Uitspraak
Arrest d.d. 20 december 2011
Zaaknummer 200.074.546/01
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiser,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. L.H. Haarsma, kantoorhoudende te Tynaarlo,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
toevoeging aangevraagd,
advocaat: mr. J.G. Besling, kantoorhoudende te Assen.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 30 augustus 2011 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
[geïntimeerde] heeft een antwoordakte genomen, waarbij producties zijn overgelegd.
[appellant] heeft een antwoordakte na tussenarrest genomen.
Vervolgens hebben partijen de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
Antwoordakte [geïntimeerde]
1. [appellant] heeft betoogd dat onderdelen van de antwoordakte van [geïntimeerde] en de door [geïntimeerde] overgelegde producties buiten beschouwing moeten worden gelaten. Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. De desbetreffende onderdelen en producties ondersteunen, grotendeels, het betoog van [geïntimeerde] naar aanleiding van de door [appellant] overgelegde bankafschriften. Bovendien heeft [appellant] de gelegenheid gehad, en te baat genomen, om op alle onderdelen van de akte van [geïntimeerde] en op de overgelegde producties te reageren, zodat hij niet in zijn processuele belangen is geschaad.
Vaststaande feiten
2. Het hof ziet redenen om zelf de vaststaande feiten vast te stellen. Deze komen op het volgende neer.
2.1. [geïntimeerde] huurt van [appellant] de woning aan [adres]. De huurovereenkomst tussen partijen is op 1 augustus 2006 aangegaan en is vastgelegd in een door partijen ondertekend schriftelijk huurcontract gedateerd 30 juli 2006. In dit huurcontract is onder meer het volgende vermeld:
“Voorwaarden
(…)
2.2 Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld in mei 1998 en gedeponeerd op 26 mei 1998 bij de griffie van de rechtbank te ’s-Gravenhage en aldaar ingeschreven onder nummer 66/1998, hierna te noemen “de algemene bepalingen”.
Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen. De algemene bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.
Duur, verlenging en opzegging
3.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor twee jaar met opzegging van 2 maanden ingaande op 1 augustus 2006 en lopende tot en met 1 augustus 2008. (…)
3.2 Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.”
In het huurcontract is een huurprijs van € 446,15, te vermeerderen met € 55,00 servicekosten, in totaal € 501,15 per maand vermeld. Op grond van artikel 4.3 van het contract dient de huurprijs (vermeerderd met het voorschot servicekosten) steeds te worden betaald vóór op de eerste dag waarop de betaling betrekking heeft.
2.2. Partijen hebben diverse procedures voor de huurcommissie gevoerd over de afrekening van de servicekosten door [appellant].
2.3. [geïntimeerde] heeft [appellant] in de maanden maart 2007 tot en met mei 2008 meerdere malen schriftelijk laten weten dat zij de huur te laat betaalde. In een brief van 20 februari 2008 aan [appellant] schreef hij onder meer:
“Volgens onze gegevens is de huur nog steeds niet betaald. Heeft u zoveel schulden dat op tijd betalen van de huur niet kan?
(…)
1 augustus 2008 is het getekende contract afgelopen, en dan is het beter dat u een andere woning gaat zoeken, want zo kan en willen wij niet verder. “
2.4. In een brief van 17 april 2008 aan [appellant] heeft [geïntimeerde] onder meer geschreven:
“In antwoord op uw brief laat ik u weten dat ik niet akkoord ga met uw opzegging van het perceel [adres] per 1-8-2008.
(…)
Tot slot wil ik u meedelen dat ik in ieder geval op zoek ben naar een ander huis omdat ik hier niet langer dan noodzakelijk wil wonen. Als ik geen huurcontract had gehad van 2 jaar was ik allang weggeweest naar een rustigere omgeving waar niet dag en nacht auto’s voorbijrazen, vrachtwagens met ronkende motoren ’s morgens vroeg en ’s avonds laat voor je huis staan laden en lossen. Ervaring leert echter dat u niet erg meewerkend bent om nieuwe huurders te accepteren dus heb ik het niet eens geprobeerd. De wachtlijsten zijn echter lang maar ik heb goede hoop.”
2.5. In een brief van 11 november 2009 aan [geïntimeerde] heeft mr. L.H. Haarsma namens [appellant] onder meer geschreven dat [geïntimeerde] nog steeds de huur te laat betaalt en heeft zij namens [appellant] aanspraak gemaakt op een boete van € 8.500,00 vanwege de te late betalingen. [geïntimeerde] kon aan betaling van dit bedrag ontkomen wanneer zij de woning uiterlijk op 1 december 2009 zou ontruimen. Voorts heeft mr. Haarsma in genoemde brief de overeenkomst ontbonden en de huurovereenkomst opgezegd. In dat verband heeft zij geschreven:
“Indachtig het voorgaande zegt cliënte de huurovereenkomst in elk geval op overeenkomstig artikel 19 van Pro de huurovereenkomst. Deze opzegging geschiedt dan ook middels aangetekende brief, met ingang van de dag waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt en met inachtneming van de geldende opzegtermijn.”
Procedure in eerste aanleg
3. [appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de kantonrechter en heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming op straffe van verbeurte van een dwangsom gevorderd, alsmede betaling door [geïntimeerde] van een bedrag van € 15.750,00. Aan deze vorderingen heeft hij ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] de huur stelselmatig te laat betaalt. Dat rechtvaardigt, volgens [appellant], ontbinding van de huurovereenkomst. Op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden is [geïntimeerde] volgens [appellant] een bedrag van € 25,00 verschuldigd per dag dat te laat is betaald. Bij 630 dagen resulteert dat in het gevorderde bedrag van € 15.750,00.
4. De kantonrechter heeft, na door [geïntimeerde] gevoerd verweer, de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen. Omdat [appellant] al lang op de hoogte was van de geschillen over de hoogte van de servicekosten en daaraan geen adequate rechtsmaatregelen heeft verbonden, is de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichting tot tijdige betaling volgens de kantonrechter "nu" onvoldoende ernstig om ontbinding te rechtvaardigen. De kantonrechter overweegt ten overvloede dat bij voortduring van de tekortkoming ontbinding niet is uitgesloten. De kantonrechter heeft de vordering tot betaling van de boete gematigd tot een bedrag van € 900,00.
Vermeerdering van eis
5. [appellant] heeft in appel zijn eis vermeerderd. Hij vordert nu primair dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 september 2008, althans 1 september 2010, althans per een door het hof te bepalen datum, is ontbonden dan wel rechtsgeldig is beëindigd en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Subsidiair vordert hij ontbinding en ontruiming en betaling van een boete van € 15.750,00 en € 21.750,00. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze vermeerdering van eis. Het hof ziet ook geen reden de vermeerdering van eis ambtshalve buiten beschouwing te laten. Het hof zal dan ook op basis van de vermeerderde eis beslissen.
Bespreking van de grieven
6. Het hof zal eerst ingaan op het door [appellant] aan zijn primaire vordering ten grondslag gelegde betoog dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 augustus 2008 dan wel 1 augustus 2010 is geëindigd. Volgens [appellant] is omzetting van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd achterwege gebleven, omdat [appellant] ruimschoots voor 1 augustus 2008 heeft laten weten de huurovereenkomst niet te willen voortzetten. Om die reden mist het bepaalde in artikel 7:230 BW Pro toepassing, meent [appellant].
7. Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. [appellant] miskent dat de huur van woonruimte niet eindigt door het verloop van de overeengekomen huur, maar door opzegging (artikel 7:271 lid 1 BW Pro) en dat wanneer de huurder niet met de opzegging instemt, de huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt (artikel 7:272 lid 1 BW Pro), ongeacht of de overeenkomst nu voor bepaalde of voor onbepaalde tijd geldt. Nu [geïntimeerde] niet heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst en de rechter het tijdstip van het einde van de huur niet heeft vastgesteld, is de huurovereenkomst nog niet geëindigd. In dit verband overweegt het hof dat [appellant] ook geen vordering in de zin van artikel 7:271 lid 2 BW Pro heeft ingesteld - een vordering tot verklaring van recht dat de huur geëindigd of ontbonden is, is immers geen vordering in de zin van die bepaling -, zodat in het midden kan blijven of de huurovereenkomst wel rechtsgeldig is opgezegd. Ingevolge artikel 7:231 lid 1 BW Pro is bij huur van woonruimte buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet mogelijk. De primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst wel is geëindigd of ontbonden, is dan ook niet toewijsbaar.
8. Met grief I in het principaal appel komt [appellant] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof zal bij de bespreking van deze grief ook grief 2 in het incidenteel appel betrekken.
9. Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] op grond van de huurovereenkomst tussen partijen gehouden is de huur uiterlijk de eerste van de maand te betalen. Uit de door [appellant] overgelegde bankafschriften, en de door hem daarop gegeven toelichting, volgt dat [geïntimeerde] van augustus tot en met december 2006 de huur enkele malen te laat heeft betaald. In de periode januari 2007 tot en met maart 2011 betaalde zij iedere maand te laat. In 2007 betaalde zij gemiddeld 9 dagen te laat, in 2008 en 2009 liep dat op tot meer dan 20 dagen te laat. In die jaren betaalde [geïntimeerde] doorgaans aan het einde van de maand waarop de betaling betrekking had. Dat was ook in 2010 tot en met de maand augustus van dat jaar het geval. Daarna nam de betalingsachterstand af tot 2 dagen in maart 2011 ([geïntimeerde] betaalde toen op 3 maart). Vanaf april 2011 heeft [geïntimeerde] de huur wel op tijd betaald.
10. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat [geïntimeerde] gedurende het overgrote deel van de looptijd van de overeenkomst de huur te laat heeft betaald. Het was [geïntimeerde] bekend dat [appellant] wilde dat de huur stipt op tijd werd betaald. De hiervoor aangehaalde brieven van [appellant] aan [geïntimeerde] maken dat voldoende duidelijk. Bovendien heeft [appellant] in de te late betalingen aanleiding gezien om een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te beginnen. Ook na het aanhangig maken van deze procedure, in januari 2010, is [geïntimeerde] te laat blijven betalen. In het vonnis van 29 juni 2010 heeft de kantonrechter “ten overvloede” overwogen dat voortduring van de tekortkoming, bestaande in te late huurbetalingen, in de toekomst wel tot ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen leiden. Ook na deze, naar het oordeel van het hof ondubbelzinnige, waarschuwing is [geïntimeerde] nog geruime tijd doorgegaan met het te laat betalen van de huur.
11. Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij het antwoord op de vraag of een tekortkoming de ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte rechtvaardigt, dient rekening te worden gehouden met de woonbelangen van de huurder. Naar het oordeel van het hof is in dit geval - dat gekenmerkt wordt door een structurele en hardnekkige tekortkoming in een kernverplichting van de huurder, te weten de tijdige betaling van de huur, gedurende zeer lange tijd en in weerwil van de bekendheid van de huurder met de dwingende eis van de verhuurder dat daadwerkelijk op tijd betaald wordt en ondanks een waarschuwing door de kantonrechter - onvoldoende reden een uitzondering aan te nemen op de hoofdregel, dat iedere tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Dat is ook het geval wanneer rekening wordt gehouden met het feit dat de huur uiteindelijk wel is betaald en dat ontbinding van de huurovereenkomst ingrijpende gevolgen voor de huurder heeft. Bij dit oordeel houdt het hof, in het voordeel van [geïntimeerde], alleen rekening met de achterstand in de kale huur en de geschillen over de hoogte van de servicekosten en laat het ook de, eigenmachtige, verrekening van een reparatienota door [geïntimeerde] buiten beschouwing.
12. Aan wat hiervoor is overwogen, doet niet af dat [geïntimeerde] gedurende enige tijd onregelmatige inkomsten heeft gehad. Uit de stellingen van [geïntimeerde] volgt niet dat zij in 2008 en 2009, toen de overschrijding van de betalingstermijn het grootste was, ook al wisselende inkomsten had. Dat [geïntimeerde] “kwaad bloed heeft gezet bij [appellant]” omdat zij de andere bewoners van het appartementencomplex heeft aangespoord heeft om actie te ondernemen tegen de afrekening servicekosten en die bewoners daarbij behulpzaam is geweest, moge zo zijn, maar doet niet af aan haar verplichting de huur tijdig te betalen.
13. De slotsom is dat grief 2 in het incidenteel appel faalt en dat grief I in het principaal appel slaagt. Het hof zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dan ook toewijzen. [appellant] heeft om die reden geen belang bij grief III in het principaal appel, die strekt tot toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.
14. Met grief IV in het principaal appel komt [appellant] op tegen de afwijzing van de vordering tot het opleggen van een dwangsom. [appellant] heeft niet toegelicht welk belang hij heeft bij het opleggen van een dwangsom. [appellant] lijkt er aan voorbij te zien dat de beslissing tot ontruiming op de voet van artikel 555 e.v. Rv. ten uitvoer kan worden gelegd en dat de deurwaarder in dat verband (gelet op het bepaalde in artikel 558 juncto Pro 444 Rv.) de ontruiming ook zonder de medewerking van [geïntimeerde] kan bewerkstelligen. Onder deze omstandigheden valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien welk belang [appellant] heeft bij het opleggen van een dwangsom.
15. De grief faalt dan ook.
16. Grief II in het principaal appel en de grieven 1 en 3 in het incidenteel appel betreffende de vordering van [appellant] tot toewijzing van een boetebedrag. Het hof zal deze grieven tezamen behandelen. Zij stellen alle geschilpunten van partijen over de verschuldigdheid van een boete aan de orde.
17. Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag of zij een boetebeding zijn overeengekomen. Volgens [geïntimeerde] zijn op de overeenkomst tussen partijen geen algemene voorwaarden van toepassing, zodat het boetebeding dat is opgenomen in de algemene voorwaarden toepassing mist.
18. Aan [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat in artikel 2.2 van het huurcontract wordt verwezen naar algemene voorwaarden en dat die voorwaarden niet aan het huurcontract zijn gehecht. [appellant] beroept zich echter niet op deze algemene voorwaarden, maar op de “algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte Model ROZ 74/2003”(hierna: ROZ 2003), die hij bij de inleidende dagvaarding in het geding heeft gebracht. [appellant] heeft in de procedure in eerste aanleg, onbetwist door [geïntimeerde], gesteld dat [geïntimeerde] de ROZ 2003 bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft geparafeerd. In de memorie van antwoord in incidenteel appel heeft hij deze stelling herhaald. Het hof stelt vast dat het in het geding gebrachte exemplaar van de ROZ 2003 op iedere bladzijde twee parafen bevat en dat een van deze parafen bestaat uit de letters SH. Die paraaf vertoont sterke gelijkenis met de paraaf op het huurcontract. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat de parafen op het exemplaar van de ROZ bij het aangaan van de huurovereenkomst door haar zijn geplaatst. Onder deze omstandigheden gaat het hof ervan uit dat [geïntimeerde] met de toepasselijkheid van deze voorwaarden op de huurovereenkomst heeft ingestemd. Dat deze voorwaarden in het contract niet correct worden omschreven - [appellant] heeft, onbetwist door [geïntimeerde], gesteld dat verwezen is naar een oude versie van de voorwaarden - betekent niet dat de door [geïntimeerde] geparafeerde voorwaarden niet van toepassing zijn.
19. De ROZ 2003 bevatten in artikel 20.6 een boetebeding dat aldus luidt:
“Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. (…)”
Naar het oordeel van het hof betreft het een uitermate onereus beding. Allereerst heeft het beding betrekking op iedere verplichting van de huurder uit de huurovereenkomst. Het beding maakt dan ook geen onderscheid naar aard en belang van de verschillende verplichtingen. Vervolgens heeft het boetebeding alleen betrekking op verplichtingen van de huurder, niet op die van de verhuurder. Verder kan het beding, in afwijking van het bepaalde in artikel 6:92 BW Pro, ook worden ingeroepen wanneer de verhuurder daarnaast aanspraak maakt op nakoming en schadevergoeding. Ten slotte leidt het beding er toe dat de huurder die zijn huur een maand te laat betaalt een boetebedrag verschuldigd is van
€ 750,00, ongeveer anderhalf keer de maandhuur. Te late betaling van de huur leidt op jaarbasis derhalve tot een boete van, afgerond, 1.800%, een veelvoud van de wettelijke rente. Het hof laat dan nog buiten beschouwing dat de € 25,00 per dag ook verschuldigd is wanneer niet de hele huur maar een klein deel van de huur onbetaald gelaten wordt.
20. Onder deze omstandigheden, en mede wanneer in aanmerking wordt genomen dat het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden, is naar het oordeel van het hof sprake van een situatie waarin de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de bedongen boete eist. De kantonrechter heeft de boete gematigd tot € 900,00, ongeveer tweemaal een maand kale huur. Omdat [geïntimeerde] geen grieven heeft gericht tegen de wijze waarop de kantonrechter heeft gematigd - de grieven van [geïntimeerde] betreffen het oordeel van de kantonrechter over de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden - kan het hof niet matigen tot een lager bedrag. Het hof zal de kantonrechter dan ook volgen in zijn oordeel dat de boete gematigd dient te worden tot een bedrag van € 900,00.
21. De (in appel vermeerderde) vorderingen van [appellant] betreffende de boete zijn, gelet op wat hiervoor is overwogen, niet toewijsbaar tot een hoger bedrag dan € 900,00.
22. De grieven in het principaal en incidenteel appel falen.
Slotsom
23. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen voor zover de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft afgewezen en, opnieuw rechtdoende de overeenkomst ontbinden en [geïntimeerde] veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Het hof zal daarbij een ontruimingstermijn van één maand in acht nemen.
24. In hoger beroep zijn partijen over en weer in het ongelijk gesteld. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de (forse) geldvordering van [appellant] slechts zeer gedeeltelijk is toegewezen, en niet tot een hoger bedrag dan door de kantonrechter al toewijsbaar was geoordeeld. Om die reden zal het hof de proceskosten van het geding in appel compenseren. [geïntimeerde] heeft niet gegriefd tegen de beslissing over de proceskosten in eerste aanleg, zodat dat onderdeel van de beslissing zal worden bekrachtigd.
De beslissing:
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 29 juni 2010, voor zover daarbij de vordering tot ontbinding en ontruiming is afgewezen
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan de
[adres] met ingang van heden;
- veroordeelt [geïntimeerde] om de woning binnen één maand na betekening van dit
arrest te ontruimen en ontruimd te houden;
- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 29 juni 2010 voor het overige;
compenseert de procedure van het geding in hoger beroep, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, M.E.L. Fikkers en H. de Hek en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 20 december 2011 in bijzijn van de griffier.