Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/7660 WOZ
Uitspraakdatum: 13 juli 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 17 oktober 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2006.
Namens verweerder is verschenen mr. [A]. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 1 juni 2006 aan eiser op het adres [a-straat 1] te [Z], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen.
De enveloppe waarin die brief is verzonden, is ongeopend ter griffie terugontvangen. Uit de - kennelijk door medewerkers van TPG Post - geplaatste aantekeningen op die enveloppe, die door de griffier in het dossier is gevoegd, leidt de rechtbank af dat de besteller van TPG Post op 2 juni 2006 geen gehoor heeft gekregen op genoemd adres, dat hij toen daar een kennisgeving van aanbieding heeft achtergelaten met de mededeling dat de brief op het - kennelijk in die mededeling genoemde - postkantoor kon worden afgehaald (hierna: de kennisgeving van aanbieding), en dat TPG Post de enveloppe heeft geretourneerd aan de afzender, te weten de griffier nadat deze niet door eiser op het postkantoor is afgehaald. De enveloppe is op 28 juni 2006 door de griffier ontvangen. Vervolgens heeft de griffier op 28 juni 2006 telefonisch contact opgenomen met de echtgenote van eiser en de plaats en tijdstip van de zitting aan haar doorgegeven. De echtgenote van eiser heeft aan de griffier meegedeeld dat eiser op laatstgenoemd adres woont en dat eiser op 29 juni 2006 van een zakenreis uit het buitenland zou terugkomen. Zij heeft daarbij niet om uitstel van de zitting verzocht.
De griffier heeft de brief op 28 juni 2006 per gewone post verzonden aan eiser op laatstgenoemd adres. Op grond van het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Na afloop van het onderzoek ter zitting heeft de rechtbank op 4 juli 2006 een brief van eiser met dagtekening 3 juli 2006 ontvangen. In deze brief geeft eiser aan dat hij de uitnodiging voor de zitting in verband met een verblijf in het buitenland van drie weken niet tijdig heeft ontvangen terwijl hij wel bij de zitting aanwezig had willen zijn. Door zijn verblijf in het buitenland kon zijn echtgenote de aangetekende brief niet op het postkantoor afhalen.
In de brief van eiser ziet de rechtbank geen aanleiding voor heropening van het onderzoek. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het door hem genoemde verblijf in het buitenland hem heeft verhinderd om de aangetekende brief op het postkantoor af te halen, nu zoals hiervoor is overwogen de kennisgeving van aanbieding van de besteller van TPG Post op 2 juni 2006, bijna vier weken voor de zitting, op het adres van eiser is achtergelaten. Onder deze omstandigheden moet het er daarom voor worden gehouden dat het voor eisers eigen rekening en risico komt dat hij de aangetekende brief niet op het postkantoor heeft afgehaald. Bovendien mocht van eiser worden verwacht dat hij bij een verblijf in het buitenland passende maatregelen treft met betrekking tot een lopende beroepsprocedure bij de rechtbank.
1. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum
1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 610.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd.
2.2. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenherenhuis. Het bruto vloeroppervlak van de woning is ongeveer 227 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 189 m².
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een lagere waarde.
2.4. Eiser heeft aangevoerd dat bij de waardering van de woning ten onrechte geen rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand van de woning. Na de waardepeildatum heeft een verbouwing van de woning plaatsgevonden. De verbouwingskosten bedroegen meer dan € 100.000. Voorts is onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning aan een drukke verkeersweg. De [a-straat] is een doorgaande route naar het [B] Ziekenhuis, de brandweer en de achter de woning gelegen sportvelden. Daarnaast dient aan de in de tuin aanwezige eik, die veel licht wegneemt, een waardedrukkende invloed te worden toegekend.
2.5. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken en daarbij onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatieverslag met daarin de gegevens van een drietal vergelijkingsobjecten.
2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.7. In beginsel wordt de waarde van een onroerende zaak ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef, onderdeel b, en slot, van de Wet WOZ wordt, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van hetzij verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak. Gelet op het door verweerder ingebrachte formulier "afhandeling bezwaarschriften woz", dat door een taxateur van verweerder na inpandige opname van de woning op 14 september 2005 is ingevuld, acht de rechtbank aannemelijk dat de verbouwing van de woning, met uitzondering van het dak, vóór 1 januari 2005 heeft plaatsgevonden. Hieruit volgt dat de waarde van de woning moet worden bepaald naar de staat van die zaak op 1 januari 2005.
2.8. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het hiervoor vermelde taxatieverslag en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
2.9. Voorts heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat aan de aanwezigheid van de eik in de tuin geen waardedrukkende invloed behoeft te worden toegekend. Hierbij is aanmerking genomen dat uit een ter zitting door verweerder getoonde luchtfoto is gebleken dat de eik zich helemaal achterin de tuin bevindt en dat door verweerder in het verweerschrift onweersproken is gesteld dat geen kapvergunning voor deze boom is aangevraagd.
2.10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
2.11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Deze uitspraak is gedaan op 13 juli 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. S.C. Stuldreher, in tegenwoordigheid van mr. U.A. Salomons, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een schriftelijke verklaring van de wederpartij gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank;
2 - tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal de rechtbank deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.