Uitspraak
Uitspraak: 24 mei 2007
Rolnummer: 05/0118
Rolnr. rechtbank: 552/00
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, eerste civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van:
STICHTING RENESSE
gevestigd te Renesse, gemeente Schouwen-Duiveland,
appellante in het principaal appel,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
hierna te noemen: de Stichting,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
tegen
[GEïNTIMEERDE],
wonende te Antwerpen, België,
geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr. D.M. de Knijff.
Het geding in hoger beroep
Bij exploot van 10 januari 2005 is de Stichting in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank te Middelburg van 13 oktober 2004, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft zij twee grieven tegen het vonnis aangevoerd. [geïntimeerde] heeft deze bij “memorie van antwoord, tevens houdende incidenteel appel, alsmede wijziging van eis” (met producties) bestreden, zijnerzijds vier incidentele grieven aangevoerd en zijn eis gewijzigd. Hierop heeft de Stichting bij “memorie van antwoord in incidenteel appel tevens reactie n.a.v. wijziging van eis” (met producties) gereageerd. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.1 Het gaat in dit geding om het volgende.
1.2 [geïntimeerde] is eigenaar van een vakantiehuis. De Stichting is eigenares van het terrein (complex B) waarvan de kavel grond waarop dit huis is gebouwd, onderdeel uitmaakt. De kavel is in 1963 aan [geïntimeerde] in erfpacht gegeven. De erfpacht loopt af op 31 december 2044.
1.3 In de statuten van de Stichting is bepaald: “De Stichting heeft ten doel het beheer en de exploitatie van terreinen en gebouwen (…). Zij zal binnen het kader van dit doel het te voeren beleid, zoveel mogelijk afstemmen op het gemeentelijk beleid. Het streven naar een sluitende exploitatie blijft daarbij in zijn algemeenheid voorop staan.”
1.4 Op de erfpacht zijn Algemene Voorwaarden voor uitgifte van erfpacht van toepassing (hierna: de Voorwaarden). Hierin is bepaald:
“Artikel 1
1. In 1971 en vervolgens telkens na 12 jaren kunnen partijen op verzoek van de meest gerede hunner in overleg treden nopens herziening van de canon met betrekking tot de volgende 12 jaar, voor het eerst voor de periode 1 januari 1972 tot en met 31 december 1983.
Indien daarover geen overeenstemming wordt bereikt, zal het bedrag van de canon worden bepaald door 3 deskundigen, waarvan één zal worden benoemd door elk der partijen en de derde door de door beide partijen benoemden, of, zo daarover geen overeenstemming wordt verkregen, op verzoek van de meest gerede partij, door de ter plaatse bevoegde kantonrechter.
2. Partijen aanvaarden als bindende grondslag voor de taxatie dat de jaarlijkse grondexploitatierekening van het complex der Stichtingsgronden, waarvan het onderhavige erfpachtsperceel deel uitmaakt, met verlies noch met winst voor de Stichting zal sluiten.
3. Als lasten behorende tot de grondexploitatie-rekening, bedoeld in het vorige lid worden naast normale lasten, die volgens goed koopmansgebruik op het betreffende complex dienen te drukken tevens aanvaard:
a. rente en afschrijving van kapitaalsinvesteringen ten behoeve van het betreffende complex gedaan;
b. bedragen ter toevoeging aan- of vorming van reserves, welke voor een doelmatig beheer van het onderhavige complex naar de mening van het bestuur der Stichting noodzakelijk zijn;
c. een evenredig deel van de kosten van bestuur en beheer der Stichting, jaarlijks door het bestuur der Stichting per complex vast te stellen bij het afsluiten van het betreffende boekjaar.
4. Ter uitvoering van het bepaalde in de vorige leden van dit artikel stellen partijen vast dat de onderhavige erfpacht betrekking heeft op een perceel van het Stichtingsterrein behorende tot het complex B.
5. In afwijking van het gestelde in de vorige leden van dit artikel wordt bepaald dat de canon (of: de gekapitaliseerde canon, hof) bij herziening nimmer zal kunnen dalen beneden het bedrag dat de werkelijke waarde van het in erfpacht uitgegeven perceel weergeeft, deze waarde alsdan zo nodig te bepalen door de in het eerste lid van dit artikel bedoelde deskundigen.”
1.5 Bij brief van 31 mei 1995 heeft de Stichting aan de erfpachters, waaronder [geïntimeerde], bericht dat zij voornemens was de canon voor complex B per 31 december 1995 te verhogen tot ƒ 6,- per m². Anders dan voorheen is dit canonbedrag niet berekend op grond van de jaarlijkse grondexploitatierekening, zoals [geïntimeerde] als juist verdedigt, maar is de canon gerelateerd aan de werkelijke waarde van de in erfpacht uitgegeven percelen, hetgeen de Stichting op grond van artikel 1, vijfde lid van de Voorwaarden juist acht.
1.6 Overleg hierover tussen de Stichting en de erfpachters die (zonder [geïntimeerde]) verenigd waren in de Vereniging Belangenbehartiging Erfpachters complex B (hierna: de Vereniging), leidde niet tot overeenstemming over de canonherziening. Bij scheidsrechterlijk vonnis van 1 juni 1999 hebben drie deskundigen voor de Stichting en de leden van de Vereniging de hoogte van de canon bepaald. Daarbij hebben zij de canon gebaseerd op zowel de grondexploitatierekening als de waarde van de percelen. Voor een perceel als dat van [geïntimeerde] stelden zij een canon vast van ƒ 1.703,- per jaar.
1.7 De Stichting heeft [geïntimeerde] verzocht om betaling van de canon van ƒ 1.703,- per jaar vanaf 1 januari 1996. [geïntimeerde] heeft de Stichting laten weten zich niet gebonden te achten aan het scheidsrechterlijk vonnis en niet akkoord te zijn met verhoging van de canon op grond van de waarde van zijn perceel.
1.8 Omdat [geïntimeerde] en de Stichting geen overeenstemming over het canonbedrag konden bereiken heeft de Stichting een verzoekschrift ter fine van benoeming van scheidslieden ingediend bij de kantonrechter te Zierikzee. Na verweer van [geïntimeerde] heeft zij dit verzoek ingetrokken. [geïntimeerde] heeft het kantongerecht verzocht alsnog te beschikken met verwijzing van de Stichting in de kosten van die procedure. Bij brief van 6 juli 2001 heeft de griffier van het kantongerecht bericht dat een verzoek tot een proceskostenveroordeling wettelijke grondslag mist en dat de zaak verder buiten behandeling blijft.
2.1 [geïntimeerde] heeft de Stichting gedagvaard en heeft, na vermeerdering van eis bij conclusie van repliek, gevorderd (a) dat de rechtbank voor recht verklaart dat het besluit van de Stichting tot herziening van de canon nietig is, (b) dat de rechtbank voor recht verklaart dat voor herziening van de erfpacht van de canon als bindende grondslag geldt dat de jaarlijkse grondexploitatierekening van complex B met verlies noch met winst voor de Stichting zal sluiten en dat voor zover die grondslag zou nopen tot een daling van de canon, deze niet kan dalen beneden het bedrag dat de werkelijke waarde van het betrokken perceel op het moment van uitgifte weergeeft en (c) een veroordeling van de Stichting tot vergoeding van € 1.000,- wegens door [geïntimeerde] nodeloos bij de kantonrechter gemaakte kosten.
De Stichting heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] niet-ontvankelijk is in zijn vordering ter zake van de bindende grondslag van de canonherziening, omdat een geschil over de herziening van de canon uitsluitend door drie deskundigen kan worden beslecht. Voorts heeft zij de vorderingen inhoudelijk bestreden.
2.2 In het bestreden vonnis heeft de rechtbank [geïntimeerde] ontvankelijk verklaard in zijn vordering. De hiervoor sub (a) genoemde vordering tot verklaring voor recht heeft zij afgewezen op de grond dat de rechtbank niet is gebleken dat het besluit van de Stichting is genomen in strijd met de wet of met de statuten. Ter zake van de sub (b) genoemde vordering tot verklaring voor recht heeft zij, kort gezegd, overwogen dat in beginsel als bindende grondslag geldt dat de jaarlijkse grondexploitatierekening van complex B met verlies noch met winst voor de Stichting zal sluiten en dat artikel 1, vijfde lid, van de Voorwaarden daarop een beperkt uit te leggen uitzondering maakt: alleen wanneer de canon daalt, kan deze niet dalen tot beneden het bedrag weergevend de werkelijke waarde die de grond op het moment van canonherziening heeft. De (ruimere) vordering tot verklaring voor recht waarin wordt uitgegaan van de (werkelijke) waarde van de grond op het moment van uitgifte in erfpacht, heeft zij afgewezen. De rechtbank heeft de vordering tot veroordeling in de bij de kantonrechter gemaakte kosten eveneens afgewezen en zij heeft [geïntimeerde] veroordeeld in de proceskosten van de procedure in eerste aanleg.
2.3 De Stichting heeft in principaal hoger beroep twee grieven tegen dit vonnis geformuleerd, één tegen de ontvankelijkverklaring en één tegen de uitleg van de Voorwaarden. [geïntimeerde] heeft in incidenteel hoger beroep vier grieven tegen het vonnis geformuleerd, twee tegen de afwijzing van de sub (b) genoemde vordering, één tegen de proceskostenveroordeling en één tegen de afwijzing van de vordering inzake de bij de kantonrechter gemaakte kosten. [geïntimeerde] heeft ook zijn eis gewijzigd aldus dat hij thans primair vordert voor recht te verklaren dat (i) voor de herziening van de erfpachtcanon in beginsel als bindende grondslag geldt dat de jaarlijkse grondexploitatierekening van complex B met verlies noch met winst voor de Stichting zal sluiten; dat (ii) van die grondslag slechts kan worden afgeweken indien de op die grondslag berekende canon zou dalen ten opzichte van het voorafgaande niveau daarvan; en dat (iii) indien de canon in dat geval bij berekening op basis van de werkelijke grondwaarde lager zou uitvallen, de canon niet beneden die ondergrens kan dalen; maar dat (iv) indien de canon in dat geval bij berekening op basis van de werkelijke grondwaarde hoger zou uitvallen, de aan de erfpachters in rekening te brengen canon gelijk blijft; danwel de Stichting te verbieden ten aanzien van hem een canon vast te (doen) stellen die geheel of gedeeltelijk bepaald is op basis van de werkelijke waarde van de grond.
2.4 Geen grief is gericht tegen de door de rechtbank afgewezen vordering tot verklaring voor recht betreffende de nietigheid van het besluit tot herziening van de canon, hiervoor genoemd onder 2.1 sub (a). Deze vordering blijft dus verder buiten beschouwing. Het hof zal op de gewijzigde eis recht doen.
3.1 De eerste grief van de Stichting richt zich tegen de ontvankelijkheid van [geïntimeerde] voor de civiele rechter. Volgens de Stichting betekent artikel 1, eerste lid van de Voorwaarden, dat bepaalt dat het bedrag van de canon door drie deskundigen wordt bepaald, dat de deskundigen (ook) moeten oordelen over de vraag hoe het vijfde lid zich verhoudt tot de eerdere leden van artikel 1 van Pro de Voorwaarden. Zij verwijst naar het arrest van het Gerechtshof te ’s-Gravenhage van 18 augustus 1983 aangaande de onderhavige Voorwaarden (NJ 1984/577).
3.2 Het hof overweegt dat de vordering van [geïntimeerde] ziet op de uitleg van de tussen partijen gesloten erfpachtovereenkomst en niet op de bepaling van het canonbedrag met de inhoud van alle daarbij gebruikte grondslagen en berekeningen. Omdat dit geschil de uitleg betreft van hetgeen tussen partijen is overeengekomen, is de civiele rechter bevoegd hierover te oordelen voordat de deskundigen conform die overeenkomst aan het werk gaan. Dit oordeel is niet anders dan dat in genoemd arrest uit 1983. De civiele rechter heeft ook toen wel geoordeeld over de vragen die uitleg van de Voorwaarden betroffen (zoals de vraag of artikel 1 van Pro de Voorwaarden meebrengt dat de in 1960 bekende grondexploitatierekening voor de deskundigen bindend is). De eerste grief van de Stichting is ongegrond.
4.1 De tweede grief van de Stichting en de eerste en tweede incidentele grief van [geïntimeerde] richten zich tegen de door de rechtbank gegeven uitleg van de Voorwaarden. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.2 Dienaangaande merkt het hof vooreerst op dat in hoger beroep tussen partijen het geschil is gerezen of in de tekst van het vijfde lid is opgenomen dat “de canon” bij herziening nimmer zal kunnen dalen beneden het daar bepaalde bedrag, of dat het in het vijfde lid om “de gekapitaliseerde canon” gaat. [geïntimeerde] heeft dit laatste betoogd. De Stichting heeft bij (laatste) memorie van antwoord aangevoerd dat het woord “gekapitaliseerde” per abuis in één wijzigingsakte is opgenomen, maar nooit is overeengekomen.
Het hof gaat niet inhoudelijk op dit geschilpunt in, omdat noch [geïntimeerde] noch de Stichting duidelijk hebben gemaakt dat dit voor het gevorderde van belang is, terwijl dat belang zonder onderbouwing ook niet aangenomen kan worden. Immers, zowel indien de tekst “de canon” luidt, als indien de tekst “de gekapitaliseerde canon” inhoudt, blijkt uit de overige tekst en uit de kennelijke bedoeling van het vijfde lid dat het gaat om een jaarlijks te betalen bedrag dat gerelateerd is aan de waarde van het perceel. Daarom is het niet van belang of uitdrukkelijk een woord als “gekapitaliseerd” in dit artikellid is opgenomen.
4.3 Aangaande de vraag of de canon bij herziening kan worden bepaald op grond van de waarde van het perceel als de canon daarmee hoger is dan wanneer hij wordt bepaald door de grondexploitatierekening, oordeelt het hof dat op basis van de tekst van de leden twee tot en met vijf van de Voorwaarden en de zin die partijen in het kader van deze erfpachtovereenkomst en van het in de statuten weergegeven streven van de Stichting hieraan mochten toekennen, mede gezien in het licht van de eerdere herzieningen van de canons voor complex B, moet worden uitgegaan van de grondexploitatierekening en dat alleen indien de op basis daarvan begrote canon daalt beneden het voorafgaande niveau, moet worden uitgeweken naar de grondslag in het vijfde lid. Daartoe overweegt het hof het volgende.
4.4 Uit de tekst van het tweede en derde lid van artikel 1 van Pro de Voorwaarden blijkt dat tussen partijen geldt dat de grondexploitatierekening de bindende grondslag voor de begroting van de canon vormt. Deze rekening zal noch met verlies noch met winst voor de Stichting sluiten. Het vijfde lid is een afwijking van de daaraan voorafgaande leden en daarmee een uitzondering daarop. Daarom kan aangenomen worden dat het niet bij iedere canonherziening toepassing zal vinden. Slechts bij de uitzondering wordt de werkelijke waarde van de in erfpacht uitgegeven percelen door deskundigen bepaald. In de tekst van het vijfde lid staat tot hoever de canon bij herziening kan dalen. De tekst ziet daarmee op een daling van de canon bij een herziening. Deze daling vormt de afwijkende situatie waarin het vijfde lid toepassing vindt.
Uit de statuten van de Stichting (zie hiervoor onder 1.3) blijkt dat bij de exploitatie van complex B het streven naar een sluitende exploitatie voor de Stichting in zijn algemeenheid voorop staat. Bij een “sluitende exploitatie” past een grondexploitatierekening die zonder winst of verlies sluit. Door verdiscontering in de canons van de waardestijgingen van de percelen die na de aankoop door de Stichting plaatsvinden, kan de Stichting gedurende de looptijd van de erfpacht winst maken op de door haar gekochte percelen. Omdat artikel 1 bepaalt Pro dat de Stichting geen winst maakt, wijst de overeenkomst erop dat het bij het sluiten van de overeenkomst juist niet de bedoeling van partijen is geweest dat een gestegen waarde van de percelen telkens bij canonherziening het (bodem)bedrag van de canon zou vormen.
Ook uit de wijze van handelen na het tot stand komen van de overeenkomst blijkt zo’n bedoeling niet. Integendeel, de gestegen waarde van de percelen heeft bij de eerdere canonherzieningen voor complex B (in 1972 en 1983) nimmer als grondslag voor een canonverhoging gediend. De canon was in dit complex steeds slechts op een sluitende grondexploitatierekening gebaseerd.
4.5 Het voorgaande betekent dat [geïntimeerde] het gelijk aan zijn zijde heeft en dat de tweede grief van de Stichting ongegrond is.
4.6 Anders dan [geïntimeerde] heeft bepleit, kan uit de overeenkomst niet worden afgeleid dat bij het bepalen van “de werkelijke waarde” in het vijfde lid bepalend is de waarde die het perceel ten tijde van het sluiten van de erfpachtovereenkomst had. In beginsel, indien niet anders is geregeld, wordt de canon bij een herziening bepaald op basis van de ten tijde van de herziening geldende situatie. Daarom moet bij de toepassing van het vijfde lid, nu niet anders is bepaald, de waarde van het perceel ten tijde van de canonherziening worden vastgesteld.
4.7 Gelet op het voorgaande zal de gewijzigde eis van [geïntimeerde], hiervoor onder 2.3 sub (i), (ii) en (iii) genoemd, worden toegewezen. Uit die toewijzing volgt dat alleen in het geval de canon daalt, op grond van het vijfde lid kan worden afgeweken van de berekening op basis van de grondexploitatierekening bij een daling onder het bedrag van de grondwaarde. De eis voor zover geformuleerd sub (iv) is overbodig. Het hof ziet aanleiding de gevorderde verklaring voor recht aan te passen als hierna in het dictum vermeld.
5.1 Met zijn vierde grief komt [geïntimeerde] op tegen de afwijzing van zijn vordering om de Stichting de kosten van zijn verweerschrift in de procedure bij de kantonrechter te laten betalen. Hij voert aan dat die kosten op grond van wanprestatie of onrechtmatige daad voor vergoeding in aanmerking komen.
5.2 Deze grief kan niet slagen. De Stichting handelde niet onrechtmatig door een verzoek bij de kantonrechter in te dienen, noch door het na verweer van [geïntimeerde] in te trekken. Evenmin pleegde zij dusdoende wanprestatie. Indien [geïntimeerde] daardoor bij de kantonrechter proceskosten heeft gemaakt die volgens hem door de Stichting vergoed moesten worden, moet de kantonrechter in die procedure daarover beslissen. Bij brief van 6 juli 2001 heeft het kantongerecht beslist over het verzoek van [geïntimeerde] tot veroordeling van de Stichting in de proceskosten. Deze beslissing is niet aangevochten. In de onderhavige zaak is geen grond voor toewijzing van het verzoek van [geïntimeerde] om een proceskostenveroordeling vanwege de, inmiddels doorgehaalde, kantongerechtprocedure.
6. De proceskosten van de eerste aanleg zullen alsnog worden gecompenseerd aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt, aangezien beide partijen wat betreft het in eerste aanleg gevorderde deels in het ongelijk zijn gesteld. De derde grief van [geïntimeerde] is in zoverre gegrond. De kosten van het principaal en van het incidenteel hoger beroep moet de Stichting betalen, omdat zij (grotendeels) in het ongelijk wordt gesteld.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
- verklaart voor recht dat voor de herziening van de erfpachtcanon in beginsel als bindende grondslag geldt dat de jaarlijkse grondexploitatierekening van complex B met verlies noch met winst voor de Stichting zal sluiten, en dat van die grondslag slechts kan worden afgeweken indien de op die grondslag berekende canon daalt ten opzichte van het voorafgaande niveau daarvan en lager uitvalt dan bij berekening op basis van de werkelijke grondwaarde; alsdan daalt de canon niet beneden die (op de werkelijke grondwaarde gebaseerde) ondergrens;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
- compenseert de proceskosten van het geding in eerste aanleg aldus dat ieder de eigen kosten draagt;
- veroordeelt de Stichting in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op deze uitspraak vastgesteld op € 288,- aan verschotten en € 894,- aan salaris voor de procureur, en van het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op deze uitspraak vastgesteld op nihil aan verschotten en € 447,- aan salaris voor de procureur;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, M.L. Vierhout en A.E.A.M. van Waesberghe en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 mei 2007 in aanwezigheid van de griffier.