Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector belastingrecht
nummer 11/00109
uitspraakdatum: 27 maart 2012
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X, wonende te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 18 februari 2011, nummer AWB 09/1817 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de Heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de a-straat 27 te L per waardepeildatum 1 januari 2008 voor het jaar 2009 vastgesteld op € 366.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de waarde gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 februari 2011 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2012 te Leeuwarden. Daarbij is verschenen de Heffingsambtenaar A, bijgestaan door B, taxateur. Belanghebbende is eveneens verschenen.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 27 te L (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een in circa 1972 gebouwde vrijstaande woning met garage en tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 598 m3 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 2.514 m2. Een gedeelte daarvan, namelijk 1.693 m2, is bosgrond.
2.2 De Heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde naar de in zijn opdracht op 7 oktober 2009 opgemaakte matrix. Deze matrix is opgemaakt door B, taxateur. In het kader van de bezwaarprocedure heeft deze taxateur de onroerende zaak op 30 juni 2009 inpandig opgenomen.
2.3 In de matrix is op basis van de verkoopprijzen van een drietal referentieobjecten, gespecificeerd naar voorzieningen, kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling en ligging en afgezet tegen de kenmerken van de onroerende zaak, geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 van € 366.000. De gehanteerde referentieobjecten zijn de vrijstaande woningen aan de a-straat 9, a-straat 16 en a-straat 31, alle gelegen te L.
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 Tussen partijen is in geschil of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Partijen hebben ter zitting hun standpunten en conclusies nader gemotiveerd.
3.3 Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2008 tot € 350.000.
3.4 De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2008.
4.2 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de Heffingsambtenaar de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2008 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.
4.3 Voor zijn bewijslast verwijst de Heffingsambtenaar naar de hiervoor genoemde matrix. Tegen deze matrix voert belanghebbende onder andere aan dat de referentieobjecten niet maatgevend kunnen zijn voor de onderhavige waardevaststelling van de onroerende zaak. Belanghebbende verwijst daarvoor naar het verschil van € 148.000 tussen de waarden van de referentieobjecten in de matrix, op grond waarvan belanghebbende de mening is toegedaan dat de Heffingsambtenaar waardeert op basis van gewogen gemiddelden zonder oog te hebben voor de specifieke punten van de onroerende zaak. In dit kader stelt belanghebbende dat aan de kwalificaties van kwaliteit en onderhoud, zowel van de referentieobjecten als van de onroerende zaak een factor 4 (zijnde ‘goed’) is toegekend, terwijl een factor 3 (‘voldoende’) de kwaliteit en de onderhoudsstaat van de onroerende zaak volgens belanghebbende beter zou rechtvaardigen.
4.4 Ter onderbouwing van een factor 3 voor kwaliteit en de onderhoudstoestand brengt belanghebbende naar voren dat de onroerende zaak niet voorzien is van gevel-, dak- en/of vloerisolatie en dat de onroerende zaak slechts ten dele voorzien is van isolerend glas. Ook heeft de onroerende zaak een verouderd luchtverwarmingssysteem met een hoog gasverbruik en vertonen de binnenmuren schuren, die belanghebbende heeft laten wegwerken, maar die kort daarna toch weer zijn verschenen. Verder stelt belanghebbende dat de begane grond vochtproblemen heeft waardoor de houten vloer (opnieuw) vervangen moet worden. Ook de dakpannen en de dakgoten zijn op waardepeildatum aan vervanging toe en de onroerende zaak diende op waardepeildatum opnieuw aan de buitenkant te worden geschilderd. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat de dakgoten al ten dele in 2011 zijn vervangen. Ook heeft hij verklaard dat in 2010 het verrottingproces van de houten vloer een halt is toegeroepen en dat in 2011 schilderwerkzaamheden hebben plaatsgevonden.
4.5 De Heffingsambtenaar weerspreekt de aanwezigheid van de onder 4.4 genoemde punten onder verwijzing van de inpandige opname waarbij de taxateur die punten niet zou hebben geconstateerd. De Heffingsambtenaar erkent slechts de aanwezigheid van houtworm en asbest in het dakbeschot van de garage.
4.6 Het Hof heeft geen reden om te twijfelen aan de aanwezigheid van de in 4.4 genoemde punten, temeer niet nu belanghebbende ter zitting geloofwaardig heeft verklaard dat er in 2011 herstel- en/of onderhoudswerkzaamheden aan de onroerende zaak hebben plaatsgevonden. Ook slaat het Hof acht op de door de Heffingsambtenaar niet betwiste omstandigheid dat taxateurs bij vorige waardevaststellingen voor de Wet WOZ de onderhoudsstaat als matig hebben beoordeeld, terwijl daarna tot de waardepeildatum geen noemenswaardige werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn verricht. Nu gesteld noch gebleken is dat bij de referentieobjecten eveneens soortgelijke punten zijn geconstateerd terwijl ook wat deze objecten betreft aan de onderhoudstoestand en de kwaliteit een factor 4 is toegekend, heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt met de door belanghebbende naar voren gebrachte kwaliteit en de onderhoudstoestand van de onroerende zaak in de matrix voldoende rekening te hebben gehouden. De stelling dat de Heffingsambtenaar de codes voor Voorzieningen, Luxe, Onderhoud en Kwaliteit voor de onroerende zaak op ‘voldoende’ heeft gesteld, terwijl die codes voor het referentieobject a-straat 9 en 31 op ‘goed’ zijn gesteld, vindt zijn weerslag niet in de matrix, zodat het Hof daaraan voorbij gaat.
4.7 Met betrekking tot het in het dakbeschot van de garage aanwezige asbest is door belanghebbende niet gesteld dat dit een direct gevaar oplevert of dat er een plicht tot verwijdering bestaat, zodat aan de aanwezigheid daarvan in beginsel geen waardedrukkend effect hoeft te worden toegekend. Echter, de eveneens in het dakbeschot aanwezig houtworm, waarvan tussen partijen vaststaat dat die binnenkort wel verwijderd moet worden, maakt dat aan het asbest in de waardevaststelling niet helemaal kan worden voorbij gegaan. De stelling van de Heffingsambtenaar dat terecht geen rekening is gehouden met de houtworm en het asbest volgt het Hof dan ook niet.
4.8 Het Hof acht, gelet op het vorenoverwogene, de Heffingsambtenaar in zijn bewijslast niet geslaagd. Alsdan is het de vraag of belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 350.000 aannemelijk heeft gemaakt. Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde heeft belanghebbende niets aangevoerd, zodat het Hof deze vraag ontkennend beantwoordt.
4.9 Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2008 in goede justitie vast op € 360.000.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof
vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 tot € 360.000; en
gelast de gemeente Westerveld aan belanghebbende het griffierecht te vergoeden ten bedrage van in totaal € 153, te weten € 41 in verband met het beroep en € 112 in verband met het hoger beroep.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Huiskes, mr. J.A. Monsma en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.
De beslissing is op 27 maart 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(mr. K. de Jong-Braaksma) (mr. J. Huiskes)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 maart 2012
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.