Uitspraak
GERECHTSHOF LEEUWARDEN
Sector belastingrecht
nummer: 11/00094 en 11/00095
uitspraakdatum: 8 mei 2012
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X B.V. te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak in de zaak met de nummers AWB 10/702 en 10/1822 van de rechtbank Assen van 3 februari 2011 in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Coevorden (hierna: de Heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken a-straat 4 en a-straat 4A te Z, per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 vastgesteld op respectievelijk € 1.309.000 en € 698.000.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 12 maart 2010 de vastgestelde waarde van a-straat 4 verminderd tot € 1.148.000 en de vastgestelde waarde van a-straat 4A gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden. De rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank) heeft bij de bestreden uitspraak het beroep betreffende a-straat 4 ongegrond verklaard, het beroep betreffende a-straat 4A niet-ontvankelijk verklaard en de gemeente Coevorden gelast het betaalde griffierecht van € 298 te vergoeden. Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.
1.5 Het onderzoek ter zitting van het Hof heeft plaatsgevonden op 3 april 2012 te Leeuwarden. Aldaar zijn verschenen en gehoord A als gemachtigde van belanghebbende en namens de Heffingsambtenaar B en C (taxateur). De Heffingsambtenaar heeft ter zitting zonder bezwaar van belanghebbende een aantal stukken overgelegd.
2. Feiten
2.1 Aan het begin van het kalenderjaar 2010 was belanghebbende gebruiker van a-straat 4 en een derde, D, als onderhuurder, gebruiker van a-straat 4A, terwijl E B.V. toen eigenaar was van beide onroerende zaken.
2.2 A-straat 4 betreft een fabriek van met een perceelsgrootte van 9.212 m2. A-straat 4A betreft een fabriek met een perceelsgrootte van 9.100 m2.
2.3 Bij ambtshalve vermindering van 3 september 2010 heeft de Heffingsambtenaar de aanslag onroerende-zaakbelasting (gebruiker) van belanghebbende voor het jaar 2010 betreffende a-straat 4A vernietigd, omdat belanghebbende daarvan aan het begin van het kalenderjaar 2010 geen gebruiker was (zie 2.1).
2.4 De huurprijs van a-straat 4 en 4A, welke is overeengekomen tussen belanghebbende (huurder) en E B.V. (de verhuurder) bedroeg voor de periode 1 september 2008 tot 1 september 2009 € 125.000. Belanghebbende had op 1 januari 2010 a-straat 4A onderverhuurd aan D.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van a-straat 4 bij uitspraak op bezwaar met € 1.148.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag is vastgesteld.
3.2 Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Zij verwijst daartoe naar de Taxatiekaart WOZ Courante niet-woningen, welke als bijlage 4 bij het beroepschrift in hoger beroep is gevoegd. Deze geeft een waarde per 1 januari 2009 weer van (afgerond) € 704.000.
3.3 De Heffingsambtenaar beantwoordt voornoemde vraag ontkennend. Hij verwijst hiervoor naar het als bijlage bij zijn verweerschrift bij de Rechtbank gevoegde taxatierapport van 29 juli 2010 van E, taxateur, dat een waarde per prijspeil 1 januari 2009 van € 1.148.000 aangeeft.
3.4 Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
4.2 Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van
1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.
4.3 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde het onder 3.3 genoemde taxatierapport laten opstellen waarin door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode de waarde wordt berekend. Er wordt uitgegaan van een huur van € 121.304 en een kapitalisatiefactor van 9,1. Aan het taxatierapport zijn huurgegevens van andere panden gehecht.
4.4 Belanghebbende stelt in de onder 3.2 genoemde Taxatiekaart dat de huur van a-straat 4A voor het jaar 2009 € 48.500 bedraagt en berekent aan de hand hiervan de huur van a-straat 4 per 1 januari 2009 op € 125.000 (zie 2.4) min € 48.500 ofwel € 76.500.
4.5 De Heffingsambtenaar heeft ter zitting gesteld dat de huurprijs tussen D als onderhuurder en belanghebbende als doorverhuurder € 73.896, exclusief omzetbelasting, per jaar bedraagt. Belanghebbende heeft dit weersproken. De Heffingsambtenaar kan tegenover die weerspreking zijn stelling niet aannemelijk maken. Onder deze omstandigheden moet de door belanghebbende becijferde huur van € 76.500 voor a-straat 4 als de tussen belanghebbende en de verhuurder overeengekomen huurprijs voor a-straat 4 op de peildatum 1 januari 2009 worden aangemerkt.
4.6 Naar het oordeel van het Hof heeft te gelden dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs in beginsel als zakelijk kan worden aangemerkt. Op de Heffingsambtenaar rust de stelplicht en vervolgens -bij tegenspraak- de last om aannemelijk te maken dat dit in het onderhavige geval anders zou liggen. Hierin is hij niet geslaagd. Naar het oordeel van het Hof is het onder deze omstandigheden niet juist om huurgegevens van andere panden te stellen boven het huurgegeven van de onroerende zaak zelf.
4.7 Op grond van het voorgaande luidt de conclusie dat de Heffingsambtenaar bij het berekenen van de waarde van een te hoge huur is uitgegaan. De Heffingsambtenaar is dan ook niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd.
4.8 Het Hof acht belanghebbende met de onder 3.2 genoemde Taxatiekaart wel geslaagd in het bewijs dat de waarde van a-straat 4 op de peildatum 1 januari 2009 € 704.000 dient te bedragen.
4.9 Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hij het hoger beroep inzake a-straat 4A intrekt, indien het hoger beroep inzake a-straat 4 gegrond is. Aangezien dit laatste het geval is, moet het hoger beroep inzake a-straat 4A als ingetrokken worden beschouwd.
Slotsom
Op grond van het voorgaande is het hoger beroep gegrond.
5. Proceskosten
Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.966,50, te weten 4,5 punten (beroepschrift, conclusie van repliek, zitting Rechtbank, hogerberoepschrift en zitting Hof) ? wegingsfactor 1 ? € 437 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de kosten van een deskundige (taxateur) op € 380,80.
6. De beslissing
Het Hof
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank ten aanzien van de ongegrondverklaring van het beroep inzake a-straat 4 (AWB 10/702),
– verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar betreffende a-straat 4 ingestelde beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betreft de waarde van a-straat 4,
– vermindert de vastgestelde waarde van a-straat 4 tot € 704.000,
– verstaat dat belanghebbende het hoger beroep inzake a-straat 4a heeft ingetrokken,
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank wat betreft het griffierecht,
– veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.347,30,
– gelast dat de gemeente Coevorden aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 454 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Huiskes, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. J.B.H.
Röben in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong.
De beslissing is op 8 mei 2012 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(H. de Jong) (J. Huiskes)
Op 9 mei 2012 afschrift aangetekend verzonden aan beide partijen.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende ver-melden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.