Uitspraak
Arrest d.d. 11 oktober 2011
Zaaknummer 200.075.849/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellant],
toevoeging,
advocaat: mr. E.T. van Dalen, kantoorhoudende te Groningen,
tegen
Stichting Acantus Groep,
gevestigd te Veendam,
geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Acantus,
advocaat: mr. H.G.E. Klatter, kantoorhoudende te Veendam.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis in kortgeding uitgesproken op 23 september 2010 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 14 oktober 2010 is door [appellant] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Acantus tegen de zitting van 26 oktober 2010.
De conclusie van de memorie van grieven luidt:
"bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, het op 23 september 2010 door de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, in kort geding tussen partijen gewezen vonnis te vernietigen, en, opnieuw rechtdoende, geïntimeerde alsnog in haar inleidende vordering niet ontvankelijk te verklaren dan wel de vordering van geïntimeerde af te wijzen met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door Acantus, onder het in het geding brengen van producties, verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:
"voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad om bij arrest,
- het op 23 september 2010 door de voorzieningenrechter van de Rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, in kort geding tussen partijen gewezen vonnis desnoods onder verbetering of aanvulling der gronden te bekrachtigen met betrekking tot de bepaalde ontruiming en proceskostenveroordeling althans de grieven van [appellant] ongegrond te verklaren, danwel dit appel af te wijzen en
- eerdervermelde tussen partijen gewezen vonnis te vernietigen en in zoverre opnieuw rechtdoende, Acantus alsnog in haar inleidende vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst aan [adres] te ontvangen en deze vordering toe te wijzen met veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurpenningen cq gebruikersvergoeding over september en oktober 2010 ten bedrage van € 517,70 per maand, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag, dat de betreffende bedragen betaald zouden moeten worden
- met veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties"
Door [appellant] is in het incidenteel appel geantwoord met als conclusie:
"bij arrest, bij voorraad uitvoerbaar, appellante in incidenteel appèl in het incidenteel appèl niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel het incidenteel appèl af te wijzen met veroordeling van appellante in incidenteel appèl in de kosten van het incidenteel appèl."
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.
De grieven
[appellant] heeft in het principaal appel twee grieven opgeworpen.
Acantus heeft in het incidenteel appel één grief opgeworpen.
De beoordeling
vaststaande feiten
1. Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.6) van het vonnis van 23 september 2010 zijn geen grieven gericht. in appel kan dan ook van deze feiten worden uitgegaan. Met wat verder vaststaat, komen de feiten op het volgende neer.
1.1. [appellant] (geboren [in 1945]) huurt sinds 16 december 1991 van Acantus de woning [adres]. Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Acantus van toepassing. Artikel 9.5 van deze voorwaarden bepaalt onder meer dat het de huurder verboden is hennep te kweken in het gehuurde.
1.2. Op 11 februari 2010 hebben medewerkers van de politie in de door [appellant] gehuurde woning (hierna: de woning) 151 bloeiende hennepplanten, 201 hennepstekken en (onder meer) 285 plantenbakken, een plantenspuit, een transformator en drie ventilatoren aangetroffen. De politie heeft Acantus hiervan op 9 maart 2010 op de hoogte gesteld. De politie heeft Acantus daarbij meegedeeld dat zij reeds tweemaal eerder, in 2004 en 2007, een hennepplantage in de woning heeft aangetroffen.
1.3. Acantus heeft [appellant] in een brief van 15 maart 2010 onder meer het volgende geschreven:
"Van de Regiopolitie Groningen hebben wij vernomen dat er op 3 maart jl. in uw woning aan [adres] een hennepplantage is ontmanteld. Volgens de informatie die wij van de politie hebben ontvangen zijn er ongeveer 400 hennepplanten aangetroffen en geruimd. Daarnaast heeft men ons meegedeeld dat dit al de derde keer is dat er een plantage in de door u gehuurde woning is aangetroffen.
Het houden van een hennepplantage is in strijd met de algemene voorwaarden van Acantus Groep:
(…)
Gezien het bovenstaande zullen wij onze jurist verzoeken een gerechtelijke procedure ter ontbinding van de huurovereenkomst te starten.
(…)
1.4. Naar aanleiding van deze brief hebben de advocaten van [appellant] en Acantus onderhandeld over een minnelijke regeling. In het kader van het tweede kans beleid heeft Acantus [appellant] een overeenkomst voorgelegd, die door [appellant] is geaccepteerd. De overeenkomst is schriftelijk vastgelegd in een stuk dat in augustus 2010 door [appellant] is ondertekend. In de considerans van de overeenkomst is onder meer het volgende vermeld:
'(…)Huurder heeft ter voorkoming van een ontbinding van de huurovereenkomst aangegeven een laatste kans op het huidige adres te wensen. Acantus Groep is bereid huurder een laatste kans te geven indien huurder te kennen geeft akkoord te gaan met aanvullende voorwaarden bij de huurovereenkomst en bereid is opgelegde hulpverlening te accepteren en zich te houden aan de aanwijzingen van de hulpverlening. Hierbij wordt aangetekend dat partijen afspreken dit als laatste kans te beschouwen."
Verder is in de overeenkomst onder meer het volgende vermeld:
(…)
Huurder zal geen hennepplantage telen (ook niet voor eigen gebruik) aan de [adres] en de woning overeenkomstig de bestemming tot woonruimte gebruiken. (…)
Bij het niet nakomen of niet behoorlijk nakomen van een of meer voor de huurder uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, zal deze overeenkomst door een rechterlijke uitspraak ontbonden kunnen worden wanneer de verhuurster aan huurder schriftelijk zal hebben te kennen gegeven, dat zij deze ontbinding wenst te doen intreden. De huurder zal in gebreke zijn door het enkel verloop van het enkele feit van de overtreding, niet-nakoming of niet-behoorlijke nakoming.
Huurder verklaart zich ervan bewust te zijn dat verhuurster hem een laatste kans biedt en dat bij overtreding van een van de eerder vermelde afspraken verhuurster in een voorlopige voorziening bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst zal vragen en aan hem geen andere woonruimte meer zal worden aangeboden."
1.5. In de week van 20 juli 2010 is [appellant] in de woning overvallen. de gealarmeerde politie heeft in de woning 60 hennepplanten aangetroffen.
procedure in eerste aanleg
2. Acantus heeft in kort geding de ontbinding, althans de ontbonden verklaring van de huurovereenkomst gevorderd, alsmede de veroordeling van [appellant] om de woning te ontruimen en de huurprijs tot aan de ontruiming te voldoen, een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3. De kantonrechter heeft, na door [appellant] gevoerd verweer, de vordering tot ontruiming toegewezen en de overige vorderingen afgewezen.
4. Acantus heeft de woning met gebruikmaking van het vonnis doen ontruimen.
wijziging van eis
5. Het hof stelt vast dat Acantus in haar memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van grieven in incidenteel appel haar eis gewijzigd heeft, in die zin dat zij de vordering tot betaling van de huurprijs/gebruiksvergoeding van
€ 517,70 per maand beperkt tot de maanden september en oktober 2010. [appellant] heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze wijziging en het hof ziet ook geen reden gebruik te maken van zijn bevoegdheid de wijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten.
beoordeling van het geschil
6. Met grief I in het principaal appel komt [appellant] op tegen de beslissing van de kantonrechter de vordering tot ontruiming toe te wijzen. Volgens [appellant] was Acantus ervan op de hoogte dat hij jarenlang op grote schaal hennep teelde in de woning en heeft zij de hennepteelt gedoogd. Daar is Acantus, aldus [appellant], pas in maart 2010 van terug gekomen. Omdat hij er niet op vertrouwde dat hij daadwerkelijk een laatste kans zou krijgen, kon hij geen weerstand bieden aan de op hem uitgeoefende druk om opnieuw hennepplanten te kweken. [appellant] ging er, stelt hij, vanuit dat het verbod om hennep te kweken nog niet van kracht was voordat de overeenkomst was ondertekend. De "laatste-kans overeenkomst" is pas in augustus 2010 ondertekend en volgens [appellant] heeft hij zich aan de voorwaarden uit die overeenkomst gehouden. [appellant] betwist dat Acantus een spoedeisend belang heeft bij haar vordering en beroept zich, naar het hof zijn stellingen begrijpt, op het "tenzij" aan het slot van artikel 6:265 lid 1 BW Pro.
7. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 4.3 van het vonnis van 23 september 2010 onder meer overwogen:
"Acantus heeft onweersproken gesteld dat [appellant] al in mei 2010 via zijn advocaat wist dat Acantus bereid was om in te gaan op het verzoek van [appellant] om hem een tweede kans te geven, onder meer onder de voorwaarde dat [appellant] geen hennep meer zou kweken in zijn woning. Dat dit pas later aan het papier is toevertrouwd en door [appellant] is ondertekend, doet naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter aan het bestaan van een overeenkomst tussen partijen niet af."
[appellant] heeft dit oordeel van de kantonrechter in appel niet bestreden. Hij heeft alleen betoogd dat hij ervan uitging dat de voorwaarde om geen hennep te kweken nog niet van kracht was. [appellant] heeft echter niet gesteld dat (en waarom) er nog geen sprake was van een overeenkomst, inhoudende dat Acantus van ontruiming zou afzien onder de voorwaarde dat [appellant] geen hennep meer zou telen, toen Acantus in mei 2010 liet weten bereid te zijn [appellant] een laatste kans te geven (onder meer) onder de voorwaarde dat hij geen hennep meer zou kweken in de woning. Wanneer [appellant] ervan uitging dat de voorwaarde nog niet van kracht was, is hij daar dan ook ten onrechte vanuit gegaan. Het hof laat dan nog buiten beschouwing dat het [appellant] ook afgezien van de "laatste-kans overeenkomst" verboden was om hennep te telen in de door hem gehuurde woning.
8. Voor zover [appellant] wil betogen dat de laatste kans pas in augustus 2010 is ingegaan, zodat de hennepteelt van juli 2010 niet relevant is, faalt deze stelling. In dit verband overweegt het hof dat gesteld noch gebleken is dat Acantus, toen zij de overeenkomst in augustus 2010 ter ondertekening aan [appellant] voorlegde, wist dat hij na maart 2010 opnieuw een hennepkwekerij in zijn woning had geëxploiteerd.
9. Het hof gaat voorbij aan het betoog van [appellant] dat Acantus de hennepteelt in zijn woning jarenlang heeft gedoogd. Als dat al zo is - wat Acantus ontkent - heeft Acantus met de brief van 15 maart 2010 op voor [appellant] ondubbelzinnige wijze een einde gemaakt aan dit gedogen. Door desondanks in mei 2010, kort na de niet mis te verstane waarschuwing van Acantus, opnieuw op betrekkelijk grote schaal hennep te kweken, heeft [appellant] het verbod hennep te kweken overtreden en is hij aldus tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
10. Bij de beoordeling van het beroep van [appellant] op het slot van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geldt als uitgangspunt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit overeenkomst een grond tot ontbinding oplevert. Waar het om gaat is of in dit concrete geval de gevorderde ontbinding met haar gevolgen toch niet is gerechtvaardigd, gezien de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming. Bij de in dat verband te maken beoordeling dient ook het woonbelang van [appellant] in aanmerking te worden genomen.
11. Naar voorlopig oordeel van het hof maakt het beroep van [appellant] in een eventuele bodemprocedure geen kans. Dat [appellant] zich er niet van bewust was dat de voorwaarde al van toepassing was, legt geen gewicht in de schaal. Het was [appellant] ook afgezien van de "laatste kans" al verboden hennep te kweken in zijn woning. Acantus had hem daar in haar brief van 15 maart 2010 nog op gewezen. Dat [appellant] er, zoals hij stelt, geen vertrouwen in had dat hem daadwerkelijk een laatste kans zou worden geboden, betekent niet dat hij in de periode dat de huurovereenkomst nog voortduurde zijn verplichtingen niet hoefde na te komen. Van [appellant] mocht, gelet op de na 15 maart 2010 ontstane reële dreiging van een ontbinding van de huurovereenkomst, juist verwacht worden dat hij zich stipt zou houden aan alle verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat [appellant], zoals hij stelt, de druk van zijn afnemers om hennep te gaan kweken niet kon weerstaan, is een omstandigheid die geheel in de risicosfeer van [appellant] ligt.
12. De slotsom is dat er in deze procedure in kortgeding met voldoende mate van zekerheid van kan worden uitgegaan dat in een eventuele bodemprocedure de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar is. Het staat immers vast dat [appellant] is tekortgeschoten in zijn verplichting om geen hennep te telen in de door hem gehuurde woning, terwijl een door hem gedaan beroep op het slot van artikel 6:265 lid 1 BW Pro voorshands kansloos moet worden geacht.
13. Uit wat hiervoor is overwogen over de tekortkoming van [appellant], volgt naar het oordeel van het hof dat Acantus een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Het hof neemt daarbij ook in aanmerking dat er ernstige risico's verbonden zijn aan de hennepteelt in woningen. Het gaat dan niet alleen om brandgevaar, maar ook om het risico op geweldsmisdrijven in verband met de hennepteelt, welk risico zich in mei 2010 ook heeft gerealiseerd. Onder deze omstandigheden heeft een verhuurder, als Acantus, belang bij een spoedige ontruiming van het gehuurde.
14. De grief faalt.
15. Grief II in het principaal appel heeft, naar [appellant] zelf al stelt, geen zelfstandige betekenis. Deze grief deelt dan ook het lot van de andere grief in het principaal appel.
16. Met de grief in het incidenteel appel komt Acantus op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot ontbinding/ontbonden verklaring. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen, omdat een voorziening die de rechtstoestand tussen partijen vaststelt naar haar aard niet voorlopig is. Het betoog van Acantus dat dit oordeel onjuist is, vindt geen steun in het recht. Dat een kantonrechter te Groningen wel eens in kortgeding een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft toegewezen, leidt anders dan Acantus veronderstelt niet tot een ander oordeel.
17. Het hof stelt vast dat Acantus geen grief heeft gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot betaling van de huur c.q. een gebruiksvergoeding. Dat betekent dat de gewijzigde vordering betreffende de huur ook in appel niet toewijsbaar is.
slotsom
18. Het hof zal de het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Het hof zal [appellant] in de proceskosten van het geding in appel veroordelen. Omdat Acantus in het incidenteel appel in het ongelijk is gesteld, zal het hof bij de bepaling van het salaris van de advocaat niet uitgaan van 1 punt, maar van (per saldo) 0,5 punt (tarief II).
De beslissing:
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten op € 263,00 aan verschotten en op € 497,00 voor geliquideerd salaris van de advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter. M.E.L. Fikkers en H. de Hek, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 11 oktober 2011 in bijzijn van de griffier.