Uitspraak
Arrest d.d. 11 oktober 2011
Zaaknummer 200.070.611/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna te noemen: [appellant],
toevoeging,
advocaat: mr. J.W.S. Peters, kantoorhoudende te Assen,
tegen
Vesteda Management B.V.,
gevestigd te Maastricht,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna te noemen: Vesteda,
advocaat: mr. B.J. Groenhuijzen, kantoorhoudende te Rosmalen.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 5 april 2011 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
Op 26 april 2011 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarvan is proces-verbaal gemaakt. Vervolgens is de zaak naar de rol verwezen, eerst voor uitlating royement en daarna voor arrest. Bij gelegenheid van de comparitie is afgesproken dat arrest zal worden gewezen op de stukken uit het griffiedossier.
De verdere beoordeling
Vaststaande feiten
1. Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter onder het kopje “de
vaststaande feiten” in het vonnis van 1 december 2009 zijn geen grieven gericht.Het hof zal ook van die feiten uitgaan, die met wat verder is komen vast te staan, op het volgende neerkomen.
1.1. [appellant] en zijn partner [partner van appellant] huren met ingang van 1 maart 2008 de woning aan het adres [adres] van Vesteda op grond van een schriftelijke huurovereenkomst d.d. 21 januari 2008.
1.2. [adres] grenst aan de linkerzijkant, bezien vanaf de voorzijde van de woning, aan de (achtertuin van de) woningen [adres 3], [adres 2] en [adres 4], waarbij de grens met [adres 3] eindigt halverwege de oprit van [adres]. Daar begint de grens met de achtertuin van [adres 2], die langs de garage van [adres] doorloopt tot aan het begin van de achtertuin van [adres], waar de grens met perceel [adres 4] begint.
1.3. Voorafgaand aan het aangaan van de huurovereenkomst hebben [appellant] en [partner van appellant] de woning, die toen leeg stond, bezichtigd. Bij die bezichtiging was namens Vesteda [de heer X] van Meeùs Vastgoedmanagement (hierna: Meeùs) aanwezig. Naar aanleiding van die bezichtiging is een inspectierapport opgesteld. In dat inspectierapport is onder meer vermeld:
“Kadaster tekening opvragen en i.o planten verw.”.
1.4. Ten tijde van de bezichtiging stond links naast de oprit van [adres] een heg. In het verlengde van de heg stond een schutting. In het verlengde van de schutting stond, op het perceel van [adres 2], een tuinhuis. Het tuinhuis stond tegen de muur van de garage van [adres] gebouwd.
1.5. Op 1 februari 2008 heeft [de heer A] van Meeùs aan [appellant] geschreven:
“Het bijgaande wordt u zonder begeleidend schrijven toegezonden:
0 ter informatie de plattegrond met de erfafscheiding. Garage staat dus op de grens.
Graag even bellen met mij voor een afspraak m.b.t. de tuin.”
1.6. Bij de oplevering van de woning [adres] zijn zijdens Vesteda werkzaamheden verricht aan de tuin van de woning. Bij die werkzaamheden is ook de heg tussen de oprit van [adres] en de tuin van [adres 2] verwijderd. Doordat ook de schutting is verwijderd - het staat niet vast door wie - kwam een strook grond vrij van 70 centimeter breed en 8 meter lang. [appellant] en [partner van appellant] hebben die strook van sierbestrating voorzien en (als deel van hun oprit) in gebruik genomen.
1.7. De bewoners van [adres 2] hebben tegen het verwijderen van heg en schutting en het in gebruik nemen van de strook grond geprotesteerd bij Vesteda.
1.8. Vesteda heeft [appellant] en [partner van appellant] vanaf juni 2008 verzocht (en later ook gesommeerd) de strook van sierbestrating te ontdoen en van teelaarde te voorzien, zodat de strook door de bewoners van [adres 3] en [adres 2] in gebruik kan worden genomen. [appellant] en [partner van appellant] hebben niet aan deze sommatie voldaan.
Procedure in eerste aanleg
2. Vesteda heeft [appellant] en [partner van appellant] gedagvaard en gevorderd dat zij, op straffe van verbeurte van een dwangsom, veroordeeld worden de strook grond van sierbestrating en geel zand te ontdoen en te voorzien van teelaarde. [appellant] en [partner van appellant] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd en in reconventie verklaringen voor recht gevorderd dat zij zich als een goed huurder gedragen, dat Vesteda zich niet als een goed verhuurder gedraagt en dat de gehele bestrate oprit deel uitmaakt van het gehuurde. Ook hebben zij gevorderd dat Vesteda veroordeeld wordt mee te werken aan een kadastrale aanpassing van de grenslijn tussen [adres] en [adres 3] – [adres 4], zodanig dat de bestaande en bestrate oprit kadastraal behoort bij [adres] en [adres] naast de garage een achterom krijgt. Ten slotte hebben zij de veroordeling van Vesteda tot betaling van schadevergoeding gevorderd.
3. In het tussenvonnis van 1 december 2009 heeft de kantonrechter [appellant] en [partner van appellant] toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat het feitelijk gebruik door hen van de genoemde strook grond als de feitelijke uitoefening van een huurrecht moet worden aangemerkt. Ter uitvoering van deze bewijsopdracht hebben [appellant] en [partner van appellant] schriftelijke verklaringen overgelegd van de bewoners van [adres 5] en [adres 3] en van de vroegere huurder van [adres].
4. In het eindvonnis van 27 april 2010 heeft de kantonrechter overwogen en beslist dat [appellant] en [partner van appellant] het hun opgedragen bewijs niet hebben geleverd. Volgens de kantonrechter bieden de overgelegde schriftelijke verklaringen geen steun voor de stelling van [appellant] en [partner van appellant] dat partijen afspraken hebben gemaakt over de verhuur van de desbetreffende strook door Vesteda aan [appellant] en [partner van appellant]. De kantonrechter heeft om die reden de vordering van Vesteda in conventie toegewezen en de reconventionele vorderingen van [appellant] en [partner van appellant] afgewezen.
Bespreking van de grieven
5. Het hof constateert dat [appellant] wel maar [partner van appellant] niet in appel is gekomen. Wanneer een van de partijen die in eerste aanleg aan dezelfde zijde stonden in hoger beroep gaat, dient de rechter in hoger beroep, indien sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding, aan zijn uitspraak ook gelding te verlenen ten opzichte van de niet in hoger beroep gekomen partij. Dat vloeit voort uit de bevoegdheid van een in eerste aanleg in het ongelijk gestelde partij om gebruik te maken van de mogelijkheid tot een hogere voorziening, ongeacht de houding van haar mede-partij (vgl. Hoge Raad 3 mei 2002, LJN: AD9618, NJ 2002, 393). In dit geval is ten aanzien van enkele vorderingen sprake van een processueel ondeelbare rechtsverhouding. Indien het hof tot vernietiging van het bestreden vonnis komt, zal het dan ook bepalen dat het arrest voor wat betreft die vorderingen ook ten aanzien van [partner van appellant] gelding heeft.
6. Tegen de bewijsopdracht in het tussenvonnis zijn geen grieven gericht. De bewijsopdracht staat in appel vooralsnog (zolang de grieven niet slagen) dan ook niet ter discussie. Dat betekent dat de vraag centraal staat of [appellant] feiten en omstandigheden heeft bewezen waaruit volgt dat [appellant] op grond van de huurovereenkomst de strook grond mag gebruiken. Dat is het geval wanneer uit de door [appellant] bewezen feiten en omstandigheden volgt dat partijen zijn overeengekomen dat de strook grond tot het gehuurde hoorde dan wel [appellant] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat dit het geval was.
7. Met de grieven I tot en met III komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] en [partner van appellant] niet in de bewijslevering zijn geslaagd en tegen het daarop gebaseerde oordeel dat daarmee vaststaat dat een juridische grondslag ontbreekt voor de stelling dat de strook grond onder de huurovereenkomst valt. De grieven hangen met elkaar samen. Het hof zal ze tezamen bespreken.
8. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het ten tijde van de bezichtiging van de woning door [appellant] en [partner van appellant] niet mogelijk was om buiten de garage om de achtertuin van [adres] te bereiken. Het tuinhuis van de bewoners van [adres 2] maakte het onmogelijk om vanaf de oprit van [adres] langs de garage de achtertuin van [adres] te bereiken. Dat er wel een "achterom" was tot 2006 maakt dat niet anders. Uit de overgelegde schriftelijke verklaring van [vorige bewoner], de vorige bewoner van [adres], blijkt dat toen hij de woning betrok er, anders overigens dan tijdens zijn eerdere bezichtiging van het pand, van een “achterom” geen sprake meer was. Gelet op de feitelijke situatie ten tijde van de bezichtiging mocht [appellant] er niet vanuit gaan dat de strook grond naast de garage tot het gehuurde behoorde. Dat bij gelegenheid van de bezichtiging of nadien van de zijde van Vesteda is aangegeven dat tot het gehuurde een “achterom” behoorde (op de plaats van het tuinhuis) is gesteld noch gebleken. Het hof gaat dan ook voorbij aan het betoog van [appellant] dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst met Vesteda tot het gehuurde een “achterom” behoorde. Dat alle andere vergelijkbare woningen aan [straat] wel de mogelijkheid hebben om buiten de garage om de achterzijde van de woning te bereiken leidt, gelet op de aan [appellant] kenbare feitelijke situatie ten tijde van de bezichtiging
- waarvan gesteld noch gebleken is dat deze ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was gewijzigd - niet tot een ander oordeel.
9. De vraag die resteert is of voor de strook grond naast de ten tijde van de bezichtiging bestaande oprit wat anders geldt dan voor de strook naast de garage. Dat ligt naar het oordeel van het hof, gezien de feitelijke situatie ten tijde van de bezichtiging niet voor de hand, nu deze strook in het verlengde ligt van de strook naast de garage. Daar komt bij dat op (het voorste deel van) de strook naast de oprit toen een heg groeide. De strook was dus niet als (deel van de) oprit in gebruik. [appellant] mocht er gelet op de ten tijde van de bezichtiging bestaande situatie niet gerechtvaardigd op vertrouwen dat de strook grond naast de oprit deel uitmaakte van het gehuurde. Daaraan doet niet af dat de bewoners van [adres 3] in hun schriftelijke verklaring hebben aangegeven dat de heg in het verleden altijd door de bewoners van [adres] is onderhouden. Gesteld noch gebleken is immers dat dit [appellant] ten tijde van de bezichtiging al bekend was.
10. [appellant] heeft echter ook aangevoerd dat hij ten tijde van de bezichtiging uitdrukkelijk aan [de heer X] van Meeùs gevraagd heeft of de heg bij de tuin hoorde en, zo ja, of de heg verwijderd kon worden, dat hij toen heeft aangegeven dat dit een voorwaarde was voor het huren van de woning, dat [de heer X] heeft aangegeven wat de breedte van de tuin was, heeft bevestigd dat de heg bij de woning hoorde en heeft aangegeven dat de heg in opdracht van Meeùs verwijderd zal worden.
11. Vesteda heeft gemotiveerd betwist dat [de heer X] heeft verklaard dat de strook grond onder de heg tot het gehuurde behoorde. Volgens Vesteda is de heg verwijderd op grond van een onderhoudsafspraak. De verwijdering is, stelt zij, geen onderdeel van een ingebruikgave van de grond als onderdeel van wat is verhuurd.
12. Wanneer, zoals [appellant] stelt maar Vesteda betwist, [de heer X] bij de bezichtiging desgevraagd inderdaad heeft verklaard dat de strook grond naast de oprit (met daarop de heg) tot het gehuurde behoorde en dat Vesteda de heg zou laten verwijderen, mochten [appellant] en [partner van appellant] ervan uitgaan dat deze strook grond bij de te verhuren woning behoorde en dat zij, wanneer zij een huurovereenkomst met Vesteda betreffende de woning zouden aangaan, ook de strook grond naast de oprit van Vesteda zouden huren. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat Vesteda, naar tussen partijen niet ter discussie staat, na de bezichtiging de heg op de strook grond heeft verwijderd.
13. Op [appellant] rust de bewijslast van zijn stellingen betreffende de uitlatingen van [de heer X] bij gelegenheid van de bezichtiging. [appellant] heeft aangeboden al zijn stellingen te bewijzen. Ten aanzien van de gebeurtenissen bij de bezichtiging heeft hij een specifiek bewijsaanbod gedaan door aan te bieden naast zichzelf ook zijn zus D. [appellant] en [partner van appellant], die beiden bij de bezichtiging aanwezig zouden zijn geweest, als getuige te doen horen. Daarmee heeft hij een voldoende concreet en ter zake doend aanbod tot getuigenbewijs gedaan. Het hof zal hem dan ook tot het bewijs van zijn stellingen toelaten.
De beslissing:
Het gerechtshof:
laat [appellant] toe te bewijzen dat [de heer X] tijdens de bezichtiging van de woning heeft verklaard dat de strook grond naast de oprit, waarop toen een heg groeide, tot het gehuurde behoorde en dat Vesteda de heg zou laten verwijderen;
bepaalt - voor zover [appellant] het bewijs zou willen leveren door middel van getuigen - dat het verhoor zal plaatsvinden in het Paleis van Justitie, Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden, op een nog nader te bepalen dag en uur voor mr. H. de Hek, hiertoe tot raadsheer-commissaris benoemd;
verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 8 novemer 2011 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf, van hun raadslieden en van de getuige(n), voor de periode van drie maanden na bovengenoemde rolzitting, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mrs. R.A. Zuidema, voorzitter, M.E.L. Fikkers en H. de Hek, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 11 oktober 2011 in bijzijn van de griffier.