Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
derde meervoudige belastingkamer
27 april 2005
nummer BK-04/00194
UITSPRAAK
op het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid B.V. X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Cromstrijen (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen beschikking.
1. Beschikking en bezwaar
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, gelegen in Z, plaatselijk bekend als Golfbaan A, a-straat 1 (hierna: het object), voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 per de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € a.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij de bestreden uitspraak is het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard en is de vastgestelde waarde verlaagd tot € b.
2. Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 232. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 16 maart 2005, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen (. . .) en (. . .) namens belanghebbende en (. . .) namens de Inspecteur, tot zijn bijstand vergezeld door (. . .), taxateur, en (. . .). Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
2.3. Ter zitting is tevens behandeld het beroep van de Vereniging Golfclub Cromstrijen, gebruiker van het object, met hofkenmerk BK-04/00195. Hetgeen is aangevoerd en overgelegd in die zaak geldt voor zover van belang tevens als aangevoerd en overgelegd in deze zaak.
3. Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende heeft tot doel de exploitatie van onroerend goed in het bijzonder ten behoeve van de golfsport.
3.2. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object. Het object betreft een golfbaan met opstallen, bestaande uit:
- een negen-holes golfbaan;
- een achttien-holes golfbaan;
- parkeergelegenheid, ondergrond van de golfbanen en van de opstallen en grond die dienstbaar is aan de opstallen;
- een clubgebouw bestaande uit drie bouwlagen, met op de begane grond kleedruimten en berging, op de eerste verdieping bestuursruimten en een restaurant en op de tweede verdieping een woonruimte, bruto vloeroppervlak circa (. . .)vierkante meter;
- een clubgebouw met kantoorruimte, winkel, kleedruimten, bergingen en een restaurant, bruto vloeroppervlak circa (. . .) vierkante meter;
- een opslagloods;
- een drivingrange-gebouw;
- een personeelsgebouw;
- drie schuilhutten.
De negen-holes golfbaan is in 1990 operationeel geworden, de achttien-holes golfbaan in (. . .) 1991. De gebouwen dateren uit 1990. Tussen partijen is niet in geschil dat voor de toepassing van de Wet WOZ het geheel moet worden aangemerkt als één onroerende zaak.
De golfbaan is gelegen op een perceel grond van (. . .), die de BV in erfpacht heeft.
3.3. De aandelen in het kapitaal van belanghebbende worden gehouden door de Vereniging B te Z. Belanghebbende verhuurt het object aan deze vereniging (hierna: de huurder).
3.4. Belanghebbende en de huurder zijn bij een op 1 augustus 1991 gesloten huurovereenkomst - voor zover hier van belang - het volgende overeengekomen:
" 3. Huurder zal het complex met opstallen voor haar rekening exploiteren of doen exploiteren en zal voor haar rekening het golfcomplex met opstallen in goede staat houden of doen houden m.u.v. het onderhoud aan de buitenzijde van de opstallen, dat voor rekening komt van de verhuurder, evenals de kosten van eventuele substantiële, structurele wijzigingen of uitbreidingen van deze opstallen.
4. [...]
5. [...]
6. [...]
7. De huurprijs is vastgesteld op basis van een doorberekening van de erfpachtslasten, een redelijk te achten afschrijving op de door de verhuurder gepleegde investeringen, de kosten genoemd onder vijf en de door verhuurder te dragen rentelasten. I.v.m. het door huurder erkende en gerechtvaardigde winststreven zal de huur ingaande 1 januari 1996 opnieuw tussen partijen ter discussie worden gesteld, waarbij met de belangen van beide partijen rekening zal worden gehouden in die zin dat er naar zal worden gestreefd de huur op een zodanig niveau vast te stellen dat verhuurder een redelijk te achten winst zal kunnen realiseren echter de hoogte van deze huur zal niet mogen leiden tot de noodzaak voor huurder om aan haar leden een contributie in rekening te brengen welke uitgaat boven het landelijk op dat moment aanvaardbare niveau."
3.5. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, dat namens (. . .) is opgemaakt door (. . .), makelaars in en taxateurs van onroerende zaken. In dit rapport wordt de onderhandse verkoopwaarde van het object per de waardepeildatum getaxeerd op € c, waarbij is uitgegaan van de situatie alsof er op de peildatum sprake was van onbewerkte grond met dagrecreatieve bestemming zonder de aanwezigheid van de onderhavige golfbaan en bebouwingen.
3.6. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd, dat is opgemaakt door (. . .), taxateur van onroerende zaken. In dit rapport wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object per de waardepeildatum berekend op € d1 en is de bedrijfswaarde door middel van de discounted cash-flowmethode berekend op € d2 (afgerond).
4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is de WOZ-waarde van het object in geschil en in het bijzonder het antwoord op de vraag of de waarde van het object dient te worden bepaald naar de verkoopwaarde van de grond als ware deze onbewerkt en onbebouwd, met dagrecreatieve bestemming, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord.
4.3. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
5. Conclusies van partijen
5.1. Het beroep van belanghebbende strekt tot vermindering van de WOZ-waarde per de waardepeildatum tot op € c.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep.
6. Overwegingen omtrent het geschil
6.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de WOZ-waarde in beginsel moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Het Hof sluit zich bij dat eenparige standpunt aan.
6.2. Belanghebbende stelt dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde een zodanige factor voor functionele veroudering dient te worden toegepast, dat de waarde van het object overeenkomt met de bedrijfswaarde, rekening houdende met de economische situatie in de branche of bedrijfstak en van de specifieke onderneming. Voorts stelt belanghebbende dat - gelet op het moeizame verloop van de exploitatie van het object - de bedrijfswaarde lager is dan de verkoopwaarde van het object, zodat de waarde van het object dient te worden gesteld op de verkoopwaarde van de grond uitgaande van de situatie alsof er op de peildatum sprake was van onbewerkte grond met dagrecreatieve bestemming zonder de aanwezigheid van de onderhavige golfbaan en bebouwingen.
6.3. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt. De mogelijkheid om de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak te bepalen op de bedrijfswaarde bestaat slechts voor onroerende zaken die commercieel worden geëxploiteerd (vgl. HR 17 februari 1999, nr. 33 844, BNB 1999/174*). Alvorens te kunnen bepalen of bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een object een zodanige factor voor functionele veroudering moet worden toegepast, dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van het object, dient derhalve te worden vastgesteld dat de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht het object commercieel exploiteert, dat wil zeggen uitsluitend om daarmee winst te behalen.
6.4. Gelet op de relatie tussen de huurder van het object - die alle aandelen in het kapitaal van belanghebbende bezit - en belanghebbende, alsmede dat belanghebbende en de huurder blijkens de onder 3.4 aangehaalde huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de huurprijs is vastgesteld op basis van een doorberekening van lasten, afschrijvingen en de kosten, acht het Hof het niet aannemelijk dat belanghebbende bij de exploitatie van het object streeft naar een optimaal rendement op de door haar gedane investering, gelijk een commerciële investeerder zou nastreven. Het in de huurovereenkomst door de huurder erkende winststreven van belanghebbende doet daaraan niet af, nu partijen voorts zijn overeengekomen dat de hoogte van de huur niet zal mogen leiden tot de noodzaak voor huurder om haar leden een contributie in rekening te brengen welke uitgaat boven het landelijk op dat moment aanvaardbare niveau en ook overigens niet is gebleken dat de huur op een zodanig niveau is of zal worden vastgesteld dat belanghebbende een redelijk te achten winst zal kunnen realiseren. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat - gelet op de capaciteit van de banen - bij de vereniging die het object huurt geen ruimte is voor nieuwe leden en de contributie niet kan worden verhoogd. Kennelijk is het streven van belanghebbende ten aanzien van het onderhavige object primair gericht op het in stand houden van het object, zodat het object als zodanig in gebruik kan blijven bij de huurder. Belanghebbendes stelling dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde een zodanige factor voor functionele veroudering dient te worden toegepast, dat de waarde van het object overeenkomt met de bedrijfswaarde, moet om die reden worden verworpen.
6.5. Het Hof is van oordeel dat de waarde die het object in economische zin voor belanghebbende heeft, moet worden benaderd door de vervangingswaarde van het object, waarbij de waarde van de opstallen wordt gesteld op de kosten die herbouw van die opstallen zou vergen waarbij de waarde van de grond en de daarin gedane investeringen voor de aanleg van de golfbanen moeten worden betrokken, een en ander met inachtneming van de technische en functionele veroudering die sinds de stichting respectievelijk de aanleg daarvan is opgetreden. In het onder 3.6 vermelde taxatierapport is deze waarde berekend op € d1. Belanghebbende heeft de juistheid van de berekeningen die aan deze waardebepaling ten grondslag liggen niet bestreden. Ook overigens is het Hof van de onjuistheid van deze berekeningen niet gebleken.
6.6. De waarde van het object is door de Inspecteur in zijn uitspraak op het bezwaar van belanghebbende bepaald op
€ b, zijnde een lager bedrag dan de onder 6.5 genoemde gecorrigeerde vervangingswaarde.
6.7. Gelet op het onder 6.1 tot en met 6.6 overwogene is het beroep ongegrond.
7. Proceskosten en griffierecht
7.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
8. Beslissing
Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Schuurman, Vierhout en Braun. De beslissing is op 27 april 2005 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.
(Van Duijvendijk)
(Schuurman)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.