"Reden voor taxatie: Onderhoud/Verbetering monumentenpand
[…]
Resultaat onderzoek:
Vastgestelde onderhoudskosten € 26.331,-. incl. OB.
Dit bedrag eventueel nog te vermeerderen met de post "vaste lasten" ad € 571,56.
[…]
De volgende werkzaamheden/kosten niet als kosten van onderhoud aan te merken:
Hoveniersbedrijf D
Aan te merken als kosten van verbetering:
- restaureren van het erf en de erfafscheiding aan de Noordzijde € 8.451,80 incl. OB
-restaureren van het erf en de erfafscheiding aan de Zuidzijde € 13.660,07
Aannemingsbedrijf E.
-Er zijn 3 termijnen betaald in 2007 tot een totaalbedrag van € 56.525,-. incl. OB.
Bij het onderzoek er van uitgegaan dat daarin de kosten van onderaannemers, zoals omschreven in bijlage A, zijn verdisconteerd.
-De aan de achterzijde van het pand gelegen aanbouw is volgens belastingplichtige geheel gesloopt en nieuw opgebouwd. Daarbij heeft de gemeente toestemming verleent om de aanbouw aan de noordzijde te vergroten. Ter compensatie moest het aanwezige kippenhok vervallen.
De indeling van de aanbouw is daarbij ook gewijzigd (keuken verplaatst/andere daglichtvoorzieningen, spouwmuren met isolatie, iolerende beglazing, vloerverwarming, vervallen doucheruimte etc.)
Tevens is de zadelkap vervangen door een mastiekgedekt platdak (bouweis gemeente).
In de redengevende omschrijving wordt de aanbouw niet als monumentaal onderdeel benoemd.
Uit info bij de gemeente is echter gebleken dat de aanbouw tot het monument behoort.
De gemeente heeft een monumentenvergunning verstrekt.
Op basis van de foto's is vast te stellen dat de aanbouw aan onderhoud toe was.
Omdat de aanbouw als onderdeel van het monument kan worden aangemerkt, kan een klein deel van de (verbouwings-)kosten worden aangemerkt als kosten van onderhoud.
Dit zijn enkel de kosten die nodig zouden zijn geweest om de bestaande aanbouw weer in goede staat van onderhoud te brengen.
Tevens is er een nieuwe verbinding aangebracht tussen de achter de woning staande schuur en de nieuwe aanbouw. T.a.v. dit gedeelte is er sprake van nieuwbouw.
-Op basis van de plaatselijke opname, foto's van de oude situatie en beschikbare bouwtekeningen kom ik tot de conclusie dat er in grote mate sprake is van kosten van verbetering (uitbreiding/verbouwing).
De onderhoudskosten om de oude aanbouw weer in goede staat te brengen worden door mij ingeschat op 30% van € 56.525,-. = € 16.957,50 incl. OB
Kosten van verbetering derhalve € 39.568,-. incl. OB.
Installatiebedrijf F.
-Een goede omschrijving van de kosten ontbreekt.
De bijgeleverde offerte heeft betrekking op alle uitgevoerde werkzaamheden.
Vastgesteld dat de aanwezige elektrische installatie in zeer slechte staat verkeerde.
Er heeft echter ook uitbreiding van de installatie plaatsgevonden.
Verder zijn er extra kosten gemaakt i.v.m. vloerverwarming, verplaatsen keuken etc.
50% van de opgevoerde kosten aan te merken als kosten van onderhoud.
Kosten van verbetering 50% van € 4.165,-. = € 2.082,50.
G Keukens.
-Bij de aanwezige stukken ligt een aanbetalingsfactuur en een bankafschrift waaruit blijkt dat de keuken is geleverd en betaald in 2008.
De in 2007 opgevoerde kosten moeten derhalve betrekking hebben gehad op voorbereidende installatiewerkzaamheden zoals het aanleggen van leidingwerk, elektra en afvoeren.
De keuken is verplaatst waardoor extra kosten zijn gemaakt.
Deze extra kosten vallen niet aan te merken als kosten van onderhoud.
Totaal opgevoerde kosten keuken + installatie € 5.912,-. incl. OB.
Hiervan 75% aan te merken als kosten van verbetering of € 4.434,-. incl. OB.
Gemeente De Marne.
-Leges voor het verbouwen en uitbreiden van de woning.
Hiervan 75% aan de verbeteringen toe te rekenen of 75% van € 824,37 = € 618.
Uitwerking:
Totaal aan correcties verbeteringskosten € 68.814,37 incl. OB.
Vastgestelde onderhoudskosten € 95.145,08 - € 68.814,37 = € 26.331,-. incl. OB (afg.).
Dit bedrag eventueel nog te vermeerderen met de post "vaste lasten" ad € 571,56."