Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
vierde enkelvoudige belastingkamer
29 oktober 2003
nummer BK-02/00077
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak op het beroep van [X] te [Z] tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Oegstgeest (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1 te Z].
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 15 oktober 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar is verschenen belanghebbende alsmede mr. [A] namens de Inspecteur, tot zijn bijstand vergezeld door mevrouw [B].
Beslissing
Het Gerechtshof:
– verklaart het beroep gegrond,
– vernietigt de uitspraak waarvan beroep,
– wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op ƒ 622.239 (€ 282.359), en
– gelast de gemeente Oegstgeest aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 29 te vergoeden.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak [A-straat 1 te Z] (hierna: de woning). De koop-/aannemingsovereenkomst is gesloten op 27 juli 1998 tegen een koop-/aannemingssom van ƒ 590.000. Het meerwerk beliep ƒ 32.239. De woning is
21 september 1999 opgeleverd.
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeil-datum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum).
De Inspecteur heeft deze waarde op ƒ 665.000 vastgesteld.
In het verweerschrift bepleit de Inspecteur een waarde van ƒ 645.000. Belanghebbende verdedigt een waarde van ƒ 622.239.
3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur [C], werkzaam bij Kafi B.V., die de woning in opdracht van de Inspecteur heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op ƒ 645.000.
5. Blijkens een brief van de Waarderingskamer - die in kopie tot de stukken van het geding behoort - heeft de gemeente Oegstgeest prijsafspraken gemaakt met een taxatiebureau in die zin dat de voor een taxatie verschuldigde vergoeding mede afhankelijk is van de mate waarin aan het bezwaar tegemoet wordt gekomen.
6. Door het maken van bedoelde prijsafspraken kan niet worden uitgesloten dat bij een tweede of derde taxatie door het zelfde taxatiebureau, zoals in deze zaak het geval is, een objectieve vaststelling van de waarde onder druk is komen te staan omdat dat bureau bij de uitkomst van een nadere taxatie een zeker financieel belang heeft. Reeds hierom ziet het Hof aanleiding het oordeel van de taxateur omtrent de waarde buiten beschouwing te laten. Dat heeft ook te gelden voor de in het taxatierapport vermelde gegevens, nu evenmin is uitgesloten dat, gelet op bedoeld financieel belang, de taxateur bij zijn selectie van vergelijkingsobjecten eerder aansluiting heeft gezocht bij objecten die de in eerste instantie vastgestelde waarde ondersteunen dan bij vergelijkingsobjecten die de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat die waarde te hoog is vastgesteld.
7. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 1999 ƒ 645.000 bedroeg. Het taxatierapport kan niet als bewijsmiddel dienen en niet aannemelijk is geworden dat de onderhavige woning ten opzichte van de koop-/ aannemingssom, verhoogd met meerwerk, wezenlijk in waarde is gestegen. Een kennelijk algemene gemiddelde waardestijging van 5 percent in Oegstgeest is onvoldoende toegelicht om daaruit de conclusie te trekken dat daarvan ook in het onderhavige geval sprake is.
8. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat het uitzicht op een blinde muur een waardedrukkende invloed heeft. Daarbij gelet op het ontbreken van verkoopcijfers in de wijk waar de woning is gelegen, acht het Hof de door belanghebbende bepleite waarde plausibel. De stukken van de zijde van de Inspecteur bevatten diverse onjuistheden, zoals het ten onrechte vermelden van hardhouten kozijnen en een separaat tweede toilet, zodat de stellingen van de Inspecteur het Hof, mede in het licht van het onder 5 tot en met 7 overwogene, niet overtuigen. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door belanghebbende bepleite waarde te laag is.
9. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond.
10. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende dergelijke kosten heeft gemaakt. Wel dient de gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld op 29 oktober 2003 door mr. Vierhout en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Antonis.
(Antonis)
(Vierhout)
Aangetekend aan
Partijen verzonden:
Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.