Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector belastingrecht
nummer 10/00046
uitspraakdatum: 5 juli 2011
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Groningen van 29 januari 2010, nummer AWB 08/2336, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de Heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 31 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2007 voor het jaar 2008 vastgesteld op € 326.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 januari 2010 gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 315.000.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 juni 2011 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen belanghebbende, bijgestaan door A, alsmede namens de Heffingsambtenaar B en drs. C, taxateur.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 31 te Z (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een in 2000 gebouwd appartement, van het type “Esprit” met berging en parkeerplaats, gelegen op de zevende bouwlaag van appartementencomplex “D”. De oppervlakte van de woning is ongeveer 115 m² en de oppervlakte van de berging is ongeveer 10 m².
2.2 De Heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg geconcludeerd tot verlaging van de waarde tot € 315.000. Tot staving van dit standpunt heeft de Heffingsambtenaar een taxatieverklaring d.d. 17 december 2008 overgelegd alsmede een taxatiematrix. Van het type Esprit zijn twee transacties opgenomen:
Bouwlaag nummer verkoopprijs verkoopdatum
11 47 € 330.000 3-12-2007
15 63 € 310.000 21-3-2006
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2007 niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend. Belanghebbende heeft ter zitting zijn klacht ter zake van het niet horen in de bezwaarfase laten varen.
3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 tot op € 290.000.
3.4 De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2007.
4.2 Belanghebbende betwist gemotiveerd de door de Heffingsambtenaar in hoger beroep voorgestane waarde per 1 januari 2007. Belanghebbende stelt dat bij de aanschaf van het nieuw gebouwde appartement in 1999/2000 sprake was van prijsdifferentiatie in die zin dat hoger gelegen appartementen duurder waren dan lager gelegen appartementen. De koopsom van het op de zevende bouwlaag gelegen appartement was indertijd dan ook lager dan de koopsommen van de hoger gelegen appartementen. Belanghebbende betwist dat de hoger gelegen appartementen als vergelijkingsobject kunnen dienen omdat deze, anders dan het appartement van belanghebbende, een onbelemmerd uitzicht hebben.
4.3 De taxateur heeft ter zitting aangegeven dat bij het bepalen van de waarde van het appartement met name is gekeken naar de transacties van de appartementen op nummer 47 en 63. Deze appartementen zijn gelegen op hogere bouwlagen dan het appartement van belanghebbende, maar zijn wel van hetzelfde type. De Heffingsambtenaar weerspreekt niet dat bij de oplevering van het complex de prijs van een appartement hoger was naar mate het hoger was gelegen, maar deze omstandigheid speelt omstreeks de waardepeildatum 1 januari 2007 bij verkoop geen rol meer.
4.4 Nu belanghebbende de door de Heffingsambtenaar verdedigde waarde gemotiveerd weerspreekt dient de Heffingsambtenaar deze waarde aannemelijk te maken. Het Hof is van oordeel dat, anders dan belanghebbende stelt, de Heffingsambtenaar bij de waardering van het appartement terecht geen waardedrukkende invloed heeft toegekend aan de lagere ligging. Weliswaar is tussen partijen niet in geschil dat het uitzicht vanuit de appartementen op de lagere etages niet onbelemmerd is, het Hof hecht geloof aan de verklaring van de Heffingsambtenaar dat deze omstandigheid zich niet vertaalt in een lagere waarde. Een lager gelegen appartement kan om andere redenen aantrekkelijker zijn dan een hoger gelegen appartement.
4.5 Gelet op het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de door hem aangedragen referentieobjecten die zijn gelegen in hetzelfde appartementen¬complex en van hetzelfde type zijn als het onderhavige appartement en voorts zijn verkocht omstreeks de peildatum, de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. P. van der Wal en
mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.
De beslissing is op 5 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (R.F.C. Spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 6 juli 2011
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.