Uitspraak
Uitspraak: 31 augustus 2007
Rolnummer: 06/1456
Zaaknummer rechtbank: 713542\CV EXPL 06-10756
HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van
[Huurster],
wonende te [woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [Huurster],
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
tegen
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonbron,
procureur: mr. E. Kars.
Het geding
Bij exploot van 2 november 2006 is [Huurster] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 12 september 2006 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen. In het exploot heeft [Huurster] zes grieven tegen het vonnis aangevoerd, die zij bij conclusie van eis heeft gehandhaafd. Bij memorie van antwoord (met producties) heeft Woonbron de grieven bestreden. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank onder 2 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daartegen is in hoger beroep niet opgekomen, zodat het hof ook van die feiten zal uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.1 (De rechtsvoorgangster van) Woonbron heeft aan [Huurster] en haar toenmalige partner [de heer O.] (verder: [de heer O.]) als huurders met ingang van 12 de¬cember 1996 verhuurd de woning aan […]. In de loop van 2002 is [de heer O.] elders gaan wonen. [Huurster] heeft op haar verzoek de huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2002 als enig huurster voortgezet.
2.2 Op 12 januari 2006 is tijdens een onderzoek in de woning op de zolder een aantal zaken aangetroffen waarmee hennep kan worden en ook is gekweekt. Onder meer zijn aangetroffen 6 armaturen, 6 assimilatielampen, 7 transforma¬toren, 1 afzuiger, 1 koolstoffilter, 1 thermo hydrometer, 1 schakelkast, 1 klimaatcontroller, 1 ventilator, 3 jerrycans en diverse chemicaliën, 6 m2 plantenbakken alsmede afvalbladeren en resten van hennepplanten.
2.3 Door een medewerker van Eneco is op dezelfde dag geconstateerd dat de meetapparatuur van de energieinrichting was gemanipuleerd en dat de electrische installatie voor de kwekerij zeer ondeskundig was aangelegd, waardoor sprake was van een situatie die gevaar opleverde voor brand en/of elektrocutie. De elektrische installatie is veiliggesteld, en door Eneco is aangifte gedaan van diefstal van energie.
2.4 Bij exploot van 23 maart 2006 heeft Woonbron [Huurster] gedagvaard voor de rechtbank Rotterdam, sectie kanton, locatie Rotterdam en de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gevorderd.
2.5 Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van Woonbron toegewezen.
3. De aangevoerde grieven leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor en stellen aan de orde de vraag of hetgeen in de woning is aangetroffen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.1 [Huurster] voert in de eerste plaats aan dat hetgeen bij het onderzoek in haar woning is aangetroffen moet worden beschouwd als een verzameling losse lampen, transformatoren, luchtfilters etc.. Sinds het vertrek van [de heer O.] uit de woning is geen sprake meer van een installatie, waarmee hennep kan worden gekweekt. De hennepkwekerij is daarvóór niet langdurig in gebruik geweest, maar slechts voor één oogst. Niet zij, maar [de heer O.] heeft de kwekerij geëxploiteerd en [Huurster] was niet op de hoogte van de activiteiten van haar ex-partner. Sinds zijn vertrek heeft zij alles slechts gelaten zoals het was, en in de vier jaren daarna is er niets meer gebeurd. Dat de gevaarzetting, voortvloeiend uit de onveiligheid van de electrische installatie wel heeft voortgeduurd kan haar niet worden verweten, nu zij zich van het gevaar waaraan zij zichzelf en haar kind blootstelde niet bewust is geweest. Onder die omstandigheden is er geen sprake van een zodanige tekortkoming van [Huurster] in haar verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst dat er grond is voor ontbinding daarvan, althans moet worden geconcludeerd dat de tekortkoming van zodanige bijzondere aard of geringe betekenis is dat die de ontbinding niet rechtvaardigt, aldus [Huurster]. Het woonbelang van [Huurster] had in dit geval moeten prevaleren, en de kantonrechter had met het oog op een zorgvuldige belangenafweging de door [Huurster] verzochte comparitie van partijen behoren te bepalen.
3.2 Het hof overweegt als volgt. Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Een huurder is niet alleen gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, hij zal het gehuurde ook overeenkomstig de bestemming moeten gebruiken. Het gebruik van (een deel van) een woning voor beroeps- of bedrijfsmatige hennepkweek, kan niet als zodanig gebruik worden aangemerkt. Ook indien juist is de stelling van [Huurster], dat zij van de activiteiten van [de heer O.] met betrekking tot de hennepkweek niet op de hoogte is geweest - het¬geen het hof met de rechtbank niet waarschijnlijk voorkomt - doet dit niet terzake, nu [Huurster] als mede huurster hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.3 [Huurster] heeft erkend dat in de - destijds mede - door haar gehuurde woning tenminste één volledige hennepoogst is gekweekt. Tegenover de onderbouwde schatting van de duur van het in bedrijf zijn van de kwekerij gemaakt door Eneco -welke blijkt uit de door Woonbron (productie 6 bij conclusie van repliek) overgelegde stukken- heeft [Huurster] bovendien onvoldoende gemotiveerd ontkend dat de kwekerij langdurig - tenminste vier oogsten - in bedrijf is geweest. Uit de door Woonbron bij repliek in eerste aanleg en bij memorie van antwoord in hoger beroep overgelegde producties - inclusief de foto’s van wat bij [Huurster] werd aangetroffen - blijkt duidelijk dat geen sprake was van een verzameling losse artikelen, maar van een installatie waarmee hennep kon worden geteeld. [Huurster] heeft ook niet gesteld dat en zo ja welke voor hennepteelt benodigde zaken aan de installatie ontbraken. Die installatie zorgde bovendien voor een permanent zeer (brand) gevaarlijke situatie door de ondeskundige wijze waarop de elektriciteit was aangelegd.
3.4 Hoewel [Huurster] niet heeft ontkend dat in haar woning afvalbladeren en resten van hennepplanten zijn gevonden, die groen waren en niet verdord, hetgeen wijst op recent gebruik van de installatie, kan naar het oordeel van het hof in het midden blijven of ook recent nog hennep in de woning van [Huurster] is geteeld. Het aanwezig hebben in een gehuurde woning van de installatie, geschikt om hennep mee te telen, het feit dat dit ook tenminste voor de duur van één oogst is gebeurd en het feit dat die installatie was aangelegd op een wijze die gevaar opleverde voor brand en elektrocutie levert immers al een tekort¬koming van [Huurster] op die ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel rechtvaardigt.
3.4 Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of de tekortkoming van [Huurster], gezien de bijzondere aard of geringe betekenis, in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij naast het hierboven in 3.3 en 3.4 vermelde in aanmerking, dat het een feit van algemene bekendheid is dat de elektrische voorzieningen van een woonhuis niet berekend zijn op het hoge stroomverbruik van een kwekerij, en dat het manipuleren van de stroomvoorziening in dit verband al snel tot gevaarlijke situaties leidt. Het hof is daarom van oordeel dat aan [Huurster] voor het laten voortduren van de gevaarzetting wel degelijk een verwijt kan worden gemaakt. Ook indien de installatie na 2002 niet meer is gebruikt, kan dit de tekortkoming, veroorzaakt door het aanleggen en het gebruik van die installatie vóór die tijd, niet meer ongedaan maken. Woonbron heeft er gerechtvaardigd belang bij tegen situaties zoals die zijn aangetroffen bij [Huurster] op te treden en behoeft in geval van tekortkomingen als de onderhavige -gebruik van de woning in strijd met de bestemming voor strafbare hennepkweek, met gebruik van illegale energie gepaard gaande met gevaarzetting- de huurder niet langer als huurder te aanvaarden. Het woonbelang van [Huurster] weegt hier niet tegenop. Dit geldt temeer nu [Huurster] haar stelling bij conclusie van dupliek in eerste aanleg, dat zij na een ontbinding van de huurovereenkomst met haar kind slechts de gang naar het Leger des Heils zou kunnen maken, op geen enkele wijze nader heeft onderbouwd. Met name heeft [Huurster] niet uiteengezet waarom het voor haar onmogelijk zou zijn elders onderdak te vinden voor haar en haar kind.
3.5 Gezien het hierboven overwogene had een persoonlijke verschijning van partijen geen redelijk doel gediend. De rechtbank heeft dan ook op juiste gronden van het bevelen van een comparitie van partijen afgezien.
4. De conclusie is dat de grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [Huurster] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroor¬deeld in de proceskosten in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van 12 september 2006 door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, gewezen tussen partijen
- veroordeelt [Huurster] in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Woonbron bepaald op € 248,- aan verschotten en € 894,- aan salaris voor de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer- Lazonder, M.J. van der Ven en T.L. Tan en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 augustus 2007 in aanwezigheid van de griffier.