Uitspraak
Uitspraak: 16 februari 2007
Rolnummer: 05/637
Zaaknummers rechtbank: 598409 CV EXPL 04-39567 en 584424 \ CV EXPL 04-32309
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[HUURDER],
wonende te [X],
appellant,
hierna te noemen: [Huurder],
procureur: mr. M.K. de Menthon Bake,
tegen
STICHTING WONINGBEDRIJF ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: WBR,
procureur: mr. E.J.P. Nolet.
Het geding
Bij exploot van 25 april 2005 is [Huurder] in hoger beroep gekomen van het verstekvonnis van 29 oktober 2004 en het verzetvonnis van 11 maart 2005 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven heeft [Huurder] vijf grieven opgeworpen, die door WBR bij memorie van antwoord (met producties) zijn bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden verzetvonnis van 11 maart 2005 heeft de rechtbank een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.
2.1 [Huurder] huurt sedert 23 augustus 2002 van WBR de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning).
2.2 In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer bepaald:
“Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. (…)
Op deze overeenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden behorend bij een huurovereenkomst van een zelfstandige woonruimte, versie 3, d.d. januari 2002.”
Artikel 7.1 van deze Algemene Voorwaarden luidt:
“Huurder zal het gehuurde als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming gebruiken. (…)”
2.3 Op 17 juni 2004 heeft het pandenteam van de deelgemeente Delfshaven, bijgestaan door de politie Rotterdam-Rijnmond, medewerkers van Eneco en van dS+V, de woning bezocht. In de kelder van de woning is een onbekend aantal geoogste en gedroogde hennepplanten aangetroffen, alsmede apparatuur benodigd voor het kweken van hennep (vier lampen van 400 Watt, een luchtafvoer-installatie, filters en ventilatoren).
2.4 Bij inleidende dagvaarding van 27 september 2004 heeft WBR [Huurder] gedagvaard voor de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, en - verkort weergegeven - de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning met machtiging van WBR deze zonodig op kosten van [Huurder] zelf te doen bewerkstelligen gevorderd, alsmede de veroordeling van [Huurder] in de proceskosten.
2.5 Bij verstekvonnis van 29 oktober 2004 heeft de rechtbank het gevorderde toegewezen. [Huurder] is hiervan in verzet gekomen. Bij verzetvonnis van 11 maart 2005 heeft de rechtbank het verzet van [Huurder] ongegrond verklaard, het verstekvonnis bekrachtigd en [Huurder] in de proceskosten veroordeeld.
3. In hoger beroep vordert [Huurder] de vernietiging van voormelde vonnissen van de rechtbank en afwijzing van de vorderingen van WBR, met veroordeling van WBR in de proceskosten in beide instanties.
4. [Huurder] zal niet worden ontvangen in zijn hoger beroep tegen het verstekvonnis, nu tegen dit vonnis niet het rechtsmiddel van hoger beroep open staat, maar het rechtsmiddel van verzet, van welk rechtsmiddel [Huurder] gebruik heeft gemaakt.
5. De grieven leggen het geschil in volle omvang aan het oordeel van het hof voor en lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof overweegt als volgt.
5.1 Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Een huurder is niet alleen gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, hij zal het gehuurde ook overeenkomstig de bestemming moeten gebruiken. Het gebruik van (een deel van) een woning voor beroeps- of bedrijfsmatige hennepkweek, kan niet als zodanig gebruik worden aangemerkt.
5.2 De aanwezigheid van minimaal een tiental (gedroogde) hennepplanten en de voor het kweken van hennep benodigde apparatuur (vier lampen van 400 Watt, een luchtafvoer-installatie, filters en ventilatoren) duidt niet op teelt voor privé-gebruik, maar op beroeps- dan wel bedrijfsmatige teelt. De omstandigheid dat de hennep slechts in de kelder van de woning werd geteeld en dat de lampen elektriciteit verbruikten vergelijkbaar met één wasmachine, doet hieraan niet af. Het is algemeen bekend dat de exploitatie van een hennepkwekerij ernstige risico’s voor het gehuurde en de woonomgeving met zich kan brengen, waarbij kan worden gedacht aan het risico van brand- en waterschade, alsmede het risico van stankoverlast. Daarbij is niet relevant dat de gevaren zich niet of nauwelijks hebben verwezenlijkt in de periode waarin de kwekerij actief was. Evenmin is relevant dat [Huurder] naar eigen zeggen de hennepteelt al begin mei 2004 had gestaakt, omdat in het pand nog de voor hennepteelt benodigde apparatuur aanwezig was.
Een kelder staat ten dienste van de bewoning van het gehuurde en behoort als zodanig te worden gebruikt. Het gebruik van de kelder als hennepkwekerij is niet overeenkomstig de bestemming (“woonruimte”) in de huurovereenkomst en artikel 7.1 van de van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden. Indien vanwege de hoge luchtvochtigheid de kelder ongeschikt was voor het overeengekomen gebruik, had het in de rede gelegen dat [Huurder] dit gebrek bij WBR als verhuurder had gemeld. Niet is gesteld of gebleken dat [Huurder] dit ooit heeft gedaan.
Het gebruik van de kelder als hennepkwekerij door [Huurder] is voorts schadelijk voor het imago van de onderhavige woning en de woningen in de directe omgeving. Het feit dat de hennepkwekerij niet meer bestaat en [Huurder] zegt in de toekomst geen hennep meer in de woning te zullen kweken, maakt dit niet anders. Deze omstandigheid maakt de tekortkomingen voor het verleden immers niet ongedaan.
Gelet op het bovenstaande moet worden aangenomen dat [Huurder] is tekortgeschoten in de op hem rustende verplichtingen als huurder.
5.3 Dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkomingen de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt is niet gebleken. Het beroep van [Huurder] op zijn woonbelang, weegt niet op tegen het belang van WBR bij ontruiming wegens een hennepkwekerij. De stelling van [Huurder] dat, toen hij WBR meldde dat hij niet door justitie zou worden vervolgd, WBR hem heeft gezegd niet te zullen vasthouden aan de vordering tot ontruiming, is geheel niet onderbouwd. Het hof gaat daaraan als ongemotiveerd voorbij.
5.4 Het vorenstaande brengt mee dat de grieven falen. Het bestreden verzetvonnis zal worden bekrachtigd. [Huurder] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- verklaart [Huurder] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen het verstekvonnis van 29 oktober 2004 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen;
- bekrachtigt het verzetvonnis van 11 maart 2005 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen;
- veroordeelt [Huurder] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van WBR begroot op € 1.138,- (waarvan € 244,- voor griffierecht en € 894,- voor salaris procureur).
Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. Schuering, M.J. van der Ven en T.L. Tan en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 februari 2007 in bijzijn van de griffier.