Uitspraak
Arrest d.d. 21 augustus 2012
Zaaknummer 200.108.716/01
(zaaknummer rechtbank: 133537/ KG ZA 12-110
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: [appellante],
toevoeging,
advocaat: mr. H.G.B. van der Wal, kantoorhoudende te Winschoten,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. M. Marbus-Hulshof, kantoorhoudende te Vleuten.
De inhoud van het tussenarrest van 7 augustus 2012 wordt hier overgenomen.
Het verdere verloop van de procedure:
De bij bedoeld tussenarrest bevolen plaatsopneming heeft plaatsgevonden op
14 augustus 2012. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Partijen hebben vervolgens arrest gevraagd.
De verdere beoordeling:
1. Zoals blijkt uit het van de plaatsopneming opgemaakte proces-verbaal heeft de raadsheer-commissaris het volgende geconstateerd en van of namens partijen gehoord:
"In de keuken valt te constateren dat tussen de vloerdelen grote naden zijn ontstaan, hetgeen volgens partij [appellante] het gevolg is van het feit dat de keukenafvoer verstopt zit waardoor er afvoerwater onder de vloer loopt. Een kennis van haar heeft getracht de verstopping te verhelpen maar dat is niet gelukt omdat er volgens deze kennis sprake is van verzakking van de riolering. Deze kennis is overigens geen loodgieter, maar meer een klusjesman. De problemen doen zich volgens partij [appellante] voor vanaf oktober/november 2011 en zijn in het voorjaar van 2012 bij brief aan partij [geïntimeerde] gemeld. Mevrouw [geïntimeerde] geeft aan dat zij nooit dergelijke problemen heeft gehad in de periode dat zij zelf het huis nog bewoonde.
Partij [appellante] heeft nog aangegeven dat zij de keukenafvoer niet meer gebruikt en dat zij haar afvalwater via het toilet wegspoelt.
Voorts zijn er op het plafond van de keuken lekkagesporen zichtbaar. Ook in de doucheruimte die zich op de begane grond bevindt, zijn aan de randen van het plafond lekkagesporen zichtbaar. Partij [appellante] heeft aangegeven dat na hevige regenval er water vanaf het platte dak naar binnen stroomt zodat het vanuit het plafond van de keuken en van de badkamer gaat lekken. Bij controle zou gebleken zijn dat de afvoer van het platte dak niet verstopt is. Ook de lekkageproblemen ten aanzien van het plafond en de badkamer hebben zich volgens partij [appellante] gemanifesteerd vanaf oktober/november 2011. Partij [geïntimeerde] geeft aan dat zij nooit dit soort problemen heeft gehad. De problemen zijn eerst in het voorjaar van 2012 bij brief door partij [appellante] aan partij [geïntimeerde] gemeld.
Partij [geïntimeerde] geeft aan dat de lak van de keukenkastjes op sommige plekken is gesprongen. Dat valt inderdaad waar te nemen maar een aanwijsbare oorzaak daarvoor valt niet eenvoudig vast te stellen.
In de woning staan op diverse plaatsen verhuisdozen opgestapeld. Partij [appellante] heeft aangegeven dat zij er rekening mee houdt dat haar elk moment een andere woning kan worden aangeboden zodat zij dan ook snel moet kunnen verhuizen. In de woning vallen verder een aantal gebreken te constateren zoals het ontbreken van een tegelrand in het toilet op de bovenverdieping en vochtinwerking op het schuine dak van de slaapkamer aan de voorzijde, doch van de kant van partij [geïntimeerde] is aangegeven dat die gebreken al bestonden toen zij de woning verliet. Ook in de schuur nabij de woning staan verhuisdozen opgestapeld tot in de sauna. De buitendeur van de schuur en de deur in de schutting verkeren in slechte staat van onderhoud. Partij [geïntimeerde] heeft aangegeven dat dat ook al zo was toen zij de woning verliet. De achterste schuur kon wegens het ontbreken van de sleutel niet worden betreden. Partij [appellante] heeft aangegeven dat zij die schuur niet gebruikt en zo ziet het er ook uit.
De tuin zowel aan de voor- als de achterzijde ligt er op dit moment goed bij. Duidelijk is te zien dat daar recent flink aan gewerkt is. Partij [appellante] geeft ook toe dat zij na het lezen van het arrest een kennis bereid heeft gevonden om de tuin een opknapbeurt te geven. Vanuit de achtertuin valt te zien dat de boeidelen van de dakkapel aan de achterzijde in zeer slechte staat verkeren. Partij [geïntimeerde] heeft toegegeven dat die boeidelen ook al aan vervanging toe waren toen zij de woning verliet. In de voortuin ligt een stapel stenen. Zijdens partij [geïntimeerde] is aangegeven dat die stenen zijn blijven liggen toen zij de woning verliet. Ze waren bedoeld om in de voortuin een stukje te bestraten."
2. Het hof is van oordeel dat het op de weg van [appellante] had gelegen de verstopping van de afvoer van de keuken en de lekkage vanaf het platte dak zelf te doen opheffen door een erkende loodgieter/dakbedekker, ofwel - voor zover zij van mening mocht zijn dat het gebreken betreft die door de verhuurder dienen te worden opgelost - [geïntimeerde] van die gebreken op de hoogte had dienen te stellen, zodat deze maatregelen had kunnen treffen om de problemen op te lossen. Het eerste heeft [appellante] nagelaten en met het op de hoogte stellen van [geïntimeerde] heeft zij te lang gewacht. Het hof gaat er daarbij vanuit dat de lekkage in oktober/november 2011 is geconstateerd (dat er reeds voordien sprake was van lekkage is voorshands onvoldoende gesteld en/of gebleken) en dat [geïntimeerde] eerst bij brief van de raadsman van [appellante] d.d. 27 maart 2012 van de gebreken op de hoogte is gesteld. Het hof moet echter ook constateren dat [geïntimeerde] tot op heden de gebreken niet heeft hersteld.
3. Het hof stelt voorts vast dat zowel de voor- als de achtertuin van de woning in kwestie recentelijk (volgens de eigen verklaring van [appellante] na het wijzen van het tussenarrest) flink onder handen zijn genomen, zodat er - mede op basis van wat op de foto's wel zichtbaar is - voorshands van kan worden uitgegaan dat de tuin dringend aan onderhoud nodig was.
4. Voor het overige is tijdens de plaatsopneming niet gebleken van ernstig achterstallig onderhoud, waarvan [appellante] in overwegende mate een verwijt kan worden gemaakt.
5. De vraag die derhalve resteert is of hetgeen hiervoor is overwogen een ingrijpende maatregel als een ontruiming rechtvaardigt, voordat de bodemrechter uitspraak heeft gedaan met betrekking tot de opzegging van de huurovereenkomst. Het hof is van oordeel dat de balans, na afweging van de betrokken belangen en tegen de achtergrond van de bescherming die [appellante] op grond van de wet als huurster geniet, op dit moment in het voordeel van [appellante] doorslaat. Daarbij is met name van belang dat onvoldoende is gesteld of gebleken dat per direct vervangende woonruimte voor [appellante] beschikbaar is en [geïntimeerde] verder verval van de woning eenvoudig kan voorkomen door een loodgieter/dakbedekker in te schakelen. In een bodemprocedure zal vervolgens door de rechter kunnen worden beslist of er sprake was van een opzeggingsgrond die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
6. De grieven treffen doel en het hof zal de gevraagde voorzieningen alsnog weigeren.
7. Met betrekking tot de veroordeling in de kosten overweegt het hof het volgende.
In deze procedure is voldoende komen vast te staan dat het voor [geïntimeerde] moeilijk was afspraken met [appellante] te maken voor een bezichtiging van de woning. Daarmee heeft [appellante] het voor [geïntimeerde] ook lastig gemaakt om een goed beeld te krijgen van de onderhoudstoestand van de woning en op basis daarvan een reële inschatting te maken van haar proceskansen. Het hof vindt daarin aanleiding om de kosten van de onderhavige procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep te compenseren, zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt.
De beslissing
Het gerechtshof:
vernietigt het vonnis d.d. 16 mei 2012 waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de gevorderde voorzieningen af;
belast ieder der partijen met de eigen kosten, zowel van de procedure in eerste aanleg als die in hoger beroep.
Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, J.H. Kuiper en
M.C.D. Boon-Niks en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 21 augustus 2012 in bijzijn van de griffier.