Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.005.398/01
Rolnummer rechtbank : 199445 CV EXPL 07-3830 (sector kanton)
arrest van de derde civiele kamer d.d. 24 juli 2008
inzake
[DE HUURSTER], h.o.d.n. Grieks Restaurant DE GROTE GRIEK,
wonende te [Plaatsnaam],
appellante in de hoofdzaak,
eiseres in het incident,
hierna te noemen: [De huurster],
procureur: mr. E.M. van Hilten-Kostense,
advocaat: mr. F.G.F.M. Tripels (Maastricht),
tegen
SPUIHAVE B.V.,
gevestigd te Dordrecht,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
hierna te noemen: Spuihave,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt,
advocaat: mr. P.G. Gilhuis (Dordrecht).
1. Het geding
Bij exploot van 29 april 2008 is [De huurster] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht, tussen partijen gewezen vonnis van 17 april 2008.
In die appeldagvaarding, met één productie, heeft [De huurster] het hof gemotiveerd verzocht het bestreden vonnis te schorsen. Spuihave heeft zich bij memorie van antwoord in het incident - met producties - tegen de incidentele vordering verweerd. Op 5 juni 2008 heeft Spuihave nog een productie in het geding gebracht. Partijen hebben hun zaak door hun advocaten doen bepleiten. [De huurster] heeft bij die gelegenheid bij akte aanvullende producties in het geding gebracht. Vervolgens hebben partijen de stukken - waaronder de pleitnotities - overgelegd en arrest in het incident gevraagd.
2. Beoordeling van de incidentele vordering
2.1 [De huurster] vordert op grond van artikel 351 Rv Pro de schorsing van de tenuitvoerlegging van het aangeduide vonnis van 17 april 2008. In dat uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis heeft de rechtbank op vordering van Spuihave onder meer beslist dat de huurovereenkomst tussen partijen (betreffende winkelruimte bestemd voor de exploitatie van een restaurantbedrijf in Griekse maaltijden aan de [straatnaam] te [Plaatsnaam]) zal eindigen per 15 augustus 2008, en dat [De huurster] die bedrijfsruimte binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, maar niet eerder dan op 15 augustus 2008, dient te ontruimen, zulks met machtiging van Spuihave om de ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren.
2.2 [De huurster] legt aan de incidentele vordering - samengevat - het volgende ten grondslag:
a. De rechtbank heeft de regels van artikel 7:295, lid 1, BW betreffende de uitvoerbaar verklaring bij voorraad onjuist toegepast. Het verweer van [De huurster] tegen de vordering van Spuihave is immers om meerdere redenen niet kennelijk ongegrond. Aldus wordt [De huurster] in feite het recht op hoger beroep ontnomen.
b. [X] Projectontwikkeling B.V. (althans Spuihave) heeft zich na het bestreden vonnis "teruggetrokken uit het vergunde bouwplan". De realisatie van het onderhavige bouwplan zal hierdoor worden gewijzigd en vertraagd.
c. [De huurster] is in de eerste aanleg een fair trial onthouden. Tussen enerzijds de rechter die de zaak in de eerste instantie heeft beslist en anderzijds Spuihave en haar advocaat bestaan zodanige zakelijke en privé-banden dat er geen sprake van een eerlijk proces is geweest. Dit is [De huurster] eerst na het bestreden vonnis bekend geworden.
d. Executie van het vonnis zou misbruik van recht door Spuihave impliceren.
2.3 Spuihave heeft deze argumenten van [De huurster] gemotiveerd bestreden.
2.4 Het gaat in dit geval ten gronde om een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, welke overeenkomst twee maal vijf jaar heeft gegolden. Op grond van artikel 7:296, lid 3, BW kan de rechter - voor zover in deze zaak van belang - de vordering van de verhuurder toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst, tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst. De rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder, bij een redelijke afweging van de wederzijdse belangen, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. De rechter wijst de vordering in ieder geval toe indien - voor zover in deze zaak van belang - de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, waarbij onder duurzaam gebruik mede wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:296, lid 4 en lid 1, onder b). Het gaat bij dat alles om de bij de opzegging door de verhuurder gehanteerde beëindigingsgrond, waarbij overigens geldt dat als die opzeggingsgrond eigen gebruik is, doch dat eigen gebruik niet in alle opzichten voldoet aan de eisen van artikel 7:296, lid 1, onder b, BW, de algemene - minder stringente - toets van lid 3 van dat artikel dient te worden aangelegd.
2.5 Voor zover [De huurster] betoogt dat in deze zaak slechts het toetsingscriterium van artikel 7:296, lid 1, onder b, BW van toepassing is, miskent zij de hiervoor uiteengezette betekenis van het derde lid van artikel 7:296 BW Pro.
2.6 De grief van [De huurster] tegen hetgeen de rechtbank onder 4.1 met betrekking tot de in artikel 7:296, lid 2, BW bedoelde schriftelijke mededeling van rechtsopvolging heeft overwogen faalt, omdat de desbetreffende overwegingen juist zijn en bovendien het ontbreken van een dergelijke mededeling, zeker in de situatie waarin vaststaat dat [De huurster] al sinds januari 2004 de huur aan Spuihave betaalde en er dus ten minste rekening mee had moeten houden dat Spuihave de opvolgende eigenaar/verhuurder was, niet aan toewijzing van de vordering van Spuihave op grond van artikel 7:296, lid 3, BW in de weg staat.
2.7 [De huurster] miskent ook dat de verhuurder de behoefte aan het eigen gebruik slechts aannemelijk hoeft te maken en dus niet in elk opzicht met objectieve gegevens hoeft aan te tonen.
2.8 Het hof acht het in het kader van de onderhavige incidentele vordering vaststaan, althans voldoende aannemelijk dat:
- er voor Spuihave als eigenaar en exploitant goede redenen zijn om de onderste twee lagen van het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt te (doen) renoveren, te vergroten en anders in te delen, zodat het gebouw en de inrichting daarvan weer aan de eisen van de huidige tijd voldoen en het gebouw aansluiting krijgt met een meeromvattend door het gemeentebestuur gewenst plan voor het onderhavige deel van de binnenstad van Dordrecht, welk meeromvattende plan in uitvoering is of zal worden gebracht;
- Spuihave bij die renovatie een groot en spoedeisend belang heeft, welk belang ook samenhangt met de beoogde herinrichting van het desbetreffende meeromvattende deel van de binnenstad;
- er voor [De huurster] na die renovatie geen geschikte bedrijfsruimte meer in het gebouw is, en het afbreuk zou doen aan de hiervoor onder het eerste gedachtestreepje genoemde doelstellingen als Spuihave in het gebouw wel een voor [De huurster] (en haar andere voormalige huurders) geschikte ruimte zou laten bestaan of opnieuw zou realiseren;
- er vergunningen zijn afgegeven of weldra zullen worden afgegeven die Spuihave in staat stellen om het desbetreffende bouwplan uit te voeren, dan wel (door haar zustervennootschap [X] Projectontwikkeling B.V.) uit te laten voeren;
- op één oorspronkelijke huurder na, alle huurders van de begane grond en de eerste etage van het gebouw zijn vertrokken, en de laatste huurder uiterlijk aan het eind van dit jaar - mogelijk eerder - het pand zal hebben verlaten;
- [De huurster] bij de aanvang van de huurovereenkomst in kennis is gesteld van "de herinrichtingsplannen betreffende [straatnaam] te [Plaatsnaam] van de Gemeente" (artikel 14 huurcontract Pro);
- [De huurster] geruime tijd heeft gehad om naar andere huisvesting van haar restaurant te zoeken, en aangenomen moet worden dat er elders vervangende bedrijfsruimte voor haar beschikbaar is, die wellicht niet zo aantrekkelijk is gelegen als het gehuurde, maar voor een restaurant als het onderhavige objectief aanvaardbaar moet worden geacht.
2.9 Renovatie van bedrijfsruimte door de verhuurder die zonder de beëindiging van de huur niet mogelijk is, waarvan hier sprake is, is een vorm van duurzaam eigen gebruik (artikel 7:296, lid 1, onder b, BW).
2.10 De omstandigheid dat Spuihave de bouw doet uitvoeren door haar zustervennootschap [X] Projectontwikkeling B.V. - en in het verlengde daarvan de vergunningen op naam van laatstgenoemde vennootschap staan - houdt niet in dat Spuihave (eigenaresse van het gebouw) bij de realisering van de renovatieplannen zelf geen belang heeft.
2.11 De stelling van [De huurster] dat [X] Projectontwikkeling B.V. (althans Spuihave) zich na het bestreden vonnis heeft "teruggetrokken uit het vergunde bouwplan" en dat de realisatie van het onderhavige bouwplan hierdoor zal worden gewijzigd en vertraagd, is gebaseerd op een brief van wethouder Spigt van 28 april 2008. Deze brief wordt evenwel ontkracht door de brief van dezelfde wethouder van 30 mei 2008. Bovendien maakt hetgeen Spuihave heeft aangevoerd genoegzaam aannemelijk dat de renovatie door haar van uitsluitend het onderhavige gebouw, op grond van de verleende vergunningen, niet afhankelijk is van samenwerking met de gemeente. Dat die zelfstandige renovatie (in van belang zijnde mate) wijziging ondervindt of vertraging oploopt, heeft [De huurster] ondanks een niet gestaafde verwijzing naar "notulen van de gemeente" niet aannemelijk gemaakt.
2.12 De stelling van [De huurster] dat de rechter in de eerste aanleg wegens nauwe banden met Spuihave en haar advocaat als partijdig moet worden aangemerkt, kan haar - los van de vraag of die stelling gegrond is - in deze zaak niet baten, aangezien het hof in deze zaak een eigen oordeel geeft.
2.13 Van misbruik van bevoegdheid van Spuihave is blijkens het voorafgaande geen sprake.
2.14 De conclusie is dat het verweer zo weinig kans van slagen maakte en maakt, dat mede gelet op de betrokken wederzijdse belangen er sprake is van kennelijk ongegrond verweer in de zin van artikel 7:295 BW Pro, hetgeen een goede grond vormde om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zodat het verzoek om schorsing zal worden afgewezen.
2.15 De incidentele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis zal worden afgewezen, met veroordeling van [De huurster] - als de in het ongelijk gestelde partij - in de kosten van het incident.
3. Beslissing
Het hof:
in het incident:
wijst de vordering tot schorsing af;
veroordeelt [De huurster] in de kosten van het incident, welke kosten tot op heden aan de zijde van Spuihave worden bepaald op nihil aan verschotten en € 1.788,- (tarief II, 2 punten) aan salaris voor de procureur;
in de hoofdzaak:
verwijst de zaak naar de rol van donderdag 21 augustus 2008, voor memorie van grieven.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H.W. de Planque, M.A.F. Tan-de Sonnaville en
J.E.A.A. ten Berg-Koolen, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juli 2008 in aanwezigheid van de griffier.