Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-06/00235
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 1 juli 2008
op het hoger beroep van X te Z tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 13 juli 2006, nr. AWB 05/7660 WOZ, betreffende na te noemen beschikking en aanslagen.
Beschikking, aanslagen bezwaar en geding voor de rechtbank
1.1 Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de Inspecteur, de directeur der Gemeentebelastingen van de ge-meente Den Haag, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Den Haag (hierna: de woning), vastgesteld op € 610.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2003 en de toestandsdatum 1 januari 2005. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2005. Gelijktijdig zijn aan belanghebbende twee aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 bekend gemaakt.
1.2 De Inspecteur heeft het bezwaar van belanghebbende tegen deze beschikking en aanslagen afgewezen.
1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding
2.1 Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 105. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Ge-rechtshof van 13 mei 2008. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgesteld.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast:
3.1 Belanghebbende heeft de woning, die van de eerste helft van de 20e eeuw dateert, in 1999 voor eigen bewoning gekocht voor een koopsom van € 440.167. De vorige bewoners hadden gedurende een reeks van jaren geen of nauwelijks onderhoud gepleegd en de woning verkeerde in vrij slechte staat. In 2004 en 2005 heeft belanghebbende, onder meer, de navol-gende werkzaamheden aan de woning laten verrichten:
- het verhelpen van een verzakking van de buitengevel aan de achterzijde,
- het vervangen van bestaande ramen door ramen van isolatieglas,
- het leveren en monteren van enige binnendeuren,
- het vervangen van een open haard,
- het vervangen van de ketel voor de centrale verwarming en warmwatervoorziening,
- herstel van de tuin en het aanleggen van een beregeningsinstallatie,
- het vervangen van de schuur in de tuin met aanleg van licht,
- het aanbrengen van nieuwe vloeren,
- het vervangen van de keuken en badkamers.
3.2 Achter in de tuin staat een grote eik, waarvan de wortels schade hebben aangebracht aan de toenmalige schuur.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1 In geschil is of de Inspecteur de waarde van de woning niet te hoog heeft vastge-steld. In het bijzonder is in geschil of de waarde van de woning dient te worden bepaald naar de toestand van de woning bij het begin van het tijdvak (1 januari 2005) dan wel naar de toestand op de waardepeildatum (1 januari 2003).
4.2 Het standpunt van belanghebbende is – samengevat - dat de aan de woning uitge-voerde werkzaamheden het karakter van (groot) onderhoud hebben en de toestandsdatum 1 januari 2003 is. Voorts is hij van mening dat de eik vanwege het feit dat deze veel licht wegneemt en periodiek duur onderhoud vergt, een waardeverminderende factor vormt. Ook beschikt de woning niet over een garage en de vergelijkingsobjecten wel.
4.3 De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de werkzaamheden tot een verbetering hebben geleid, zodat het bepaalde in artikel 19, aanhef en eerste lid, onderdeel b, van de Wet toepassing vindt. Verder betoogt hij dat de eik geen negatieve invloed op de waarde heeft en de vergelijkingsobjecten, anders dan belanghebbende veronderstelt, geen inpandige garage hebben.
Conclusies van partijen
De conclusie van belanghebbende is dat de waarde dient te worden gesteld op € 510.000, terwijl de Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.
Overwegingen omtrent het geschil
6.1 Het Hof stelt voorop dat als onderhoudskosten moeten worden beschouwd de uitga-ven voor werkzaamheden die dienen om de woning, zoals deze bij de stichting of na latere verandering bestond, in bruikbare staat te houden. Voorts leidt niet iedere verbetering die in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak aan de woning wordt aangebracht, ertoe dat als toestandsdatum heeft te gelden het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Blijkens de duidelijke bewoordingen van de Wet is dat slechts het geval, indien de woning als gevolg van die verbetering wijzigt.
6.2 Het is aan de Inspecteur aannemelijk te maken dat de in 2004 uitgevoerde werk-zaamheden een zodanige verbetering inhouden dat als gevolg daarvan de woning is gewij-zigd. Naar het oordeel van het Hof is de Inspecteur niet in dat bewijs geslaagd.
6.3 De taxateur van de gemeente heeft de woning op 14 september 2005 bezocht en heeft toen met belanghebbendes echtgenote gesproken. In het verweerschrift voor de recht-bank heeft de Inspecteur verklaard:
Daarbij zijn alle in het bezwaarschrift genoemde aspecten aan de orde geweest. Voorts heeft hij haar uitleg gegeven over artikel 19 van Pro de Wet WOZ, dat bepaalt (voor zover hier relevant) dat met verbou-wingen en verbeteringen die zich na de waardepeildatum (1 januari 2003) en vóór de aanvang van het tijdvak (1 januari 2005) hebben voorgedaan bij de waardebepaling rekening gehouden moet worden.
Het taxatierapport geeft geen inzicht in het karakter van de uitgevoerde werkzaamheden, zodat niet op grond daarvan kan worden bepaald in welke mate van verbeteringen sprake is. Ook tijdens de zitting is dit niet duidelijk geworden. De Inspecteur heeft weliswaar bij die gelegenheid inzage gehad in de facturen voor de werkzaamheden en heeft toen een aantal werkzaamheden als verbetering bestempeld, maar de Inspecteur heeft daarbij niet gesteld dat (een gedeelte van) deze werkzaamheden tot een wijziging van de woning hebben geleid.
6.4 Op grond van het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de woning dient te worden gewaardeerd naar de staat waarin deze op 1 januari 2003 verkeerde.
6.5 Verder acht het Hof door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de aanwe-zigheid van een eik in de tuin in het onderhavige geval tot een lagere waarde van de woning leidt. De eik zal ongetwijfeld enig licht wegnemen, maar gelet op het feit dat de boom aan het einde van de tuin staat, acht het Hof niet aannemelijk dat dit zo ernstig is dat als gevolg hiervan de waarde van de woning lager wordt. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat deze boom regelmatig onderhoud vergt en dat dit kosten meebrengt die belanghebbende als hoog ervaart. Naar de Inspecteur heeft gesteld, en het Hof aannemelijk acht, beschikken de vergelijkingsobjecten evenmin als de woning over een inpandige garage. Ook de overige omstandigheden die belanghebbende heeft genoemd, acht het Hof niet van dien aard dat deze een waardeverminderende invloed hebben.
6.6 Gelet op het oordeel waartoe het Hof is gekomen met betrekking tot de toestandsda-tum en op hetgeen in 6.5 is overwogen stelt het Hof, nu in deze procedure de waarde van de woning naar de staat op 1 januari 2003 niet duidelijk is geworden, deze waarde in goede justitie vast op € 540.000.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, nu niet gesteld of gebleken is dat belang-hebbende daarvoor in aanmerking komende kosten heeft gemaakt. Wel dienen de voor de behandeling van de zaak in beroep en in hoger beroep betaalde griffierechten van € 37 respectievelijk € 105 aan belanghebbende te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, alsmede de uitspraak van de Inspec-teur,
- wijzigt de beschikking aldus, dat de waarde van de woning nader wordt vastge-steld op € 540.000;
- vermindert de aanslagen tot aanslagen, berekend naar een waarde van € 540.000;
- gelast de gemeente Den Haag de in beroep en in hoger beroep betaalde griffie-rechten van in totaal € 142 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. Savelbergh, J.W. baron van Knobelsdorff en P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema-van der Koogh. De beslissing is op 1 juli 2008 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingka-mer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.