Uitspraak
Arrest d.d. 24 juli 2012
Zaaknummer 200.091.151/01
(zaaknummer rechtbank: 508654 CV 10-9904)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Woningstichting GoedeStede,
gevestigd te Almere,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
hierna te noemen: GoedeStede,
advocaat: mr. T. Mulder, kantoorhoudende te Almere,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. K.R. Lieuw On, kantoorhoudende te Amsterdam,
De inhoud van het tussenarrest d.d. 1 mei 2012 wordt hier overgenomen.
Het verdere procesverloop
Op 12 juni 2012 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Bij die gelegenheid zijn door [geïntimeerde] stukken in het geding gebracht, die aan het proces-verbaal van de comparitie zijn gehecht.
Vervolgens heeft GoedeStede de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.
De verdere beoordeling
Ontvankelijkheid
1. In de appeldagvaarding heeft GoedeStede aangezegd in appel te komen tegen het tussenvonnis van 8 juni 2011. In de memorie van grieven heeft zij ook grieven ontwikkeld tegen het tussenvonnis van 15 december 2010 en heeft zij de vernietiging van ook dit tussenvonnis gevorderd. Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad staat het feit dat het tussenvonnis van 15 december 2010 niet in de appeldagvaarding is vermeld, niet in de weg aan de ontvankelijkheid van GoedeStede in haar appel tegen (ook) dat tussenvonnis.
2. Nu de kantonrechter tussentijds appel tegen het tussenvonnis van 8 juni 2011 heeft opengesteld, staat ook hoger beroep open tegen het tussenvonnis van 15 december 2010 (vgl. Hoge Raad 17 december 2004, LJN: NJ 2006, 229). GoedeStede kan dan ook ontvangen worden in haar appel tegen het tussenvonnis van 15 december 2010.
Vaststaande feiten
3. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.8) van het tussenvonnis van 15 december 2010 een aantal feiten vastgesteld. Met grief 1 komt GoedeStede op tegen deze feitenvaststelling. Volgens GoedeStede heeft de kantonrechter, allereerst, ten onrechte niet alle door haar aan haar vordering ten grondslag gelegde feiten vastgesteld. GoedeStede ziet er met dit betoog aan voorbij dat geen rechtsregel de rechter verplicht om alle door een partij aan haar vordering ten grondslag gelegde feiten, ook als deze niet weersproken zijn, als vaststaande feiten te vermelden.
4. In de toelichting op deze grief heeft GoedeStede, vervolgens, aangevoerd dat, nu de kantonrechter in het tussenvonnis van 15 december 2010 heeft overwogen dat GoedeStede voldoende heeft gesteld voor toewijzing van haar vorderingen, een juiste verdeling van stelplicht en bewijslast met zich brengt dat zij, GoedeStede, vervolgens geen bewijs meer hoefde te leveren en [geïntimeerde] “hooguit” kon worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs. Het hof volgt GoedeStede niet in dit betoog. Het feit dat GoedeStede aan haar stelplicht heeft voldaan, betekent niet zonder meer dat zij geen bewijs meer hoeft te leveren van haar stellingen. Dat is alleen het geval wanneer [geïntimeerde] in het licht van hetgeen door GoedeStede is aangevoerd haar verweer tegen deze stellingen onvoldoende heeft onderbouwd. In dat geval, waarin [geïntimeerde] in haar stelplicht is tekortgeschoten, kan bewijslevering achterwege blijven. Wanneer GoedeStede en [geïntimeerde] ieder aan de op hen rustende stelplicht heeft voldaan, dient bewijslevering plaats te vinden. In dat geval rust de bewijslast, gelet op het bepaalde in artikel 150 Rv Pro, in beginsel op GoedeStede, met dien verstande dat de rechter met het door Goede Stede bijgebrachte schriftelijke bewijs dat bewijs voorshands behoudens tegenbewijs geleverd kan achten. Ook in dat laatste geval rust de bewijslast, en dus ook het bewijsrisico, op GoedeStede. De kantonrechter kon, gelet op wat hiervoor is overwogen, wel degelijk in het tussenvonnis van 15 december 2010 overwegen dat GoedeStede aan haar stelplicht had voldaan en in het tussenvonnis van 8 juni 2011 GoedeStede met het bewijs van haar stellingen belasten.
5. De grief faalt.
6. Nu geen van partijen inhoudelijke bezwaren heeft gemaakt tegen de wel door de kantonrechter vastgestelde feiten, kan ook in appel van deze feiten worden uitgegaan. Deze komen op het volgende neer.
6.1. [geïntimeerde] heeft samen met [medebewoner] (hierna: [medebewoner]) met ingang van 27 mei 2003 van GoedeStede de woning gehuurd op het adres [adres] te [woonplaats]. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 289,98 per maand. [medebewoner] heeft met ingang van 16 november 2009 afstand gedaan van zijn huurrechten.
6.2. Op de huurovereenkomst is het huurreglement van GoedeStede van toepassing. In het huurreglement is onder meer bepaald, dat de huurder het gehuurde zelf zal bewonen en er zijn hoofdverblijf zal hebben (artikel 7.3) en dat de huurder het gehuurde niet zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder geheel of gedeeltelijk hetzij kosteloos hetzij tegen betaling aan een ander in gebruik mag afstaan (artikel 7.5)
6.3. [geïntimeerde] is vanaf 14 juni 2005 met [medebewoner] eigenaar van de woning [adres] te [woonplaats]. [medebewoner] staat ook op dat adres ingeschreven. [geïntimeerde] is ingeschreven blijven staan op het adres [adres].
6.4. GoedeStede heeft in mei/juni 2009 informatie ontvangen waaruit volgens haar volgt dat [geïntimeerde] geen gebruik maakt van het gehuurde en het gehuurde in gebruik afstaat aan derden. Naar aanleiding van die informatie heeft GoedeStede [geïntimeerde] herhaalde malen uitgenodigd voor een gesprek. Dat gesprek heeft op 26 augustus 2009 plaatsgevonden.
6.5. [geïntimeerde] heeft GoedeStede in een brief van 28 september 2009 meegedeeld dat alleen [medebewoner] gebruik maakt van de woning aan de [adres] en dat zij de gehuurde woning bewoont.
6.6. In een brief van 9 november 2009 heeft GoedeStede [geïntimeerde] meegedeeld dat uit informatie is gebleken dat [geïntimeerde] de woning niet zelf gebruikt en de woning door anderen laat gebruiken. GoedeStede kondigt een ontbindingsprocedure aan, maar stelt [geïntimeerde] in de gelegenheid de huur zelf op te zeggen.
6.7. In een brief van 19 november 2009 heeft [geïntimeerde] aan GoedeStede laten weten dat zij vanwege haar studie in januari 2010 voor een half jaar naar Suriname zal gaan en dat zij niet wil dat haar woning van haar wordt afgenomen. Naar aanleiding van deze brief hebben [geïntimeerde] en GoedeStede op 24 november 2009 een gesprek gehad.
6.8. [geïntimeerde] heeft op 26 januari 2010 een schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst gesloten met mevrouw [tijdelijke bewoner]. In het huurcontract is bepaald dat de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 9 maanden, van 27 januari tot en met 26 oktober 2010 en dat de huurprijs € 500,-- per maand bedraagt.
GoedeStede is in april 2010 bekend geworden met de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [tijdelijke bewoner].
6.9. [tijdelijke bewoner] heeft de woning op 14 april 2010 verlaten. Zij heeft aan GoedeStede meegedeeld dat [geïntimeerde] haar op 12 april 2010 heeft laten weten dat zij de woning op 14 april 2010 diende te verlaten. In dat verband heeft [tijdelijke bewoner] aan GoedeStede geschreven:
“Zij wil in haar eigen woning omdat zij niet wil dat de woningbouw aan de deur komt met een steekproef en merkt dat zij niet in de woning aanwezig is. Omdat u haar waarschijnlijk hebt gewaarschuwt.”
6.10. Na een gesprek tussen GoedeStede en [geïntimeerde] op 15 april 2010 heeft GoedeStede in een brief van 19 april 2010 aan [geïntimeerde] laten weten dat zij het dossier zal overdragen aan haar advocaat omdat [geïntimeerde] niet wil meewerken aan opzegging van de huur. De advocaat van GoedeStede heeft [geïntimeerde] bij brief van 28 april 2010, tevergeefs, in de gelegenheid gesteld mee te werken aan beëindiging van de huur.
Procedure in eerste aanleg
7. GoedeStede heeft [geïntimeerde] doen dagvaarden en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning aan de Gezellenhof gevorderd. GoedeStede heeft ook aanspraak gemaakt op een bedrag van € 12.126,31 - volgens haar het door [geïntimeerde] genoten voordeel - aan schadevergoeding. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Zij heeft tevens een reconventionele vordering ingesteld, strekkende tot veroordeling van GoedeStede tot herstel van het slot in de berging en het naambordje.
8. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 15 december 2010 een comparitie van partijen gelast. Nadat de comparitie had plaatsgevonden, heeft hij in het tussenvonnis van 8 juni 2011 GoedeStede in de gelegenheid gesteld feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit kan blijken dat [geïntimeerde] gedurende lange tijd, een paar jaar, de woning niet zelf in gebruik heeft gehad en/of de woning uit winstbejag heeft onderverhuurd aan derden. Aan dit oordeel heeft de kantonrechter ten grondslag gelegd dat GoedeStede weliswaar bescheiden in het geding heeft gebracht waaruit volgt dat [geïntimeerde] haar woning langdurig niet heeft gebruikt en/of heeft onderverhuurd, maar dat [geïntimeerde] de juistheid van de overgelegde schriftelijke verklaringen gemotiveerd heeft betwist en zelf ook verklaringen heeft overgelegd die geen aanleiding geven te veronderstellen dat wel sprake is van onderverhuur. Bij deze stand van zaken kan niet zonder nadere bewijslevering door GoedeStede als (genoegzaam) vaststaand worden aangenomen dat [geïntimeerde] inderdaad gedurende verschillende jaren haar woning niet zelf in gebruik heeft gehad en/of uit winstbejag heeft onderverhuurd aan derden, aldus de kantonrechter. De kantonrechter heeft tussentijds hoger beroep tegen dit tussenvonnis opengesteld.
Bespreking van de (overige) grieven
9. Met grief 2 komt GoedeStede op tegen de formulering van de kernvraag door de kantonrechter in rechtsoverweging 8 van het tussenvonnis van 15 december 2010. De kantonrechter heeft overwogen dat de kernvraag is of [geïntimeerde] gedurende langere tijd, een paar jaar, de woning niet zelf in gebruik heeft gehad en/of de woning uit winstbejag heeft onderverhuurd aan derden. In rechtsoverweging 9 heeft de kantonrechter overwogen dat een bevestigend antwoord op die vraag in beginsel voldoende grondslag biedt voor (gedeeltelijke) toewijzing van de vorderingen van GoedeStede. Volgens GoedeStede is voor toewijzing van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming niet vereist dat [geïntimeerde] de woning gedurende langere tijd - en al helemaal niet gedurende een paar jaar - niet zelf in gebruik heeft gehad en/of heeft onderverhuurd. GoedeStede heeft er in dat verband op gewezen dat iedere tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst GoedeStede de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden.
10. De huurovereenkomst verplicht [geïntimeerde] de gehuurde woning zelf te gebruiken en verbiedt haar de woning aan een derde in gebruik te geven. GoedeStede heeft er, niet bestreden door [geïntimeerde], op gewezen dat in [woonplaats] lange wachtlijsten bestaan voor het type woonruimte dat door [geïntimeerde] is gehuurd en dat het, buiten GoedeStede als toegelaten instelling in de zin van artikel 70 e.v. Woningwet om in gebruik geven aan derden van dit soort woonruimte het woningselectie- en toewijzingsbeleid doorkruist. Overtreding van deze verplichting/dit verbod rechtvaardigt dan ook in beginsel, gelet op het bepaalde in artikel 6:265 BW Pro, de ontbinding van de huurovereenkomst. In beginsel, omdat ontbinding achterwege blijft wanneer de tekortkoming gezien haar bijzondere aard en betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de in dat verband te maken beoordeling dient ook het woonbelang van [geïntimeerde] in aanmerking te worden genomen. Dat woonbelang weegt, gelet op wat partijen over en weer hebben gesteld, echter niet zo zwaar dat ontbinding van de huurovereenkomst pas aan de orde is wanneer [geïntimeerde] het gehuurde gedurende een paar jaar aan anderen in gebruik heeft gegeven. Anderzijds veronderstelt het “in gebruik geven” van het gehuurde aan een derde wel dat het gehuurde gedurende enige tijd, niet maar voor een paar dagen, ter beschikking wordt gesteld aan een derde. De derde dient daadwerkelijk zijn intrek te nemen in het gehuurde, er niet kortstondig, min of meer als passant, te verblijven.
11. Het hof volgt GoedeStede dan ook in haar bezwaren tegen de door de kantonrechter, kennelijk, gegeven uitleg aan het begrip “enige tijd”, te weten “een paar jaar”. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de kantonrechter deze periode niet heeft verbonden aan de vordering tot schadevergoeding. Voor de toewijsbaarheid van deze vordering is wel vereist dat GoedeStede bewijst dat [geïntimeerde] de woning gedurende de gehele periode waarop de vordering betrekking heeft, een paar jaar, tegen betaling aan derden beschikbaar heeft gesteld. Voor de toewijsbaarheid van de vorderingen tot ontbinding en ontruiming is dat, zoals hiervoor is overwogen, in beginsel niet vereist. Daartoe is voldoende dat [geïntimeerde] de woning gedurende enige tijd - zodanig dat de derde er zijn intrek heeft genomen - ter beschikking heeft gesteld. In zoverre is de grief gegrond.
12. [geïntimeerde] heeft de woning in december 2009 verhuurd aan mevrouw [tijdelijke bewoner] voor een periode van negen maanden. Mevrouw [tijdelijke bewoner] heeft de woning tot 14 april 2010 bewoond. Zij heeft daadwerkelijk haar intrek genomen in de woning. Daarmee staat vast dat [geïntimeerde] de woning gedurende enige tijd, terwijl zij zelf in Suriname verbleef, tegen betaling aan mevrouw [tijdelijke bewoner] ter beschikking heeft gesteld. Gelet op het feit dat aan de verhuur aan mevrouw [tijdelijke bewoner] een periode is voorafgegaan waarin GoedeStede [geïntimeerde] een en andermaal heeft gewezen op de verplichting het gehuurde zelf te bewonen en op het verbod het gehuurde aan een derde ter beschikking te stellen, rechtvaardigt de verhuur aan [tijdelijke bewoner] in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst. Dat is anders wanneer [geïntimeerde] de woning met medeweten en goedkeuring van GoedeStede tegen betaling aan [tijdelijke bewoner] ter beschikking heeft gesteld, zoals [geïntimeerde] stelt maar GoedeStede betwist. In dat geval is van een tekortkoming geen sprake. Stelplicht en bewijslast ten aanzien van dit
- bevrijdende - verweer rusten op [geïntimeerde]. Wanneer [geïntimeerde] GoedeStede wel in kennis heeft gesteld van haar vertrek naar Suriname en van haar voornemen haar woning gedurende die tijd aan [tijdelijke bewoner] ter beschikking te stellen, GoedeStede daar niet afwijzend op heeft gereageerd, maar [geïntimeerde] niet geheel heeft voldaan aan de door GoedeStede vastgestelde regels voor een huisbewaarderschap, rechtvaardigt de overtreding van die regels mogelijk - een en ander afhankelijk van de ernst en de aard van de overtreding van die regels - niet de ontbinding van de overeenkomst. Stelplicht en bewijslast rusten ook hier op [geïntimeerde].
13. Het staat vast dat [geïntimeerde] in een brief van 19 november 2009 heeft aangekondigd voor een half jaar naar Suriname te gaan. Het staat ook vast dat het vertrek naar Suriname in een gesprek op 24 november 2009 tussen GoedeStede en [geïntimeerde] aan de orde is geweest. GoedeStede heeft echter gemotiveerd betwist dat bij haar een verzoek om huisbewaarderschap is ingediend, dat dit verzoek aan de vereisten voldoet en dat zij met het verzoek heeft ingestemd. Bovendien is [geïntimeerde] niet gedurende een half jaar, zoals zij heeft geschreven, in Suriname gebleven, maar gedurende enkele maanden. In december 2009 heeft [geïntimeerde] al een retourvlucht voor 5 april 2010 geboekt. Desalniettemin is in januari 2010 een huurcontract voor de duur van negen maanden aangegaan met [tijdelijke bewoner]. Met de nu beschikbare gegevens heeft [geïntimeerde] het door haar te leveren bewijs dan ook zeker nog niet geleverd. [geïntimeerde] heeft echter getuigenbewijs aangeboden.
14. Bij deze stand van zaken, waarin vaststaat dat [geïntimeerde] de woning tegen betaling heeft verhuurd aan [tijdelijke bewoner] en [geïntimeerde] niet heeft bewezen dat dit met toestemming van GoedeStede is gebeurd en evenmin dat zij betreffende die verhuur slechts niet heeft voldaan aan enkele administratieve voorschriften, heeft de kantonrechter GoedeStede ten onrechte belast met het bewijs dat [geïntimeerde] het gehuurde gedurende enige tijd niet zelf in gebruik heeft gehad en/of uit winstbejag heeft onderverhuurd aan derden. Bewijslevering door GoedeStede is voor wat betreft de vorderingen tot ontbinding en ontruiming pas aan de orde wanneer [geïntimeerde] er in slaagt het hiervoor in rechtsoverweging 12 omschreven bewijs te leveren. In dat geval dient GoedeStede te bewijzen dat [geïntimeerde] ook vóór 2010 haar woning al tegen betaling aan derden ter beschikking heeft gesteld. Voor de vordering tot schadevergoeding ligt dat anders. Betreffende die vordering dient GoedeStede te bewijzen dat [geïntimeerde] gedurende de periode waarover zij aanspraak maakt op schadevergoeding - en die periode is niet beperkt tot de periode waarin Sarnaat de woning heeft bewoond - de woning tegen betaling in gebruik heeft gegeven aan derden. Met de door GoedeStede in het geding gebrachte stukken heeft zij dat bewijs, met uitzondering van de periode dat [tijdelijke bewoner] in de woning heeft verbleven, nog niet geleverd. Deze stukken, waaronder de schriftelijke verklaringen van omwonenden, vormen weliswaar een aanwijzing dat [geïntimeerde] de woning ook voor 2010 al aan derden beschikbaar heeft gesteld, maar leveren, gelet op het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde], onvoldoende bewijs op.
15. De slotsom is dat grief 2 slaagt.
16. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat de vorderingen van GoedeStede niet zonder verdere instructie toewijsbaar zijn. Het hof zal het tussenvonnis van 15 december 2010, waarbij een comparitie van partijen is gelast, onder aanvulling van gronden bekrachtigen en het tussenvonnis van 8 juni 2011, waarbij GoedeStede met het bewijs is belast, vernietigen en de zaak ter verdere behandeling terugverwijzen naar de kantonrechter.
17. [geïntimeerde] is in dit tussentijds appel overwegend in het ongelijk gesteld. Dat betekent niet dat zij uiteindelijk in het ongelijk zal worden gesteld; er dient immers nog bewijslevering plaats te vinden. Het hof zal, ten behoeve van de kantonrechter) de kosten van de appelprocedure (geliquideerd salaris van de advocaat: 2 punten, tarief II) wel begroten, maar bepalen dat de kantonrechter in zijn eindvonnis over de toewijsbaarheid van deze kosten dient te beslissen. Op deze wijze wordt voorkomen dat [geïntimeerde] uiteindelijk in het gelijk wordt gesteld, maar toch gehouden is de kosten van het appel te dragen, alleen omdat GoedeStede er voor gekozen heeft tussentijds appel in te stellen.
De beslissing:
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van 15 december 2010 onder aanvulling van gronden;
vernietigt het vonnis van 8 juni 2011;
verwijst de zaak naar de rechtbank Zwolle, sector kanton, locatie Lelystad ter verdere behandeling;
begroot de kosten van de appelprocedure, voor zover tot op heden aan de zijde van GoedeStede gevallen, op € 746,81 aan verschotten en € 1.788,-- voor geliquideerd salaris van de advocaat en bepaalt dat de kantonrechter, na verwijzing, in zijn eindvonnis over de toewijsbaarheid van deze kosten dient te beslissen;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, H. de Hek en E.C. Smits, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 24 juli 2012 in bijzijn van de griffier.