Uitspraak
Arrest d.d. 18 december 2012
Zaaknummer 200.064.431/01
(zaaknummer rechtbank: 394870 \ CV EXPL 09-1542)
HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN
Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:
Stichting Lefier,
gevestigd te Hoogezand,
appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna te noemen: Lefier,
advocaat: mr. R.H.E. Pruim, kantoorhoudende te Groningen,
voor wie heeft gepleit mr. A.J. Klok, advocaat te Groningen,
tegen
Stichting Woonzorg Nederland,
gevestigd te Amstelveen,
geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen: Woonzorg,
advocaat: mr. D. de Vries, kantoorhoudende te Amsterdam,
die tevens heeft gepleit.
Het geding in eerste instantie
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 26 november 2009 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen, hierna: de kantonrechter.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 24 februari 2010 is door Lefier hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van Woonzorg tegen de zitting van 11 mei 2010.
De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties zijn gevoegd, luidt overeenkomstig het petitum in de appeldagvaarding:
"(…) bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te vernietigen voor wat betreft het afwijzen van de primaire vordering en opnieuw rechtdoende toe te wijzen:
Primair
1. voor recht te verklaren dat er tussen partijen een huurovereenkomst bestaat zoals is vastgelegd in productie 6 van de stukken in prima.
2. Stichting Woonzorg Nederland te veroordelen om aan Lefier te betalen een bedrag van € 39.421,91 per maand, zolang de huurovereenkomst voortduurt, te vermeerderen met de contractuele boete vanaf het tijdstip dat Stichting Woonzorg Nederland in verzuim is tot de dag der algehele voldoening.
3. Stichting Woonzorg Nederland te veroordelen om aan Lefier te betalen de buitengerechtelijke incassokosten.
met veroordeling van de Stichting Woonzorg Nederland in de kosten in beide instanties."
Bij memorie van antwoord is door Woonzorg verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie:
”In het principaal appel
(…) zal bevestigen het vonnis van de rechtbank Groningen (…) van 26 november 2009 (…) tussen partijen gewezen, met inachtneming van de memorie van antwoord/memorie van grieven in incidenteel appel, met veroordeling van appellant in de kosten van het hoger beroep, daaronder uitdrukkelijk mede begrepen de na de uitspraak nog vallende kosten (voor wat betreft het procureurssalaris ad € 131,- zonder betekening in conventie of reconventie, € 205,- zonder betekening in conventie en reconventie tezamen en verhoogd met € 68,- in geval van betekening).
In het incidenteel appel
(…) het vonnis van de rechtbank Groningen (…) van 26 november 2009 (…) bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, op de door Woonzorg om deze memorie onder de grieven van incidenteel appel omschreven punten te vernietigen voor wat betreft de toewijzing van de verklaring voor recht dat het afbreken van de onderhandelingen aangaande de huurovereenkomst van Hunzerheem onrechtmatig was en waarbij Woonzorg is veroordeeld tot betaling aan Lefier van een schadevergoeding, op te maken bij staat, alsmede voor wat betreft de proceskostenveroordeling en opnieuw rechtdoende alle vorderingen van Lefier af te wijzen en Lefier te veroordelen in de kosten van beide instanties waaronder het salaris van de advocaat/ gemachtigde daaronder uitdrukkelijk mede begrepen de na de uitspraak nog vallende kosten (voor wat betreft het procureurssalaris ad € 131,- zonder betekening in conventie of reconventie, € 205,- zonder betekening in conventie en reconventie tezamen en verhoogd met € 68,- in geval van betekening)."
Door Lefier is in het incidenteel appel geantwoord onder bijvoeging van een productie, met als conclusie:
"(…) het vonnis van de rechtbank Groningen (…) d.d. 26 november 2009 (…) bij arrest voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zo nodig onder aanvulling of verbetering van gronden, bevestigt, zulks met inachtneming van de memorie van antwoord/memorie van grieven in incidenteel appel, met veroordeling van Woonzorg in de kosten in beide instanties, te vermeerderen met de gebruikelijke nakosten."
Vervolgens hebben partijen hun zaak doen bepleiten onder overlegging van pleitnota's door hun advocaten.
Ten slotte hebben partijen verzocht op het pleitdossier arrest te wijzen.
De grieven
Lefier heeft in het principaal appel zes grieven opgeworpen.
Woonzorg heeft in het incidenteel appel drie grieven opgeworpen.
De beoordeling
Ten aanzien van de vaststaande feiten
1. Tegen de door de rechtbank in r.o. 1. (1.1. tot en met 1.12.) van het beroepen vonnis van 26 november 2009 vastgestelde feiten is geen grief gericht, zodat deze feiten ook in hoger beroep tussen partijen vaststaan. Samen met wat in hoger beroep is komen vast te staan, gaat het in dit geding om het volgende.
1.1 Lefier is de rechtsopvolger van Stichting IN (hierna: IN) te Groningen.
1.2 IN en Woonzorg hebben op 6 december 2002 een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230 BW gesloten voor de duur van drie jaar met betrekking tot de onroerende zaak aan de Populierenlaan 1 te Groningen (hierna: Hunzerheem). Woonzorg mocht het gehuurde onderverhuren aan de Prof. Heymansstichting. Met ingang van 5 december 2005 is de huurovereenkomst steeds voor een jaar verlengd. Hunzerheem werd gebruikt voor het huisvesten van ouderen en het verlenen van diensten aan ouderen.
1.3 IN heeft de huurovereenkomst bij brief van 5 december 2006 opgezegd met als opleverdatum 'rond 01 september 2008 of zoveel eerder als mogelijk is'. Woonzorg is in haar brief van 4 januari 2007 met de opzegging akkoord gegaan. Zij heeft daarbij opgemerkt dat oplevering behoudens calamiteiten uiterlijk eind december 2008 zou kunnen plaats vinden. De brief van Woonzorg is ondertekend door de heer G. Verduijn, directeur Business Unit Vastgoed van Woonzorg. Onder aan deze brief staat vermeld dat een kopie van de brief is gezonden aan [naam], regiomanager van Woonzorg (hierna: [regiomanager]), en de heer [naam], accountmanager bij Woonzorg (hierna: [accountmanager]).
1.4 [accountmanager] heeft in een e-mail van 13 juni 2007 aan IN te kennen gegeven dat de Prof. Heymansstichting Hunzerheem zou willen gebruiken voor tijdelijke huisvesting van bewoners van Erasmusheem te Haren en dat het Woonzorg een groot genoegen zou zijn om het gebouw Hunzerheem langer te mogen huren.
1.5 Op 29 juni 2007 heeft er met betrekking tot Hunzerheem een bespreking plaats gevonden tussen medewerkers van IN, onder wie [naam], directeur van IN (hierna: [directeur van IN]) en [naam], medewerker onroerend goed van IN (hierna: [medewerker onroerend goed van IN]) en [accountmanager] namens Woonzorg. Niet staat vast of nog andere medewerkers van Woonzorg bij deze bijeenkomst aanwezig waren.
1.6 Op 22 oktober 2007 hebben 19 partijen, waaronder de gemeente Groningen, IN en Woonzorg, een samenwerkingsovereenkomst 'Zorgen voor Morgen' ondertekend. Woonzorg werd daarbij vertegenwoordigd door [accountmanager]. Diens functie is in de overeenkomst omschreven als: senior servicemanager.
1.7 Op 17 januari 2008 is er een gesprek geweest tussen [medewerker onroerend goed van IN] en [accountmanager] waarbij een concept huurovereenkomst is doorgenomen. [accountmanager] heeft van dit gesprek een verslag gemaakt waarop door [medewerker onroerend goed van IN] bij e-mail van 27 februari 2008 is gereageerd. Daarop is weer gereageerd door [accountmanager] en wel bij e-mail van 3 maart 2008. [medewerker onroerend goed van IN] heeft op 8 april 2008 een concept huurovereenkomst aan [accountmanager] gezonden.
1.8 Op 8 april 2008 heeft [accountmanager] per e-mail onder andere aan [medewerker onroerend goed van IN] laten weten dat hij de concept huurovereenkomst aan de afdeling juridische zaken had voorgelegd en dat deze op het concept zou reageren.
1.9 [accountmanager] heeft naar aanleiding van een rappel bij e-mail van 19 mei 2008 laten weten dat Woonzorg met het huurcontract doende was. Voorts schreef [accountmanager]:
'Het tweede antwoord is dat we graag overleg willen met IN, mw. [directeur van IN] e.a. over de verhuur van Hunzerheem.
Reden is dat de planontwikkeling Erasmusheem meer tijd vergt dan gepland, onvoorziene omstandigheden, wijziging plan enz. (…).'
1.10 Op 11 juni 2008 heeft tussen partijen een gesprek plaats gevonden. Namens Lefier waren daarbij aanwezig [directeur van IN] en [medewerker onroerend goed van IN] en namens Woonzorg [regiomanager] en [accountmanager]. Onderwerp van bespreking was de vertraging die was opgetreden in de sloop en/of nieuwbouwplannen van het complex Erasmusheem. Het was voor Woonzorg niet duidelijk of zij Hunzerheem nog wel wilde huren.
1.11 Woonzorg heeft op 29 juli 2008 schriftelijk aan IN laten weten dat zij besloten heeft om niet op korte termijn tot sloop en nieuwbouw van Erasmusheem over te gaan en dat zij geen huurovereenkomst met IN wilde aangaan voor de tijdelijke huisvesting in Hunzerheem.
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
2.1 Lefier heeft primair gevorderd voor recht te verklaren dat er tussen partijen een huurovereenkomst bestaat zoals is vastgelegd in de overgelegde productie 6, en voorts Woonzorg te veroordelen tot betaling van € 39.421,91 per maand zolang de overeenkomst voortduurt, te vermeerderen met de contractuele boete, en subsidiair voor recht te verklaren dat de afbreking van de onderhandelingen ten aanzien van de huurovereenkomst ´Hunzerheem´ onrechtmatig is en Woonzorg te veroordelen om aan Lefier een schadevergoeding te voldoen, op te maken bij staat, met veroordeling van Woonzorg in de kosten van de procedure.
2.2 Woonzorg heeft de vordering betwist.
2.3 De kantonrechter heeft de primaire vordering van Lefier afgewezen maar de subsidiaire vordering toegewezen en Woonzorg in de kosten van de procedure veroordeeld.
De behandeling van de grieven
3. Partijen hebben met de grieven 1 tot en met 6 in het principaal appel en de grieven 1 tot en met 3 in het incidenteel appel de tussen hen bestaande geschillen in volle omvang aan het hof voorgelegd. Het hof zal uit een oogpunt van proceseconomie eerst grief 6 in het principaal appel en grief 1 in het incidenteel appel behandelen, waarin partijen de (schijn van) vertegenwoordigingsbevoegdheid van [accountmanager] aan de orde hebben gesteld.
4. Waar Woonzorg heeft gesteld dat [accountmanager] niet bevoegd was namens haar een overeenkomst met Lefier aan te gaan, heeft Lefier aangevoerd dat Woonzorg de schijn heeft gewekt dat [accountmanager] bevoegd was de onderhavige huurovereenkomst aan te gaan. Lefier heeft daartoe gesteld dat zij over de beëindiging van de sedert 2002 lopende huurovereenkomst met [accountmanager] afspraken heeft gemaakt, die vervolgens door een bevoegd bestuurder van Woonzorg zijn bevestigd. Woonzorg geeft er aldus blijk van dat zij goedkeurt dat [accountmanager] Woonzorg bindt ten aanzien van de beëindiging van een huurovereenkomst en de ontruiming van het betreffende pand. Lefier wijst er verder op dat [accountmanager] de huurovereenkomst in april 2008 aan de afdeling juridische zaken van Woonzorg heeft voorgelegd en dat er vanuit die afdeling geen reactie is gekomen dat er een probleem met de bevoegdheid van [accountmanager] zou zijn. Dit argument is pas aangevoerd toen bleek dat Lefier niet bereid was Woonzorg onder de gemaakte afspraak over het doorhuren van het pand uit te laten komen, aldus Lefier. Ook heeft [regiomanager] in het gesprek op 11 juni 2008 niet aangegeven dat [accountmanager] onbevoegd was een overeenkomst aan te gaan. Het is volgens Lefier onjuist dat [regiomanager] in dat gesprek afstand zou hebben genomen van de bevestiging van [accountmanager] dat hij ([accountmanager]) niet kon ontkennen dat er een huurovereenkomst tot stand was gekomen, omdat [accountmanager] niet gemachtigd was een huurovereenkomst te sluiten. [regiomanager] heeft in dat gesprek geen standpunt willen innemen over - en dit is iets anders dan afstand doen van - de bevestiging van [accountmanager] dat een huurovereenkomst tot stand was gekomen zonder dat [regiomanager] dit plaatste tegen de achtergrond van enige onbevoegdheid van [accountmanager], aldus Lefier.
5. Lefier heeft naar het oordeel van het hof niet, en in elk geval onvoldoende gemotiveerd, betwist dat [accountmanager] op 29 juni 2007 onbevoegd was namens Woonzorg een huurovereenkomst aangaande Hunzerheem met Lefier aan te gaan. Van de juistheid van deze stelling van Woonzorg moet derhalve in hoger beroep worden uitgegaan.
6. Tussen partijen is in geschil of Lefier gerechtvaardigd een beroep op art. 3:61 lid 2 BW (de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid) heeft gedaan. Daarbij neemt het hof als uitgangspunt aan dat Lefier er, vanwege haar eerdere contacten met [accountmanager] -waaronder de vermelde e-mailcontacten-, op 29 juni 2007 inderdaad van is uitgegaan dat [accountmanager] bevoegd was aangaande Hunzerheem een huurovereenkomst op nagenoeg dezelfde voorwaarden als in de eerdere huurcontracten te sluiten.
7. Blijkens constante jurisprudentie hangt het van de concrete omstandigheden af of de gewekte schijn dat [accountmanager] bevoegd was namens Woonzorg een huurovereenkomst ter zake van Hunzerheem met Lefier aan te gaan, aan Woonzorg kan worden toegerekend. Naast het geval dat de schijn van toereikende vertegenwoordigingsbevoegdheid stoelt op verklaringen of gedragingen van Woonzorg, kan voor toerekening van de schijn van volmachtverlening aan [accountmanager] ook plaats zijn in het geval dat Lefier gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van Woonzorg komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid, zie o.m. HR 19 februari 2010, LJN: BK7671, HR 2 december 2011, LJN: BT7490 en HR 3 februari 2012, LJN: BU4909.
8. Als niet betwist staat vast dat Lefier mondeling met [accountmanager] afspraken heeft gemaakt over de beëindiging van de sedert 2002 lopende huurovereenkomst en dat deze afspraken vervolgens door de bevoegd bestuurder van Woonzorg zijn bevestigd. Uit het feit dat de bevoegd bestuurder van Woonzorg de door [accountmanager] met Lefier gemaakte afspraken schriftelijk heeft bevestigd, kan echter naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid, zoals door Lefier is bepleit, dat de bevoegd bestuurder van Woonzorg bij een volgende gelegenheid door [accountmanager] gemaakte afspraken over bijvoorbeeld het aangaan van een huurovereenkomst wederom en zonder enig voorbehoud zal goedkeuren. Nu de bevoegd bestuurder van Woonzorg het nodig vond de door [accountmanager] gemaakte afspraken over de beëindiging van de huurovereenkomst te bevestigen, en gesteld noch gebleken is dat [accountmanager] in het verleden één of meer gelijksoortige overeenkomsten als de onderhavige gepretendeerde huurovereenkomst met Lefier heeft gesloten waarbij zijn bevoegdheid geen probleem opleverde, had Lefier erop bedacht dienen te zijn dat [accountmanager] niet bevoegd was namens Woonzorg een huurovereenkomst met Lefier aan te gaan, en dat door [accountmanager] met Lefier gemaakte afspraken over het opnieuw huren van Hunzerheem door de bevoegd bestuurder van Woonzorg moesten worden bevestigd. Het hof overweegt in dat kader nog dat in de brief van Woonzorg van 4 januari 2007 (r.o. 1.3) de functie van [accountmanager] als die van accountmanager is omschreven, een functie waar vertegenwoordigings-bevoegdheid niet zonder meer verondersteld mag worden. Nu Lefier voor 29 juni 2007 kennelijk alleen met [accountmanager] contact heeft gehad over het aangaan van een huurovereenkomst betreffende Hunzerheem, was op laatstgenoemde datum dus geen sprake van verklaringen of gedragingen van Woonzorg noch van voor rekening van Woonzorg komende omstandigheden waaruit de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [accountmanager] kan worden afgeleid.
9. Lefier heeft nog gewezen op het door [accountmanager] namens Woonzorg ondertekenen van de samenwerkingsovereenkomst (r.o. 1.6), het doorsturen van de conceptovereenkomst naar de afdeling juridische zaken door [accountmanager] (r.o. 1.8 en 1.9) en de uitlatingen van [regiomanager] tijdens het gesprek op 11 juni 2008
(r.o. 1.10). Nu deze feiten na 29 juni 2007 hebben plaats gevonden kan daaruit niet worden afgeleid dat Lefier op 29 juni 2007 gerechtvaardigd op een volmachtverlening mocht vertrouwen. Het hof overweegt volledigheidshalve nog dat de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst door [accountmanager], gelet op de hierboven vermelde feiten en omstandigheden, van onvoldoende gewicht is om daaruit een vertegenwoordigingsbevoegdheid van [accountmanager] tot het aangaan van een huurovereenkomst te kunnen afleiden. Het enkele doorzenden van de conceptovereenkomst door [accountmanager] naar de afdeling juridische zaken levert evenmin een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid op. Lefier heeft bovendien geen rechtstreeks contact met deze afdeling gehad en is dus niet bekend met de dienaangaande intern bij Woonzorg gemaakte opmerkingen. Daarbij kan er, zonder bijkomende omstandigheden die niet gesteld of gebleken zijn, ook niet van worden uitgegaan dat de afdeling juridische zaken bekend was met het standpunt van de bevoegd bestuurder over het al dan niet aangaan van de huurovereenkomst. Ook indien juist is dat [regiomanager] zich tijdens het gesprek op 11 juni 2008 niet over de onbevoegdheid van [accountmanager] heeft uitgelaten, kan daaruit zonder bijkomende omstandigheden niet worden afgeleid dat [accountmanager] bevoegd was Woonzorg te binden. Deze bijkomende feiten zijn mede gelet op de inhoud van de e-mails sinds januari 2008 van [accountmanager] waaruit valt af te leiden dat het niet zeker was of Woonzorg Hunzerheem wel wil huren en het onderwerp van de bespreking op 11 juni 2008, echter niet en in elk geval onvoldoende gesteld of gebleken. Ook de gebeurtenissen die na 29 juni 2007 hebben plaats gevonden, kunnen dus niet meewerken aan het aannemen van een schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid op 29 juni 2007.
10. In de toelichting op grief 1 in het incidenteel appel heeft Woonzorg tevens betoogd dat, indien wordt vastgesteld dat Woonzorg niet gebonden is omdat zij niet door [accountmanager] werd vertegenwoordigd, er evenmin sprake van kan zijn dat zij de onderhandelingen onrechtmatig heeft afgebroken.
Dat betoog is naar het oordeel van het hof juist, nu geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd waarom dat in dit geval anders zou zijn, en zulks leidt ertoe dat ook de subsidiaire vordering van Lefier niet toewijsbaar is.
Het andersluidende vonnis van de kantonrechter dient daarom te worden vernietigd.
11. Grief 1 in het incidenteel appel treft dus doel en grief 6 in het principaal appel faalt.
Daarmee behoeven de overige grieven in principaal appel, waarmee Lefier opkomt tegen overwegingen van de kantonrechter omtrent de vraag of er volledige wilsovereenstemming omtrent de huurovereenkomst was, geen behandeling meer. Evenmin behoeven de andere grieven in incidenteel appel, waarmee nader wordt ingegaan op de subsidiaire vordering van Lefier, nog bespreking.
Het door Lefier gedane bewijsaanbod dient als niet ter zake doende te worden gepasseerd.
12. De vordering van Woonzorg tot toekenning van nakosten wordt afgewezen. Zij heeft niet duidelijk gemaakt om welke kosten het zou gaan. Voor zover haar vordering ziet op nasalaris procureur moet dat op een vergissing berusten nu verplichte procureurstelling niet meer bestaat. Ook overigens ziet het hof niet in waarom de advocaat van Woonzorg nasalaris toe moet komen als gevolg van het in appel afwijzen van de oorspronkelijke vorderingen van Lefier.
De slotsom
13. Het vonnis van 29 november 2009 dient te worden bekrachtigd voor zover de primaire vordering van Lefier is afgewezen, en te worden vernietigd voor het overige.
Lefier zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij zowel in de kosten van de procedure in eerste aanleg als in die van het principaal en incidenteel hoger beroep worden veroordeeld (salaris advocaat in hoger beroep volgens liquidatietarief: 2 punten voor principaal appel en 0,5 x 2 punten voor incidenteel appel is 3 punten, tarief II, waarbij derhalve de punten voor het pleidooi gelijkelijk over principaal en incidenteel appel zijn verdeeld).
De beslissing
Het gerechtshof:
in het principaal en incidenteel appel:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarbij de primaire vordering van Lefier is afgewezen;
- vernietigt dat vonnis voor het overige
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- wijst de subsidiaire vordering van Lefier af;
- veroordeelt Lefier in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonzorg:
in eerste aanleg op nihil aan verschotten en € 300,- aan geliquideerd salaris voor de gemachtigde,
in hoger beroep op € 263,- aan verschotten en € 2.682,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;
- verklaart deze proceskostenveroordeling tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mrs. M.C.D. Boon-Niks, voorzitter, M.E.L Fikkers en
R.J. Voorink en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 18 december 2012 in bijzijn van de griffier.