Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.005.154/01
Rolnummer (oud) : C06/00942
Rolnummer rechtbank : 678209\ CV EXPL 05-37461
arrest van de negende civiele kamer d.d. 29 mei 2008
inzake
Alfred [Huurder],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [Huurder],
procureur: mr. M.K. de Menthon Bake,
tegen
Stichting Woning Bedrijf Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: WBR,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.
Het geding
Bij exploot van 13 juni 2006 is [Huurder] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam (hierna ook te noemen: de kantonrechter), op 13 april 2006 tussen partijen gewezen. Bij memorie van grieven heeft [Huurder] elf grieven tegen dit vonnis opgeworpen, die door WBR bij memorie van antwoord (met producties) zijn bestreden. Tot slot hebben partijen onder overlegging van de stukken arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het hof zal geen acht slaan op de door WBR bij memorie van antwoord overgelegde producties, nu [Huurder] daarop niet heeft kunnen reageren. Voor het overige gaat het hof uit van de volgende, onder 2 tot en met 6 weergegeven, vaststaande feiten.
2. Op 7 juli 1995 is [Huurder] als huurder met ingang van die datum een huurovereenkomst aangegaan met de rechtsvoorgangster van WBR met betrekking tot de woning aan […] te […]. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de “Algemene Voorwaarden behorend bij een huurovereenkomst van een zelfstandige woning van het woningbedrijf Rotterdam d.d. januari 1995.” Artikel 7.1 van die Algemene Voorwaarden luidt:
“Huurder zal de woning als goed huurder overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. (…)”.
3. Op 13 april 2004 heeft de Politie Rotterdam-Rijnmond in het gehuurde 102 hennepplanten, zeven assimilatielampen, twee afzuiginstallaties, tenminste één ventilator en een waterreservoir met dompelpomp aangetroffen, in beslag genomen en verwijderd. Deze zaken behoorden toe aan [Huurder] en werden door hem gebruikt voor de teelt van hennep in (een deel ter grootte van 5 m2 van) de woning.
4. WBR heeft hierover pas medio juni 2005 van de politie vernomen. Bij aangetekende brief van 24 juni 2005 heeft WBR [Huurder] verzocht om contact op te nemen in verband met een huuropzegging en hem zonodig in gebreke gesteld en rechtsmaatregelen aangekondigd.
5. Bij inleidende dagvaarding heeft WBR kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming door [Huurder] gevorderd evenals veroordeling van [Huurder] in de kosten. De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep de vordering toegewezen, kort gezegd omdat hij van oordeel was dat sprake was van een toerekenbare tekortkoming van [Huurder] in de uitvoering van de huurovereenkomst die ontbinding daarvan rechtvaardigde.
6. De grieven richten zich tegen het hiervoor weergegeven oordeel van de kantonrechter en lenen zich tot gezamenlijke behandeling.
7. Het hof overweegt als volgt. Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Een huurder is niet alleen gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, hij zal het gehuurde ook overeenkomstig de bestemming moeten gebruiken. Volgens vaste rechtspraak van dit hof (blijkende onder meer uit de arresten van 16-2-2007, LJN BA 1578 en 31-8-2007, LJN BB 4615) kan het gebruik van (een deel van) een woning voor beroeps- of bedrijfsmatige hennepkweek niet als zodanig gebruik worden aangemerkt. Het is immers van algemene bekendheid dat een dergelijke exploitatie ernstige risico’s voor het gehuurde en de woonomgeving met zich mee kan brengen, waarbij in de eerste plaats gedacht kan worden aan brandgevaar. In dit concrete geval is dat niet anders, zoals uit rechtsoverwegingen 9 en 10 volgt. Daarnaast zijn de voor een hennepkwekerij vereiste hoge temperatuur en luchtvochtigheid schadelijk voor de woning.
8. Volgens [Huurder] was geen sprake van bedrijfsmatige teelt, maar was deze slechts bedoeld voor persoonlijk gebruik wegens zijn medische situatie. Er was sprake van een relatief geringe potentiële oogst; tijdens de inval leefden nog maar 50 planten die slechts 40 cm hoog waren in plaats van 1 á 1,5 meter. Het hof gaat aan deze argumenten voorbij; de hoeveelheid in beslaggenomen planten (102) en de overige hiervoor onder rechtsoverweging 3 genoemde zaken, die ten behoeve van een dergelijke teelt plegen te worden gebruikt, wijzen op een illegale bedrijvigheid van professionele omvang. Dat op het moment van de inval een deel van de oogst mislukt was of dat [Huurder] de opbrengst voor zichzelf wilde gebruiken (naar eigen zeggen zou hij daarmee dan ruim twee jaar vooruit kunnen) doet daaraan niet af, evenmin als de door [Huurder] nog aangevoerde omstandigheid dat de teelt plaatshad in een ruimte die minder dan 25% van de woning (een kleine slaapkamer) in beslag nam.
9. Het hof neemt verder als vaststaand aan dat de ijkzegel van de elektriciteitsmeter en de zegel van de hoofdaansluitkast waren verbroken, nu dat blijkt uit het schrijven van 22 september 2005 van Eneco aan de gemachtigde van [Huurder], welk feit door [Huurder] niet is betwist. Wel heeft [Huurder] aangegeven dat hij dat niet zelf heeft gedaan, maar aan deze, verder door hem niet verklaarde en ook niet direct aannemelijke stelling gaat het hof als onvoldoende gemotiveerd voorbij. Het hof rekent deze verbreking en daaruit voortvloeiende gevaarzetting dan ook toe aan [Huurder] als huurder.
10. Dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkomingen de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt is niet gebleken. Het is een feit van algemene bekendheid dat de elektrische voorzieningen van een woonhuis niet berekend zijn op het hoge stroomverbruik van zeven assimilatielampen, behorende tot de kwekerij en dat het manipuleren van de stroomvoorziening in dit verband al snel tot gevaarlijke situaties leidt, ook als, zoals door [Huurder] is gesteld en het hof wil aannemen, in het onderhavige geval de elektriciteit niet illegaal werd afgetapt. Hij heeft wel erkend dat de assimilatielampen “redelijk wat stroom gebruikten (alinea 5 van zijn conclusie van antwoord). Het hof is daarom van oordeel dat aan [Huurder] voor het laten voortduren van de gevaarzetting wel degelijk een verwijt kan worden gemaakt. Ook indien [Huurder] zich na de politie-inval in april 2004 niet meer met hennepteelt heeft bezig gehouden, kan dit de tekortkoming in de periode daarvoor niet meer ongedaan maken. WBR heeft er gerechtvaardigd belang bij tegen situaties zoals die zijn aangetroffen bij [Huurder] op te treden en behoeft in geval van tekortkomingen als het onderhavige -gebruik van de woning in strijd met de bestemming voor strafbare hennepkweek, met relatief hoog stroomverbruik gepaard gaande met gevaarzetting - [Huurder] niet langer als huurder te aanvaarden. Het woonbelang van [Huurder] en zijn slechte gezondheidstoestand wegen niet tegenop tegen het belang van WBR bij ontruiming wegens een hennepkwekerij. Het argument van [Huurder] dat “pas na 1,5 jaar na de constatering van de hennepkweek (juridische) actie door WBR werd ondernomen”, kan hem ook niet baten, al was het maar omdat WBR pas medio juni 2005 van de hennepteelt op de hoogte is gekomen en zij [Huurder] al op 24 juni 2005 daarover heeft aangeschreven.
11. Uit het voorgaande volgt dat de grieven falen. Het hof zal het vonnis waarvan beroep dan ook bekrachtigen en [Huurder] als de in het ongelijk gestelde partij in hoger beroep in de kosten veroordelen.
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 13 april 2008, tussen partijen gewezen;
veroordeelt de [Huurder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van WBR, tot aan deze uitspraak, begroot op € 1.142,--, waarvan € 248,-- aan verschotten en € 894,-- aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, M.J. van der Ven en R.C. Schlingemann en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 mei 2008 in aanwezigheid van de griffier.