Uitspraak
Uitspraak: 15 juli 2005
Rolnummer: 04/534
Zaaknummer rechtbank: 505882 / CV / 03-29986 / db
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE,
negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURDER],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [huurder],
procureur: mr. R.A. Kaarls,
tegen
STICHTING COM. WONEN voorheen genaamd Woningstichting De Combinatie Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: De Stichting,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
Het verloop van het geding
Bij exploot van 13 april 2004 is [huurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 11 maart 2004 door de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven heeft [huurder] tien grieven tegen het vonnis aangevoerd, die door De Stichting bij memorie van antwoord zijn bestreden. Bij brief van 27 mei 2005 heeft [huurder] een schriftelijk stuk aan het hof en de wederpartij gezonden. Op 3 juni 2005 hebben partijen gepleit, mr. J. van der Stel, advocaat te Dordrecht, voor [huurder] en mr. J.A. van Strijen, advocaat te Rotterdam, voor De Stichting, beiden aan de hand van pleitnotities, die zij hebben overgelegd. Tenslotte hebben partijen arrest gevraagd.
De beoordeling
1. Het hof gaat uit van de feiten zoals die door de rechtbank onder 2 van het bestreden vonnis zijn vastgesteld, nu die als zodanig in hoger beroep niet worden bestreden.
2. Het gaat om het volgende.
2.1. [huurder] huurt van De Stichting sedert 1987 de bedrijfsruimte aan de Hudsonstraat 19bn te Rotterdam in welk pand hij café Paradise Inn heeft gevestigd. Op 17 juni 1996 hebben partijen een huurcontract voor vijf jaar getekend, eindigend op 30 juni 2001. Deze huurovereenkomst is aansluitend voortgezet met vijf jaar.
2.2. Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als café.
2.3. Het dagelijks bestuur van de deelgemeente Delfshaven heeft naar aanleiding van een rapport van de politie Rotterdam Rijnmond bij besluit van
4 december 2001 de op 9 juni 1988 verleende Drank- en Horecavergunning voor het pand Hudsonstraat 19bn per direct ingetrokken en besloten alle nieuwe aanvragen voor dit cafébedrijf voor een periode van drie jaar te weigeren.
2.4. Bij besluit van 21 december 2001 heeft de burgemeester van de gemeente Rotterdam de op 1 april 2001 verleende vergunning voor de exploitatie van een horeca-inrichting aan de Hudsonstraat 19 te Rotterdam ingetrokken, daarbij overwegende dat door de in de inrichting gepleegde strafbare feiten en de wijze van bedrijfsvoering de vrees is gewettigd dat exploitatie van genoemde inrichting gevaar oplevert voor de openbare orde en een bedreiging vormt voor het woon- en leefklimaat in de omgeving van genoemde inrichting.
2.5. Bij besluit van 21 december 2001 heeft de burgemeester van de gemeente Rotterdam op grond van artikel 13b van de Opiumwet het bevel gegeven tot onmiddellijke algehele sluiting van de horeca-inrichting in het gehuurde. Daarbij werd onder meer overwogen dat op basis van de politierapportages is vastgesteld, dat door de feiten voldoende aannemelijk is geworden dat in de horeca-inrichting verkoop, aflevering en verstrekking van middelen als bedoeld in artikel 2 van Pro de Opiumwet heeft plaatsgevonden.
2.6. Het bezwaar van [huurder] tegen het besluit van de deelgemeente Delfshaven van 4 december 2001 is ongegrond verklaard. Hij heeft geen beroep aangetekend.
2.7. Bij brief van 17 juli 2003 heeft De Stichting de huurovereenkomst onder verwijzing naar artikel 7a:1597 BW buitengerechtelijk ontbonden per datum brief. Tevens heeft De Stichting [huurder] gesommeerd het gehuurde uiterlijk 1 septem-ber 2003 ontruimd op te leveren. [huurder] heeft het gehuurde tot op heden niet ontruimd.
2.8. De Stichting heeft primair een verklaring voor recht gevorderd, dat de huur-overeenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Hudsonstraat 19bn. te Rotterdam tussen partijen is ontbonden, subsidiair gevorderd deze te ontbinden en meer subsidiair het tijdstip te bepalen waarop de huurovereenkomst eindigt en voorts gevorderd [huurder] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en hem in kosten te veroordelen.
2.9. De rechtbank heeft de primaire vorderingen toegewezen.
3. Bij grief 1, inhoudende dat de rechtbank ten onrechte geen acht heeft geslagen op het inhoudelijk debat van de gemachtigden van partijen, neergelegd in de brief met bijlagen van mr. Van der Stel en de reactie hierop van mr. Van Strijen, heeft [huurder] in zoverre geen belang, omdat deze brieven en dit debat in hoger beroep aan de orde kunnen komen. De stelling in de toelichting op deze grief, dat voor zover de huurovereenkomst op 17 juli 2003 buiten-gerechtelijk ontbonden zou zijn, er na 17 juli 2003 een nieuwe huurover-een-komst is ontstaan, zal bij een van de volgende rechtsoverwegingen worden behandeld.
4.1. Met de grieven 2 tot en met 8 en 10 bestrijdt [huurder] het oordeel van de rechtbank, dat met de brief van De Stichting van 17 juli 2003 de huurovereen-komst buitengerechtelijk ontbonden is omdat de situatie van artikel 7A:1597 BW (oud) inhoudende dat de burgemeester de inrichting gesloten heeft in verband met een verstoring van de openbare orde, zich voordoet en verwijtbaarheid van de huurder niet ter zake doet en dat als gevolg daarvan de primaire vordering wordt toegewezen. [huurder] heeft onder meer aangevoerd dat op het moment van het schrijven van De Stichting de inrichting niet gesloten was krachtens bepalingen van de Gemeentewet of de Opiumwet. De burgemeester had bij besluit van 21 december 2001 de inrichting voor de duur van één jaar gesloten en die periode was op 17 juli 2003 al verstreken.
4.2. Het hof overweegt als volgt. De vraag of de brief van 17 juli 2003 het beoogde rechtsgevolg heeft gehad, dient aan de hand van het oude huurrecht en daarmee artikel 7A:1597 BW (oud) te worden bezien, omdat de brief dateert van net voor de invoering van het nieuwe huurrecht.
4.3. Het betoog van [huurder] gaat op. Op 17 juli 2003 was de inrichting niet meer gesloten op grond van het besluit van de burgemeester en kon deze inmiddels geëindigde sluiting derhalve niet meer als grond dienen voor een buitengerechtelijke ontbinding op basis van artikel 7A:1597 BW (oud). Dat betekent dat de hiervoor genoemde grieven, die zich alle richten tegen het oordeel dat buitengerechtelijk ontbonden was, opgaan, maar ook dat de door de rechtbank niet behandelde subsidiaire vordering moet worden behandeld.
5.1. De Stichting vordert subsidiair ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereen-komst, omdat [huurder] in de nakoming van de huurovereenkomst tekort is geschoten. Aan deze vordering legt zij ten grondslag dat [huurder] als huurder op grond van artikel 7A:1596 BW (oud) gehouden is het gehuurde als een goed huurder te gebruiken overeenkomstig de bestemming die daaraan in de huurovereenkomst gegeven is. Daarnaast is in artikel 2 van Pro het Huurregle-ment voor Bedrijfsruimten, dat deel uitmaakt van de huurovereen-komst, ook nog eens bepaald dat huurder het gehuurde daadwerkelijk en overeenkomstig de bestemming als een goed huurder zal gebruiken.
5.2. Vast staat, dat Paradise Inn in december 2001 op last van de burgemeester gesloten is. Voorts staat vast, dat het café na afloop van het jaar van gedwongen sluiting niet weer geopend is en nog steeds gesloten is, omdat ook de Drank- en Horecavergunning en de vergunning voor de exploitatie van de horeca-inrichting van het gehuurde in december 2001 waren ingetrokken en [huurder] als gevolg hiervan niet tot exploitatie van het café in staat was en is. Toen De Stichting [huurder] dagvaardde, op 21 oktober 2003, exploiteerde [huurder] het café al bijna twee jaar niet meer. Gevolg van dit niet exploiteren is, dat [huurder] zich niet aan de bepalingen van goed huurderschap en aan de bepalingen van het Huurreglement voor Bedrijfsruimten heeft gehouden. Dit levert een tekortkoming op, hetgeen - in beginsel - ontbinding rechtvaardigt.
5.3. [huurder] heeft voorts in verband met de subsidiaire ontbindingsvordering aangevoerd, dat het relevant is of de tekortkoming toerekenbaar is. Hij is van mening dat er geen sprake is van een tekortkoming die ontbinding zou rechtvaardigen en dat hem de tekortkoming niet kan worden toegerekend, aangezien deze niet is te wijten aan zijn schuld en niet voor zijn rekening behoort te komen. De intrekking van de exploitatievergunning kan hem niet worden verweten. Tragische familieomstan-dig-heden hebben [huurder] genoodzaakt extra personeel aan te nemen en zich gedurende een periode te laten vervangen. Tijdens zijn afwezigheid hebben zich de (door hem betwiste) incidenten, handel in verdoven-de middelen, voorgedaan, die aanleiding zijn geweest voor de sluiting van het café en de intrekking van de vergunningen. Hij heeft er niet van geweten. Voorts stelt hij zich op het standpunt, dat rekening dient te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Ontbinding zou ernstige financiële gevolgen voor hem meebrengen. Het café betreft de enige bron van inkomsten. Thans doet hij noodgedwongen beroep op de sociale dienst. Hij heeft veel geïnvesteerd in het pand. En hij zal zijn café niet meer kunnen exploiteren, terwijl hij naar verwachting op korte termijn weer zal beschikken over een exploitatie-vergunning.
5.4. Het hof overweegt als volgt. Als uitgangspunt geldt, dat voor ontbinding de tekortkoming niet toerekenbaar hoeft te zijn, zodat hetgeen [huurder] in dat verband heeft aangevoerd, geen bespreking vereist. Wel dient te worden onderzocht of de tekortkoming van voldoende ernst is om tot ontbinding over te gaan. Het hof acht een niet exploiteren van de bedrijfsruimte zoals hier het geval is - inmiddels is de termijn van het niet gebruiken opgelopen tot drieëneenhalf jaar - bepaald niet een tekortkoming van weinig ernstige aard. [huurder] heeft zich daarmee niet als een goed huurder gedragen.
5.5. De financiële omstandigheden van [huurder] leiden er ook niet toe, dat ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn. Niet de ontbinding van de huur-overeenkomst, maar de sluiting van het café en het ook na ommekomst van de periode van sluiting niet kunnen en mogen exploiteren van het café zijn er de oorzaak van dat [huurder] de afgelopen jaren geen inkomsten uit het café heeft kunnen genereren. De ontbinding zal er wel toe leiden, dat [huurder] naar verwachting in de toekomst niet meer in de gelegenheid zal zijn in het bedrijfspand een café te kunnen exploiteren, maar dat feit maakt de ontbinding niet ongerechtvaardigd. Evenmin is dit het geval wegens het mogelijk verloren gaan van de door [huurder] gedane investeringen.
5.6. Het gestelde (en betwiste) feit, dat binnenkort naar verwachting van [huurder] een nieuwe exploitatievergunning zal worden afgegeven -een verwachting die het hof op basis van de nieuwe aanvraag en de uitspraak van de meervoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken van de rechtbank Rotterdam van 3 maart 2005 overigens niet deelt - maakt niet, dat de ontbinding op grond van de al zo lang voortdurende tekortkoming niet zou kunnen worden toegewezen.
5.7. Tenslotte overweegt het hof met betrekking tot de gestelde na 17 juli 2003 nieuw ontstane overeenkomst, dat deze stelling geen bespreking behoeft, omdat de huurovereenkomst niet per 17 juli 2003 buitengerechtelijk is ontbonden.
5.8. Het hof zal de huurovereenkomst ontbinden en de ontruiming van de bedrijfsruimte toewijzen binnen acht dagen na de betekening van dit arrest.
6. De conclusie is dat de grieven 2 tot en met 8 en grief 10 weliswaar slagen, maar dat het hoger beroep faalt en daarmee ook grief 9, die ziet op de kostenveroordeling van [huurder] in eerste aanleg. De toegewezen ontruiming blijft gehandhaafd, maar op een andere grond, te weten de ontbinding van de huurovereenkomst door het hof. Het bestreden vonnis dient met betrekking tot de verklaring voor recht te worden vernietigd. Uit praktische overwegingen zal het hof het gehele vonnis vernietigen en het dictum opnieuw formuleren. [huurder] zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
De beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis van 11 maart 2004 van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, tussen partijen gewezen;
- ontbindt de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de Hudsonstraat 19bn te Rotterdam tussen partijen;
- veroordeelt [huurder] de bedrijfsruimte aan de Hudsonstraat 19bn te Rotterdam met al degenen die en al hetgeen dat zich van zijnentwege daarin mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van De Stichting te stellen binnen acht dagen na betekening van dit arrest, met machtiging aan De Stichting om, indien [huurder] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, deze zelf te doen bewerkstelligen, zonodig met behulp van de sterke arm van politie en/of justitie.
- veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in eerste aanleg tot op
11 maart 2004 aan de zijde van De Stichting bepaald op € 313,16 aan verschotten en op € 450,-- aan salaris van de gemachtigde en in hoger beroep op € 241,00 aan verschotten en op € 2.682,-- aan salaris voor de procureur;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, C.G. Beyer-Lazonder en G.H. Bunt en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 juli 2005 in aanwezigheid van de griffier.