Uitspraak
Arrest d.d. 12 april 2011
Zaaknummer 200.050.411/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
De vereniging Vereniging van Eigenaren [adres 1] en [adres 2],
gevestigd te [plaats],
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. P.R. van den Elst, kantoorhoudende te Leeuwarden,
tegen
De besloten vennootschap Emmen 55 Beleggingen B.V.,
gevestigd te Emmen,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: Emmen 55,
advocaat: mr. P. van Rossum, kantoorhoudende te Emmen.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 18 augustus 2009 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 17 november 2009 is door de VvE hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Emmen 55 tegen de zitting van 8 december 2009.
De conclusie van de memorie van grieven, waarin de VvE haar oorspronkelijke vordering heeft vermeerderd, luidt:
"te vernietigen het vonnis op 18 augustus 2009 onder zaak-/rolnummer 279396/CV EXPL 09-3347 door de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, tussen partijen gewezen, en opnieuw rechtdoende, doende wat de rechter in eerste aanleg had behoren te doen, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:
I voor recht te verklaren dat Emmen 55 als eigenaar van de bedrijfspanden, die deel uitmaken van het appartementencomplex [adres 1] en [adres 2] te [plaats], gehouden is om bij te dragen in de kosten inzake het onderhoud van het dak en de goten van het gebouw;
II Emmen 55 te veroordelen om aan VvE tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 6.330,32 euro wegens achterstallige bijdragen, te vermeerderen met een maandelijkse bijdrage van 119,40 euro vanaf 1 juni 2010 en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
III Emmen 55 te veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door Emmen 55 verweer gevoerd met als conclusie:
"het vonnis van de rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden d.d. 18 augustus 2009, onder zaak-/rolnummer 279396 CV EXPL 09-3347 tussen partijen gewezen, voor zoveel nodig onder verbetering en/of aanvulling van gronden, te bekrachtigen en appellante in haar vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, althans die af te wijzen als zijnde ongegrond en onbewezen, alles met veroordeling van appellante in de kosten van het geding in hoger beroep."
Ten slotte heeft de VvE de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
De VvE heeft één grief opgeworpen.
De beoordeling
De feiten
1. Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten is geen grief gericht. Deze feiten komen, tezamen met wat in hoger beroep tussen partijen vast staat, op het volgende neer.
1.1 [de projectontwikkelaar] (hierna [de projectontwikkelaar]) heeft als eigenaar een appartementencomplex aan de [adres 1] en de [adres 2] te [plaats] laten bouwen. Het gebouw bevat 5 winkeleenheden op de begane grond en zestien wooneenheden op de twee daarboven gelegen woonlagen.
1.2 [de projectontwikkelaar] heeft bij notariële akte van 2 maart 2004 het gebouw laten splitsen in appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 BW. In de splitsingsakte is onder paragraaf 4 het modelreglement voor splitsing (versie 1992) opgenomen, met daarin verwerkt enkele wijzigingen. Voor het geschil tussen partijen zijn de volgende artikelen uit dat reglement van belang.
1.3 Onder letter B met het opschrift "Aandelen die door de splitsing ontstaan en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn" bepaalt artikel 2 sub 4:
De eigenaar (of eigenaars) van de winkelappartementen op de begane grond, maakt geen gebruik van de gemeenschappelijke ruimten naar de woningen en evenmin van de liften en andere gemeenschappelijke zaken en draagt derhalve niet bij aan- en deelt niet mee in de door de vereniging van eigenaars te reserveren bedragen voor onderhoud, schoonhouden (ook voor de ramen op de eerste en tweede verdieping) en kosten van verzekering en vervanging van deze zaken.
De eigenaar (of eigenaars) van de winkel appartementen draagt derhalve slechts bij in de kosten van verzekering van het gebouw.
Kosten van vernieling, verzekering en schoonhouden van de winkeldelen, kozijnen, ramen, deuren, voor zover behorend bij de winkelappartementen zijn voor rekening van de eigenaar (of eigenaars) van de winkelappartementen.
1.4 Onder letter C, met opschrift "Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars", bepaalt artikel 3:
Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend (onverminderd het bepaalde in artikel 2 lid 4):
a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a;
(…)
1.5 In artikel 9, onder letter F met het opschrift "Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken", staat:
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
(…)
de daken
(…)
de leidingen voor de afvoer van hemelwater
(…)
1.6 Blijkens de transportakte, verleden op 30 juni 2005, heeft Emmen 55 de 5 appartementsrechten met betrekking tot de winkels op de begane grond gekocht.
1.7 De VvE heeft vergeefs van Emmen 55 betaling gevorderd van maandelijkse reserveringen voor onderhoud van het dak en de goten van het gebouw, zulks vanaf 1 januari 2006.
De vordering en beoordeling daarvan in eerste aanleg
2. De VvE heeft gevorderd voor recht te verklaren dat Emmen 55 als eigenaar van de bedrijfspanden, die deel uitmaken van het appartementencomplex, gehouden is bij te dragen in de kosten van onderhoud van het dak en de goten van het gebouw en haar te veroordelen tot betaling van de achterstallige bijdragen daarvoor.
3. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. Daartoe heeft hij geoordeeld dat het dak en de goten op grond van artikel 9 van het splitsingsreglement gemeenschappelijk zijn, terwijl artikel 3 onder a meebrengt dat de kosten voor onderhoud en behoud van die gemeenschappelijke zaken voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen, voor zover die kosten niet ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in art. 5:121 BW ten laste komen van bepaalde eigenaars.
Art. 2.4 kan volgens de kantonrechter niet anders gelezen worden dan dat daarin een uitzondering wordt gemaakt op deze gemeenschappelijk te dragen kosten. Met de passage "de eigenaar (of eigenaars) van de winkel appartementen draagt derhalve slechts bij in de kosten van verzekering van het gebouw" is , gelet op het woord "slechts", aangegeven welke kosten wel gedragen moeten worden door de eigenaar van de winkelappartementen.
Wijziging van eis
4. De VvE heeft haar vordering bij memorie van grieven en derhalve tijdig vermeerderd tot € 6.330,32 voor achterstallige bijdragen tot en met mei 2010, te vermeerderen met € 119,44 per maand vanaf juni 2010 en met wettelijke rente.
Emmen 55 heeft zich niet tegen eiswijziging verzet en het hof ziet ook ambtshalve geen reden om deze wijziging niet toe te laten.
Bespreking van de grief
5. Met haar grief komt de VvE op tegen de afwijzing van haar vordering en de daarvoor gebezigde motivering, gebaseerd op de uitleg van art. 2.4 in relatie tot artikel 3.
Volgens de VvE moet onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds gemeenschappelijke zaken of ruimten waarvan de eigenaren van winkelappartementen geen gebruik maken zoals bedoeld in artikel 2.4, en anderzijds andere gemeenschappelijke zaken zoals goten, daken, funderingen en dragende muren. Artikel 2.4 vormt een uitzondering op de hoofdregel in de artikelen 3 en 9. De kantonrechter maakt artikel 2.4 ten onrechte tot hoofdregel.
6. Emmen 55 voert aan dat bij de uitleg van een splitsingsakte de bewoordingen daarvan naar objectieve maatstaven dienen te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van het reglement. Uit artikel 2.4 juncto artikel 9 van de splitsingsakte blijkt ondubbelzinnig dat Emmen 55 niet hoeft bij te dragen in onderhoudskosten van gemeenschappelijke zaken als dak, dragende muren, fundering en dakgoten. De achtergrond van art. 2.4 is volgens Emmen 55 dat de woonappartementen voor een aanzienlijk lagere prijs zijn verkocht dan aanvankelijk begroot, terwijl de winkelappartementen juist voor een veel hogere prijs in de markt zijn gezet dan aanvankelijk was begroot, hoewel er fouten bij de bouw van die winkelruimten zijn gemaakt waardoor de winkels moeilijker te verhuren zijn. Om de exploitatie aantrekkelijk te houden is ervoor gekozen om in de splitsingsakte op te nemen dat voor rekening van de eigenaren van winkelappartementen alleen komen: kosten van vernieling, verzekering en schoonhouden van de winkeldelen, kozijnen, ramen, deuren, voor zover behorend bij de winkelappartementen, en dat de eigenaars van de bovengelegen appartementen alle kosten dragen van onderhoud aan de overige gemeenschappelijke ruimten. Daarvan biedt Emmen 55 zo nodig bewijs aan.
7. Het hof stelt voorop dat bij de uitleg van een splitsingsakte als de onderhavige telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
Aangezien partijen verschillen van inzicht over de uitleg van een bepaling in de akte van splitsing dient het hof deze bepaling zelf uit te leggen. Nu bedoeld document naar zijn aard bestemd is om de rechtspositie van een aantal derden te beïnvloeden, in het bijzonder die van de (toekomstige) eigenaren van (en andere gerechtigden tot) zowel de woonappartementen als de winkelappartementen in het complex, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of de formulering van dat document, dienen de bewoordingen van de splitsingsakte naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van het reglement. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. De taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de akte is opgesteld is daarbij, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, wel van groot belang, doch niet alléén bepalend. Bij die betekenis dient ook gelet te worden op de desbetreffende kring van het maatschappelijk verkeer waarbinnen deze akte is opgesteld, op de structuur van de tekst als geheel, en op de aannemelijkheid van rechtsgevolgen in de ene dan wel de andere uitleg. Daarbij gaat het niet om de subjectieve bedoelingen van de partijen die de akte hebben opgesteld, voor zover die niet uit de akte zelf blijken.
8.1 Het hof is van oordeel dat uit artikel 2.4 zelf volgt wat de achtergrond is van de toedeling van bepaalde daar genoemde kosten aan hetzij de eigenaren van woonappartementen, hetzij die van de winkelappartementen: het gaat erom of men van bepaalde op zichzelf gemeenschappelijke gedeelten van het complex gebruik maakt. Kennelijk maken de eigenaren of gebruikers van de winkelappartementen (hierna gemakshalve winkeliers genoemd) geen gebruik van de gemeenschappelijke ruimte die toegang verleent tot de woningen of van de liften.
8.2 Noodzakelijke en essentiële onderdelen van een gebouw zoals dak en goten, en ook de nu niet in geding zijnde fundamenten en dragende muren, worden eveneens door de winkeliers gebruikt, al is dat gebruik van een andere aard dan het gebruik van bijvoorbeeld vloeroppervlak.
8.3 Hieraan doet onvoldoende af dat ook in art. 2.4 staat dat eigenaars van winkelappartementen "derhalve slechts" bijdragen in de kosten van verzekering van het gebouw. Dat de bijdrageplicht van winkeliers voor alle gemeenschappelijke delen en zaken van het gebouw daartoe wordt beperkt, is immers geen logische conclusie in het licht van het met artikel 2.4 uitgedrukte uitgangspunt dat alleen de gebruiker betaalt. Het uitdrukkelijk noemen van de verzekering voor de opstal als post waaraan ook de winkeliers moeten bijdragen, benadrukt juist de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid van alle appartementsgerechtigden voor de instandhouding van het gebouw als zodanig, waarvan het dak en de goten bestanddeel zijn.
Het hof oordeelt het ook niet op voorhand aannemelijk dat uitsluitend de eigenaren van woonappartementen zouden moeten betalen voor het onderhoud van het dak, de goten en bijvoorbeeld de fundamenten van het gebouw.
8.4 Noch uit de overige tekst van de onder 1.3 tot en met 1.5 geciteerde bepalingen, noch uit de structuur van het splitsingsreglement blijkt, dat een verdergaande beperking van de bijdrageplicht voor winkeliers is beoogd dan voor de posten, genoemd in de eerste alinea van art. 2.4. Evenmin blijkt van een andere reden voor een beperking op de bijdrageplicht dan het feitelijk gebruik van bepaalde gemeenschappelijke ruimtes of bestanddelen. Met name geeft het splitsingsreglement geen objectief aanknopingspunt voor de door Emmen 55 geschilderde achtergrond voor een verdergaande beperking van de bijdrageplicht van winkeliers ten koste van de eigenaren van de bovengelegen woningen, te weten de hoogte van de door de eerste appartementseigenaren betaalde koopprijs aan [de projectontwikkelaar]. Zou dit wel van invloed zijn geweest, dan had zulks, ook met het oog op belangen van toekomstige appartementseigenaren, duidelijk kenbaar moeten zijn, hetgeen niet het geval is. Het hof ziet daarom geen reden om Emmen 55 te belasten met bewijs van haar stelling omtrent de niet in de akte uitgedrukte reden.
8.5 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grief slaagt. De gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar. Emmen 55 heeft daartegen geen andere verweren gevoerd die (opnieuw) aan de orde moeten komen als gevolg van de devolutieve werking van het appel.
9. Tegen de omvang van de gevorderde achterstallige en toekomstige termijnen voor de onderhoudsbijdrage is geen verweer gevoerd, zodat deze vordering eveneens toewijsbaar is zoals vermeerderd in appel.
De wettelijke rente over die termijnen is toewijsbaar vanaf de dag dat Emmen 55 met betaling van die termijnen in verzuim is. Dat is voor:
- de in eerste aanleg gevorderde € 5.000,- : vanaf 7 april 2009 (de datum van de dagvaarding in eerste aanleg);
- het meerdere van € 1.330,32 berekend tot en met mei 2010: vanaf 25 mei 2010 (de datum van vermeerdering van eis);
- de vanaf 1 juni 2010 tot de datum van dit arrest verschuldigde bijdragen: vanaf de datum van opeisbaarheid van de termijnen;
- nadien te vervallen termijnen: de datum waarop Emmen 55 met betaling in verzuim zal zijn.
De slotsom
10. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en het door de VvE gevorderde wordt alsnog toegewezen zoals hierna bepaald.
Emmen 55 wordt veroordeeld in de proceskosten van beide instanties (geliquideerd salaris advocaat in hoger beroep 1 punt, tarief II).
De beslissing
Het gerechtshof:
- vernietigt het vonnis waarvan beroep
en opnieuw rechtdoende:
- verklaart voor recht dat Emmen 55 als eigenaar van de bedrijfspanden, die deel uitmaken van het appartementencomplex [adres 1] en [adres 2] te [plaats], gehouden is om bij te dragen in de kosten inzake het onderhoud van het dak en de goten van het gebouw;
- veroordeelt Emmen 55 om aan VvE tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 6.330,32 wegens achterstallige bijdragen, te vermeerderen met een maandelijkse bijdrage van € 119,44 vanaf juni 2010, en te vermeerderen met de wettelijke rente over:
• € 5.000,- vanaf 7 april 2009 en
• € 1.330,32 vanaf 25 mei 2010 en over
• de vanaf 1 juni 2010 tot heden verschuldigde bijdragen: vanaf de datum van opeisbaarheid van deze termijnen,
• de na heden verschuldigde termijnen: vanaf de datum waarop Emmen 55 met betaling in verzuim zal zijn,
een en ander tot aan de dag der algehele voldoening;
- veroordeelt Emmen 55 in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE:
in eerste aanleg op € 369,25 aan verschotten en € 400,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat,
in hoger beroep op € 334,25 aan verschotten en € 894,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, M.E.L. Fikkers en H. De Hek,
en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 12 april 2011 in bijzijn van de griffier.