Uitspraak
Arrest d.d. 24 mei 2011
Zaaknummer 200.023.509/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
gevestigd te Groningen,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. M.J. Blokzijl, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
Garden-End Building B.V.,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Garden-End,
advocaat: mr. R. van Kessel, kantoorhoudende te 's-Gravenhage.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 18 mei 2010 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
[appellant] heeft zich bij akte uitgelaten over de producties van Garden-End bij memorie van antwoord, waarna Garden-End bij antwoordakte heeft gereageerd. De bij eerdervermeld tussenarrest bepaalde comparitie van partijen heeft op 17 augustus 2010 plaatsgevonden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens is de zaak op verzoek van [appellant] verschillende keren aangehouden voor uitlating royement totdat Garden-End arrest heeft gevraagd.
Daartoe heeft Garden-End wederom de stukken overgelegd. In haar procesdossier bevindt zich niet het proces-verbaal van voornoemde comparitie. Het hof heeft bij dit arrest gebruik gemaakt van het exemplaar dat zich in het griffiedossier bevindt.
De verdere beoordeling
1. Gelet op het verhandelde ter comparitie oordeelt het hof voorts met betrekking tot de grieven 5, 6 en 7 als volgt.
1.1 Garden-End maakt, gelet op het verweer van [appellant] bij akte uitlating producties, geen aanspraak meer op een bedrag van € 233,23 dat voor oktober 2003 opeisbaar is geworden en als "beginsaldo WPM" onderdeel uitmaakt van de post "saldo VBA". Aldus bedraagt die post nog (€ 7.680,88 minus € 233,23)
€ 7.447,65. Garden-End heeft de opbouw van dit saldo, bestaande uit huurachterstanden vanaf oktober 2003 tot en met augustus 2006, gespecificeerd met haar productie 1 bij memorie van antwoord. Door [appellant] is deze specificatie niet gemotiveerd betwist, zodat het hof van de juistheid uitgaat.
1.2 [appellant] heeft ter comparitie geopperd dat de aanspraak op het saldo VBA mogelijk is verjaard, zonder dat verweer te concretiseren. Nu [appellant] na de gemotiveerde betwisting door Garden-End haar stellingen niet nader heeft onderbouwd, moet dit beroep op verjaring falen.
1.3 De ter zitting overgelegde specificatie met betrekking tot de huurachterstand tot en met augustus 2010 is voor het overige, met uitzondering van de drie daarbij opgetelde rekeningen van advocaten d.d. 28 oktober en 5 november 2009, ook niet gemotiveerd door [appellant] betwist.
Het hof deelt het standpunt van [appellant] dat de advocatennota's niet thuishoren op de door het hof gevraagde specificatie van de actuele huurachterstand, nu Garden-End zich ter comparitie voor het eerst op art. 8.4 van de huurovereenkomst beroept.
1.4 Daarmee komt het verschil tussen te betalen en betaalde huur tot en met augustus 2010 nog steeds uit op een tekort van € 1.116,87 (de in de specificatie genoemde achterstand minus de advocatennota's en het onder 1.1 genoemde bedrag van
€ 233,23). Ook kan worden vastgesteld dat ten tijde van dagvaarding in eerste aanleg een aanzienlijke huurschuld bestond, na wijziging van eis en per 15 november 2007 berekend tot en met november 2007, van € 18.189,56 te verminderen met eerdergenoemd bedrag van € 233,23.
1.5 Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat die initiële huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Dat geldt temeer nu -anders dan [appellant] heeft aangevoerd- die achterstand gedurende de procedure in eerste aanleg niet volledig is weggewerkt (zie overweging 7.3 van het tussenarrest van 18 mei 2010) en hiervoor, onder overweging 1.4, is berekend dat [appellant] ook gedurende de procedure in hoger beroep de achterstand niet volledig heeft ingelopen. Inmiddels vervallen huurtermijnen zijn evenmin stipt op tijd betaald.
Zoals in het tussenarrest onder 6.4 is overwogen, kwam [appellant] niet het recht toe gebruik te maken van een opschortingsrecht op de wijze waarop zij dat heeft gedaan. Zij heeft ter comparitie ook niet duidelijk kunnen maken dàt zij reden had tot opschorting, nu zij heeft toegegeven dat zij ook niet met bewijsstukken kan staven dat de rechtsvoorganger van Garden-End onvoorwaardelijk heeft toegezegd de voorpui te zullen vervangen.
1.6. Gelet op het voorgaande moeten deze grieven falen.
2. Zoals uit het voorgaande blijkt, dient grief 7, waarmee wordt betwist dat de huurachterstand ontbinding rechtvaardigt, te worden verworpen.
3. Grief 8 valt in twee subgrieven uiteen.
3.1 Zij richt zich ten eerste tegen de omvang van het door de kantonrechter toegewezen bedrag aan huurachterstand. [appellant] ziet daarbij naar het oordeel van het hof voorbij aan het feit dat de kantonrechter de situatie heeft beoordeeld naar de stand van zaken medio november 2007, nu ten tijde van de wijziging van eis de huurachterstand tot en met 15 november 2007 in kaart was gebracht. Uiteraard strekt daarop in mindering hetgeen [appellant] inmiddels meer mocht hebben betaald dan hij sindsdien aan nieuwe huurtermijnen verschuldigd is geworden. Bij de berekening van verschuldigde rente zal daarmee ook rekening moeten worden gehouden.
Zoals onder 1.1 reeds is vastgesteld dient echter wel een bedrag van € 233,23 op het toegewezen bedrag in mindering te worden gebracht. Voor het overige is dit onderdeel van de grief ongegrond.
3.2 Ten tweede richt de grief zich tegen de ontruimingstermijn van twee weken, bij welke korte termijn Garden-End naar de mening van [appellant] onvoldoende belang heeft.
Het hof constateert dat [appellant] ook niet heeft onderbouwd welk concreet belang zij heeft bij een langere termijn. Dat zij moet ontruimen kan ook niet meer geheel onverwacht komen. Het hof zal de termijn evenwel, nu het een lopend bedrijf met enkele werknemers betreft, billijkheidshalve verlengen tot 4 weken na betekening.
4. Met grief 9 betwist [appellant] dat er reden is haar reeds nu te veroordelen tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van de huurpenningen over de resterende periode van de huurtermijn na ontbinding van de overeenkomst.
Nu Garden-End ter comparitie heeft laten blijken tamelijk concrete plannen te hebben tot drastische verbouw van het pand, die wellicht ook al in beeld kunnen komen voor 2012, gaat het hof ervan uit dat Garden-End die plannen gaat realiseren na ontruiming door [appellant]. Om die reden zal de schadevergoeding na ontbinding worden beperkt tot de datum waarop [appellant] blijkens het dictum van dit arrest uiterlijk moet hebben ontruimd.
5. Grief 10 is, zoals uit het voorgaande blijkt: vergeefs, gericht tegen de proceskostenveroordeling in eerste aanleg.
6. De conclusie moet zijn dat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden wegens wanbetaling onder veroordeling van [appellant] in onder meer de proceskosten. Gelet op de sindsdien vervallen termijnen en verrichte betalingen zal het hof, om proceseconomische redenen, het vonnis in eerste aanleg vernietigen, behoudens de proceskostenveroordeling, en in zoverre opnieuw rechtdoen. Hetgeen inmiddels door [appellant] mocht zijn betaald, wordt geacht op het toegewezene in mindering te strekken.
De slotsom.
7. Het vonnis waarvan beroep wordt vernietigd met uitzondering van de proceskostenveroordeling. De huurovereenkomst zal worden ontbonden, [appellant] worden veroordeeld tot ontruiming en betaling van de huurachterstand tot en met 16 augustus 2011 alsmede de tot de ontruimingsdatum verschuldigde vergoeding voor het gehuurde, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, waarbij geen punten worden toegekend voor de aktes die geen bijzondere inhoud hebben (aldus voor salaris advocaat 2 punten, tarief II)
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis van 18 september 2008 waarvan beroep, behoudens ten aanzien van de proceskostenveroordeling,
en in zoverre opnieuw rechtdoend:
1. ontbindt de huurovereenkomst met ingang van heden;
2. veroordeelt [appellant] om de winkelruimte Overwinningsplein 15/17 te Groningen binnen vier weken na betekening van dit arrest met alle daarin van harentwege aanwezige goederen en personen te verlaten en te ontruimen met afgifte van de sleutels aan Garden-End;
3. veroordeelt [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Garden-End te voldoen ter zake van de huurpenningen voor de winkelruimte Overwinningsplein 15/17 te Groningen, gerekend tot en met 16 augustus 2010, de som van € 1.116,87, te vermeerderen met:
* de huurpenningen vanaf 1 september 2010 tot heden en met schade wegens gederfde huurpenningen vanaf heden tot de datum van ontruiming van € 3.664,32 per maand, per 1 oktober 2010 verhoogd met de overeengekomen huurprijswijzigingsclausule vermeld in art. 2 van Pro de huurovereenkomst;
* wettelijke rente over € 18.189,56 vanaf 22 november 2007 tot de datum van voldoening;
4. veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Garden-End bepaald op € 262,- voor verschotten en
€ 1.788,- voor salaris advocaat;
5. verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
6. wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Aldus gewezen door mrs. H. de Hek, voorzitter, M.E.L. Fikkers en M.C.D. Boon-Niks, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 24 mei 2011 in bijzijn van de griffier.