Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
twaalfde enkelvoudige belastingkamer
13 februari 2003
nummer BK-01/03371
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de het hoofd van de afdeling Financiële Functie van de gemeente Ridderkerk (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z.
De eerste mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 11 juli 2002, gehouden te Den Haag. Aldaar is verschenen namens de Inspecteur A, tot bijstand vergezeld door B.
Van de zijde van belanghebbende is niemand ter zitting verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief met ontvangstbevestiging, verzonden op 6 juni 2002, onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.
De tweede mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 30 januari 2003, gehouden te Dordrecht. Aldaar is verschenen namens de Inspecteur A, tot bijstand vergezeld door B en C. Van de zijde van belanghebbende is niemand ter zitting verschenen. Belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief met ontvangstbevestiging, verzonden op 19 december 2002, onder vermelding van plaats en tijdstip uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Blijkens een hiervan ontvangen retourkaart is die brief op 20 december 2002 op het adres van belanghebbende uitgereikt.
Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning). De woning is een in 2000 gebouwd huis in een rij met berging en tuin gelegen in een nieuwbouwwijk. De inhoud van het hoofdgebouw bedraagt ongeveer 350 m3 en de inhoud van de berging ongeveer 15 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 190 m2.
2. Belanghebbende heeft de woning op 25 mei 1999 gekocht voor een koop-/aanneemsom van in totaal ƒ 204.475. De prijs voor de grond bedroeg ƒ 36.600, voor het bouwplan ƒ 10.400, voor de opstal ƒ 136.000 en voor het meerwerk ƒ 21.475, samen ƒ 204.475.
3. In zijn brief van 18 augustus 2002 gericht aan het Hof, schrijft belanghebbende als reactie op een aanvulling van de Inspecteur op het ter zitting verhandelde over de aankoop van de woning onder meer het volgende:
"Natuurlijk is er geen meestbiedende koper dit zijn geselecteerde woning voor mensen met een lager inkomen. Om zo ook deze mensen in staat te stellen een woning te kunnen kopen. Het was ook voor de inwoners van Ridderkerk/of wanneer je economisch gebonden bent."
4. In geschil is de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum) naar de staat op 1 januari 2001. De Inspecteur heeft deze waarde op ƒ 349.000 (€ 158.369) vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van ƒ 204.475 (€ 92.786,71) bepleit.
5. Belanghebbende baseert zijn standpunt - zakelijk weergegeven - op het volgende.
- Er is onjuist vergelijkingsmateriaal gebruikt door de Inspecteur. Op 1 januari 1999 was er nog geen woning en zelfs geen koopovereenkomst. Je kunt geen bestaande bouw vergelijken met niets. De waarde van de woning per de waardepeildatum kan nooit hoger zijn dan de prijs die een half jaar later voor de woning betaald is.
- De verkeerde waardepeildatum is gebruikt.
- In de uitspraak is het bezwaarschrift niet correct behandeld.
- In de koopovereenkomst is een anti-speculatiebeding opgenomen.
6. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning per de waardepeildatum naar de staat op 1 januari 2001 een taxatierapport overgelegd van taxateur B, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 14 mei 2002 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum naar de staat op 1 januari 2001 getaxeerd op ƒ 349.000.
7. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de door belanghebbende betaalde koop-/aanneemsom lager was dan de waarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum. Hij voert daartoe het volgende aan:
- Potentiële kopers dienden ingeschreven te staan bij de gemeente Ridderkerk,
- Er was een maximumgrens gesteld aan het inkomen,
- De koopsom is niet bepaald in een spel van vraag en aanbod, doch bepaald door de gemeente in verband met sociale woningbouw.
- De grond is niet tegen een marktconforme prijs verkocht, maar tegen een lagere prijs omdat het grond voor sociale woningbouw betreft.
8. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
In afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, van de Wet, wordt, ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet, de waarde bepaald naar de staat van die zaak aan het begin van het tijdvak, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van onder andere bouw.
9. Gelet op het onder 8 overwogene is de waarde van de woning terecht bepaald per de waardepeildatum 1 januari 1999, maar naar de staat op 1 januari 2001. Hieraan doet niet af dat de Inspecteur in de uitspraak abusievelijk waardepeildatum 1 januari 2001 heeft vermeld. In de waardebeschikking staat immers als waardepeildatum 1 januari 1999 vermeld.
10. Gelijk de Hoge Raad in het arrest van 25 november 1998, nr. 33 212, V-N 1998/58.3, heeft overwogen, beperkt een anti-speculatiebeding niet de omvang van het genot van een onroerende zaak en daardoor de waarde ervan. De Inspecteur heeft terecht bij de waardevaststelling geen rekening gehouden met het in de koopovereenkomst van de onderwerpelijke woning opgenomen beding.
11. In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort voor (of na) de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de onder 8 bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, BNB 2001/52c*). Dit heeft ook te gelden bij een koop-/aanneemsom voor een nieuw te bouwen woning.
12. Het Hof acht, mede in het licht beschouwd van hetgeen onder 3 is weergegeven, de onder 7 bedoelde stelling van de Inspecteur aannemelijk.
13. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum, maar naar de staat op 1 januari 2001 ten minste ƒ 349.000 bedroeg.
14. Het Hof heeft daarbij nog het volgende in aanmerking genomen. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard, bouwjaar en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning van belanghebbende, maar naar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de woningen die de Inspecteur als vergelijkingsobject heeft gehanteerd. Daarbij heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van die woningen en de waarde van belanghebbendes woning en tevens gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof door de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de inhoud van de opstallen en de grootte van de percelen, in voldoende mate is rekening gehouden.
15. De grief van belanghebbende dat niet serieus op het bezwaarschrift is gereageerd, kan, daargelaten of daar in het onderhavige geval sprake van is, op zichzelf niet leiden tot een vermindering van de waarde van de woning. Alle grieven van belanghebbende worden immers thans in de beroepsfase opnieuw aan een oordeel onderworpen, waarbij wordt bekeken of de waarde van de woning op de juiste wijze is bepaald.
16. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
17. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld op 13 februari 2003 door mr. Biemond en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Van den Bogerd.
(Van den Bogerd) (Biemond)
Aangetekend aan
Partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.