Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/449 WOZ
Uitspraakdatum: 16 augustus 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 30 november 2005 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 augustus 2006.
Eiser is daar in persoon verschenen, vergezeld van zijn echtgenote. Namens verweerder is verschenen [A].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 670.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot die berekend naar een waarde van € 670.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 107,20 en wijst de gemeente [P] aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente [P] het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2005 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning) op de voet van het bepaalde in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak
1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 758.456. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd.
2.2. Gebleken is dat eveneens op 31 maart 2005 aan eiser afzonderlijke aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen 2005 betreffende de woning zijn opgelegd (hierna: de aanslagen). Gelet op artikel 24, negende lid, en artikel 30, tweede lid van de Wet WOZ, alsmede om proceseconomische redenen, merkt de rechtbank de geschriften waarin de beschikking en de aanslagen zijn bekendgemaakt, tezamen aan als één geschrift.
2.3. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, met vrijstaande garage. De inhoud van de woning is ongeveer 675 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 2.050 m².
2.4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 600.000. Daartoe wijst eiser op een taxatierapport van taxateur [taxateur 1], die de woning op 6 augustus 2002 op dit bedrag heeft getaxeerd. Eiser heeft voorts - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten onjuist zijn. Deze liggen alle ingebed in nieuwe woonwijken en niet in het landelijke gebied met bedrijfsbebouwing. Daarbij hebben zij geen septictank zoals de woning.
2.5. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 19 juni 2006 door [taxateur 2], gediplomeerd WOZ-taxateur, werkzaam bij [B B.V.] te [Q]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 670.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkings- objecten. Verweerder bepleit thans dat de waarde van de woning op dit laatstgenoemde bedrag dient te worden vastgesteld.
2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.7. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met de verwijzing naar het hiervoor vermelde taxatierapport en hetgeen voor het overige is aangevoerd heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum, zoals verweerder thans voorstaat, niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat het in het taxatierapport genoemd vergelijkingsobject [adres 2] weliswaar verschillen vertoont met de woning, maar deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat het als vergelijkingsobject in het geheel niet bruikbaar is. Verweerder heeft daarbij aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. Dit vergelijkingsobject is ook in de visie van eiser qua ligging goed vergelijkbaar met de woning, zij het dat het hier een kleinere woning betreft, van een ouder bouwjaar, met een veel kleiner perceel grond. Deze woning is in november 2001 verkocht voor € 639.830. Deze datum is wel wat verder afgelegen van de waardepeildatum, maar de behaalde verkoopprijs kan naar het oordeel van de rechtbank wel dienen als uitgangspunt voor het bepalen van de waarde van de woning. De door verweerder aan genoemd vergelijkingsobject, op basis van deze verkoopprijs, per waardepeildatum, toegekende m³ prijs (€ 918) is beduidend hoger dan die van de woning (€ 465). Door aan de woning een lagere m³ prijs toe te kennen heeft verweerder in voldoende mate rekening gehouden met de hiervoor genoemde verschillen, alsmede met de door eiser genoemde waardedrukkende factoren. De rechtbank heeft hierbij mede in ogenschouw genomen het door eiser overgelegde taxatierapport van taxateur [taxateur 1]. De rechtbank is, gelet op het doel van die taxatie, een aanvraag van een geldlening, van oordeel dat hieraan in vergelijking met het andere taxatierapport minder gewicht moet worden toegekend. Hieraan doet niet af dat laatstgenoemde taxateur in tegenstelling tot de door verweerder ingeschakelde taxateur het woonhuis wel inpandig heeft bezocht. De door verweerder ingeschakelde taxateur heeft de betreffende passages van het andere rapport overgenomen. Bovendien biedt naar het oordeel van de rechtbank het door eiser overgelegde taxatierapport in vergelijking met dat van verweerder onvoldoende inzicht in de wijze waarop rekening is gehouden met vergelijkingsobjecten.
2.8. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond verklaard.
2.9. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 7,20 aan reiskosten en € 100 aan verletkosten, totaal een bedrag van € 107,20.
Deze uitspraak is gedaan op 16 augustus 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Vink, in tegenwoordigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een schriftelijke verklaring van de wederpartij gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank;
2 - tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal de rechtbank deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.