appellante] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep, met rente en nakosten.
1.5 [appellante] en [geïntimeerde] hebben daarna gedingstukken gewisseld, getiteld "akte" en "antwoordakte".
1.6 Ten slotte heeft [appellante] arrest op de stukken gevraagd.
2. Beoordeling
2.1 De hiervoor onder 1.5 bedoelde gedingstukken zijn verkapte memories. Gelet op de twee-conclusie-regel zal het hof er geen acht op slaan.
2.2 De rechtbank heeft onder rov. 2.1 tot en met 2.5 feiten vastgesteld. Grief 1 is gericht tegen rov. 2.2 van het bestreden vonnis. Het hof zal daarmee rekening houden.
Voor het overige bestaat over de vaststellingen geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.
2.3 Het gaat in deze zaak om het volgende.
a. Op 7 september 2006 heeft [appellante] het woon-/winkelpand aan de [adres 1] te [plaats] bezichtigd, dat te koop stond voor een vraagprijs van € 219.000,-.
Op 25 september 2006 is het pand in opdracht van [appellante] bouwtechnisch gekeurd.
b. Op 23 oktober 2006 heeft [appellante] het pand opnieuw bezichtigd, ditmaal in aanwezigheid van de door haar ingeschakelde NVM-makelaar [geïntimeerde].
c. De gemeente Steenwijkerland heeft desgevraagd aan [geïntimeerde] medegedeeld welke bestemming op het perceel rustte, dat er geen gemeentelijke aanschrijvingen ten aanzien van het perceel waren geweest en dat er geen bijzonderheden bekend waren ten aanzien van toekomstige ontwikkelingen in de bestemming van het perceel. [geïntimeerde] heeft geen onderzoek ingesteld naar eventuele nieuwbouw- of verbouwingsplannen in de omgeving van het perceel.
d. [geïntimeerde] heeft [appellante] bijgestaan bij de onderhandelingen over de aankoop van het pand.
e. Op 6 november 2006 heeft [appellante] het pand gekocht voor de prijs van € 200.000,-.
f. In april 2007 hebben de verkopers aan [appellante] medegedeeld dat een bouwvergunning was verleend voor het verbouwen en vergroten van het woon-/winkelpand op het aangrenzende perceel aan de [adres 2]. Deze vergunning bleek te zijn verleend op 16 augustus 2006.
g. Op 1 juni 2007 is het pand aan [appellante] geleverd. [appellante] is hiermee akkoord gegaan onder protest in verband met de voorgenomen aanbouw van de buren.
h. In 2007 hebben de buren een aanbouw gerealiseerd.
2.4 In dit geding heeft [appellante] betaling van € 26.581,58 gevorderd, met rente en kosten. Zij heeft daartoe aangevoerd dat [geïntimeerde] jegens haar is tekortgeschoten in haar zorgplicht door geen onderzoek te doen naar mogelijke bouwplannen van de buren. Hierdoor heeft [appellante] schade geleden, te begroten op het gevorderde bedrag, aldus [appellante].
De rechtbank heeft de vordering afgewezen.
2.5 Grief I is gericht tegen een deel van de feitenvaststelling van de rechtbank. De grief is in zoverre gegrond dat de bouwvergunning niet in oktober 2006, maar in augustus 2006 is verleend. Voor het overige kan de gegrondheid van de grief in het midden blijven, omdat, zoals volgt uit hetgeen hierna zal worden overwogen, de gegrondheid van de grief geen verschil maakt voor de toewijsbaarheid van de vordering.
2.6 De grieven II en III zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] niet is tekortgeschoten in haar zorgplicht.
2.7 Een makelaar die wordt ingeschakeld in verband met het voornemen een woning te kopen, dient tegenover zijn (of haar) opdrachtgever de zorg te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot mag worden verwacht. Deze zorgplicht brengt niet zonder meer of als algemene regel mee dat de makelaar eigener beweging onderzoek dient te doen naar de vraag of er ten behoeve van een of meer belendende percelen bouwvergunningen zijn verleend. Het hangt immers van diverse omstandigheden af hoe bezwaarlijk een dergelijk onderzoek is en in hoeverre dit onderzoek naar redelijke verwachting gegevens zal opleveren die voor de opdrachtgever van belang zijn.
Voor zover al uit HR 18 april 1986, NJ 1986, 747, als algemene regel kan worden afgeleid dat de zorgplicht van de makelaar die in opdracht van de (aspirant) koper optreedt, meebrengt dat hij bij de gemeente informeert welke bestemming op het object rust en of er gemeentelijke aanschrijvingen zijn geweest, brengt dat niet mee dat hij ook dient te onderzoeken of er ten behoeve van belendende percelen bouwvergunningen zijn verleend. Ten eerste is het eerstbedoelde onderzoek immers minder omvangrijk dan het laatstbedoelde, omdat het slechts betrekking heeft op één object. Ten tweede is het eerstbedoelde onderzoek in de regel van groter belang voor de koper dan het laatstbedoelde onderzoek, omdat het ziet op de vraag of het door de koper voorgenomen gebruik van het te kopen object in overeenstemming is met door de gemeente te handhaven voorschriften.
Grief II gaat uit van een andere opvatting. Deze opvatting is niet feitelijk, maar normatief van aard en leent zich dus niet voor bewijslevering. Het bewijsaanbod ter zake daarvan wordt gepasseerd. De grief mist doel.
2.8 Grief III strekt ten betoge dat de omstandigheden van het geval meebrengen dat [appellante] van [geïntimeerde] mocht verwachten dat deze zou onderzoeken of een bouwvergunning was verleend ten behoeve van het perceel aan de [adres 2]. Hiertoe heeft [appellante] het volgende aangevoerd:
a. [geïntimeerde] moest ermee bekend zijn dat de [straat] in 2006 de bijzondere aandacht had van het locale bestuur in verband met de achteruitgang van de kwaliteit van het winkelaanbod en dat in dat jaar diverse panden in de [straat], waaronder monumentale panden, werden verkocht, verbouwd en heringericht. Het pand aan de [adres 2] is een oude smederij die begin 2006 is verkocht aan een ondernemer die er een logement in wilde gaan exploiteren.
b. Ten tijde van de bezichtiging van 23 oktober 2006 stond het pand aan de [adres 2] leeg. [appellante] heeft een beroep gedaan op de omstandigheid dat er volgens [geïntimeerde] toen geen schutting aanwezig was tussen beide percelen.
2.9 Het krantenartikel van 8 mei 2006 dat [appellante] ter onderbouwing van haar onder a weergegeven betoog heeft overgelegd, is ruim vijf maanden voor de bezichtiging gepubliceerd en bevat het bericht dat de welstandscommissie negatief had geadviseerd over de vergunningaanvraag van de eigenaar van het pand aan de [adres 2]. De overige door [appellante] in dit kader overgelegde krantenartikelen hebben niet specifiek betrekking op dat pand. Weliswaar mag van een op een locale markt opererende makelaar uit hoofde van zijn zorgplicht worden verwacht dat hij zich op de hoogte houdt van algemene ontwikkelingen die voor die locale markt van belang zijn, maar het betoog van [appellante] levert onvoldoende feiten en omstandigheden op om het oordeel te kunnen rechtvaardigen dat [geïntimeerde] die zorgplicht heeft geschonden. Ook bevatten die krantenartikelen onvoldoende concrete informatie om op grond daarvan te kunnen oordelen dat van [geïntimeerde] mocht worden verwacht dat zij [appellante] diende te wijzen op mogelijke bouwplannen van de buren of hiernaar nader onderzoek diende te doen.
2.10 Voorzover al moet worden aangenomen dat [geïntimeerde] bij de bezichtiging had moeten opmerken dat het pand aan de [adres 2] leeg stond, behoefde zij in die omstandigheid redelijkerwijs geen aanwijzing te zien dat de buren mogelijkerwijs bouwplannen hadden.
Indien ten tijde van de bezichtiging de schutting aanwezig was, zoals [appellante] heeft gesteld, leverde die omstandigheid geen aanwijzing op van bouwplannen van de buren. Indien de schutting toen niet aanwezig was en [geïntimeerde] daarover een vraag heeft gesteld waarop het antwoord was dat er een nieuwe schutting zou worden geplaatst, zoals [geïntimeerde] heeft gesteld, leverde ook die gang van zaken geen aanwijzing voor bouwplannen op. Het zou wellicht anders kunnen zijn indien er geen schutting aanwezig was en daarover niet is gesproken, maar geen van beide partijen heeft gesteld dat de toedracht zo was.
Het onder b weergegeven betoog van [appellante] baat haar dus niet.
2.11 Ook in samenhang beschouwd leveren de onder a en b weergegeven betogen onvoldoende feiten en omstandigheden op om te kunnen oordelen dat [geïntimeerde] haar zorgplicht heeft geschonden. Aan bewijslevering komt het hof daarom niet toe. Grief III wordt verworpen.
2.12 De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
3. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, op € 810,- aan verschotten en
€ 1.158,- aan salaris van de advocaat, en op € 131,- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente over voornoemde bedragen vanaf de vijftiende dag na heden tot aan de dag der algehele betaling en met € 68,- voor nasalaris van de advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;
verklaart voornoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman,
W.J. Noordhuizen en G.C.C. Lewin en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 29 maart 2011.