Uitspraak
GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE
eerste meervoudige belastingkamer
22 mei 2007
nummer BK-06/00250
UITSPRAAK
Op het hoger beroep van belanghebbende te plaatsnaam tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 16 augustus 2006, nummer AWB 06/449 WOZ, betreffende na te noemen beschikking.
1. Beschikking, bezwaar, geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de aan belanghebbende in eigendom toebehorende onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te plaatsnaam (hierna: de woning) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 758.456.
1.2. Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Teylingen (hierna: de Inspecteur) het bezwaar afgewezen.
1.3. Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank. De rechtbank heeft, voor zover in deze procedure van belang, het beroep gegrond verklaard, de waarde verminderd tot € 670.000, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten ten bedrage van € 107,20 met aanwijzing van de gemeente Teylingen die dit bedrag aan belanghebbende dient te vergoeden en de gemeente Teylingen gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 37 te vergoeden.
2. Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 105. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 10 april 2007, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
3. Vaststaande feiten
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning gelegen aan a-straat 1 te plaatsnaam (hierna: de woning). De woning is gelegen in een landelijk gebied met bedrijfsbebouwing. De woning niet aangesloten op de riolering.
In opdracht van de Rabobank heeft een taxatie van de woning plaatsgevonden op datum 2002 door NVM makelaar, beëdigd als makelaar en taxateur onroerend goed. De woning is op deze datum gewaardeerd op € 600.000. Een en ander is neergelegd in het taxatierapport van 8 augustus 2002.
De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van de woning ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag van belanghebbende voor een geldlening bij de Rabobank.
4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de rechtbank de waarde van de woning op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord.
4.2. Belanghebbende stelt zich onder meer op het standpunt dat aan het door hem in het geding gebrachte taxatierapport een gelijkwaardig gewicht toegekend dient te worden als het door de Inspecteur overgelegd taxatierapport.
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat voldoende is aangetoond dat de waarde van de woning, overeenkomstig de waardebepalingsregels onroerende zaken, volgens de vergelijkingsmethode is gewaardeerd, en dat deze waarde, gelet op het door hem in het geding gebrachte taxatierapport, niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
5. Conclusies van partijen
5.5. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot het vaststellen van de waarde op € 600.000.
5.6. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
6. Overwegingen omtrent het geschil
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde doen steunen op een in zijn opdracht vervaardigd taxatierapport, welk rapport is opgemaakt door een makelaar ten behoeve van een financiering. In dit rapport komt de NVM-taxateur tot een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van
€ 600.000. In het rapport is onder meer opgenomen dat de waardering mede is gebaseerd op objectvergelijking, waaraan is toegevoegd, "het pand is zo individueel dat het zich moeilijk laat vergelijken met de overige bebouwing ter plaatse. Bij de waardevaststelling is het pand beoordeeld op inhoud, grondoppervlak en ligging, met overig onroerend goed in de regio".
6.3. De Inspecteur heeft de door hem voorgestane waarde van de woning doen steunen op een in zijn opdracht vervaardigd taxatierapport, waarin de waarde is vermeld van € 670.000. In dat rapport zijn vier vergelijkingspanden opgenomen, alle met beduidend minder grond dan de woning van belanghebbende.
6.4. Het Hof is van oordeel dat het door belanghebbende overgelegde rapport voldoende gegevens bevat dat de getaxeerde waarde onderbouwt en ziet in de omstandigheid dat dit rapport is opgemaakt ten behoeve van een financiering en dat bij dat rapport geen gegevens van vergelijkbare objecten zijn gevoegd onvoldoende aanleiding aan het in dat rapport neergelegde waardeoordeel van de NVM makelaar minder gewicht toe te kennen dan aan het waardeoordeel van de Inspecteur.
Bij de beoordeling van de door partijen overgelegde rapporten neemt het Hof mede in aanmerking dat de woning van belanghebbende is gelegen in een buitengebied met in de nabije omgeving industriële bebouwing, zonder aansluiting op de riolering en dat, gezien deze factoren, de grootte van het perceel niet een belangrijke waardevermeerderende invloed heeft.
Het Hof is van oordeel dat het taxatierapport van belanghebbende zodanig is onderbouwd, dat het mede kan worden gebruikt voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer als omschreven in de onder 6.1 genoemde wetsbepaling.
6.5. In het licht van de door belanghebbende overgelegde taxatierapport is de Inspecteur er dan ook onvoldoende in geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
6.6. Gelet op hetgeen partijen hebben aangevoerd en in het bijzonder op de door hen overgelegde taxatierapporten vermindert het Hof de vastgestelde waarde in goede justitie tot
€ 620.000. De overige grieven van belanghebbende kunnen niet tot een lagere waarde leiden.
6.7. Het voorgaande betekent dat het beroep gegrond is.
7. Proceskosten en griffierecht
7.1. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, aangezien belanghebbende daarop geen aanspraak heeft gemaakt.
7.2. Wel dient de gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te vergoeden.
8. Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de a-straat 1 te plaatsnaam nader wordt vastgesteld op € 620.000;
- gelast de gemeente Teylingen aan belanghebbende het griffierecht van € 105 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Savelbergh, Vonk en Pijl. De beslissing is op 22 mei 2007 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.
(Van de Vijver)
(Savelbergh)
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
nummer BK-06/00250 blz. 5/5