Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.005.613/01
Rolnummer (oud) : 06/1401
Rolnummer rechtbank : 61823/HA ZA 05-2760
arrest van de derde civiele kamer d.d. 24 juli 2008
inzake
[KOPER],
wonende te [Woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [Koper],
procureur: mr. P.A.M. Perquin,
tegen
de VERENIGING VAN EIGENAARS [X],
gevestigd te [Woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: de VVE,
procureur: mr. R.A. Kaarls.
Het geding
Bij exploot van 24 oktober 2006 is [Koper] in hoger beroep gekomen van het op 26 juli 2006 door de rechtbank Dordrecht tussen partijen gewezen vonnis. Bij arrest van 15 november 2006 is een comparitie van partijen gelast. Deze heeft niet plaatsgevonden. Bij memorie van grieven heeft [Koper] vier grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis en haar eis gewijzigd. De VVE heeft de grieven bestreden bij memorie van antwoord en daarbij producties overgelegd. [Koper] heeft hierop een akte genomen, waarna de VVE een antwoordakte heeft genomen. Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De VVE heeft zich verzet tegen de wijziging van eis op de grond dat niet valt in te zien dat [Koper] recht heeft op een hoger bedrag dan de andere appartementseigenaren. Dit betoog wordt verworpen. Dat sprake is van strijd met een goede procesorde is gesteld noch gebleken. Mitsdien zal worden uitgegaan van de eis als gewijzigd. Op de hoogte van het eventuele recht van [Koper] zal hierna worden ingegaan.
2. De door de rechtbank onder 2.1 tot en met 2.8 vastgestelde feiten zijn in hoger beroep door geen van partijen bestreden, zodat van de juistheid daarvan zal worden uitgegaan.
3. Het gaat in deze zaak naar de kern genomen om het volgende.
Bewo Stadsontwikkeling [Woonplaats] B.V. (hierna: Bewo) heeft een appartementengebouw besstaande uit acht woningen gebouwd aan de [Locatie 1] te [Woonplaats] en deze in 1998 opgeleverd. In de originele verkoopbrochure die werd gebruikt bij de verkoop van deze woningen stond onder meer vermeld dat de kozijnen en de beweegbare delen van de buitenramen (hierna tezamen aangeduid als de kozijnen) van hardhout zouden zijn. Ook de trappen in de woningen zouden van hardhout zijn. Bewo heeft de kozijnen en trappen niet in hardhout maar in vurenhout uitgevoerd.
Op 1 februari 2002 heeft [Koper] het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen aan de [Locatie 2] te [Woonplaats], gekocht van de heer en mevrouw [Verkoper] (hierna gezamenlijk aan te duiden als [Verkoper]). Zij hadden dit appartementsrecht van Bewo gekocht en waren de eerste bewoners. Het appartementsrecht is op 1 maart 2002 geleverd door [Verkoper] aan [Koper].
De VVE heeft eind 2002 een procedure aangespannen tegen Bewo bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw, onder meer ter zake van de kozijnen en trappen die niet in hardhout, maar in vurenhout waren uitgevoerd.
Bewo is bij scheidsrechterlijk vonnis van 3 november 2004 (hierna: het arbitragevonnis) onder meer veroordeeld tot betaling aan de VVE van € 40.000,-- aan schadevergoeding in verband met de hogere onderhoudskosten en waardevermindering van de woningen door de aanwezigheid van vurenhouten kozijnen in plaats van hardhouten kozijnen. Voorts is Bewo veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.633,60 ter vergoeding van de in vurenhout uitgevoerde trappen betreffende nog twee woningen.
Van het geld dat de VVE naar aanleiding van het arbitragevonnis van Bewo heeft ontvangen, heeft de VVE niets uitgekeerd aan [Koper], besluit 2 december 2004, productie 9 bij inleidende dagvaarding.
4. [Koper] vordert, kort gezegd, betaling door de VVE van € 5.729,24 met rente wegens tekortschieten in de op de VVE rustende verplichting aan [Koper] het haar toekomende deel van de door Bewo betaalde schadevergoeding betreffende de kozijnen uit te keren, alsmede van € 14.431,25 met rente voor het vervangen van de vurenhouten trappen door hardhouten trappen, de totale buitengerechtelijke en gerechtelijke kosten ad € 11.317,42, en veroordeling van de VVE in de proceskosten in eerste aanleg (voor zover de vordering strekkende tot vergoeding van de werkelijk gemaakte kosten wordt afgewezen) en in hoger beroep.
Grondslag van de vordering van [Koper] is dat Bewo tekortgeschoten is in de op haar rustende verplichtingen doordat de kozijnen en trappen uitgevoerd zijn in vurenhout in plaats van in hardhout. [Verkoper] heeft blijkens de koopovereenkomst en de akte van levering de hem toekomende rechten overgedragen aan [Koper]. Mitsdien is [Koper] gerechtigd tot het haar toekomende aandeel in de door Bewo aan de VVE uitgekeerde schadevergoeding, aldus [Koper].
De rechtbank heeft het door [Koper] gevorderde afgewezen. De rechtbank heeft daartoe overwogen dat [Verkoper] bij de aankoop van het appartementsrecht wist dat hij geen hardhouten, maar vurenhouten trappen en kozijnen geleverd zou krijgen, zodat [Verkoper] geen vorderingsrecht op Bewo had. [Verkoper] kon dan ook geen vorderingsrecht terzake overdragen aan [Koper]. [Koper] is dan ook terecht buiten de verdeling van het geld van Bewo gehouden, aldus de rechtbank. Dit oordeel wordt door [Koper] bestreden. De tegen dit vonnis gerichte grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
5. Het hof stelt voorop dat de kozijnen ingevolge art. 9 van Pro het splitsingsreglement en blijkens de onbestreden verklaring van de VVE ter zitting van 19 april 2006 behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De kosten voor het onderhoud van de kozijnen zijn derhalve collectieve lasten. Deze lasten dienen naar evenredigheid over de appartementseigenaren verdeeld te worden.
Voor zover de VVE in de arbitrale procedure schadevergoeding heeft gevorderd wegens de extra kosten van onderhoud, doordat de kozijnen van vurenhout in plaats van hardhout zijn, betreft dit door alle appartementseigenaren gezamenlijk te lijden schade.
Daarnaast heeft de VVE vergoeding gevorderd terzake van de waardedaling van de appartementen als gevolg van de goedkoper uitgevoerde kozijnen en trappen.
6. Ingevolge eerdergenoemd arbitraal vonnis heeft de VVE € 40.000,-- ontvangen aan schadevergoeding wegens hogere onderhoudskosten en waardevermindering voor 8 appartementen, waaronder dat van thans [Koper]. De VVE heeft bij besluit van 2 december 2004 het gedeelte in de schadevergoeding voor het door [Koper] bewoonde appartement, door de VVE gesteld op € 5.000,--, overgemaakt op de spaarrekening van de VVE en de overige appartementseigenaren ieder een deel van de schadevergoeding doen toekomen. Het gevolg van deze keuze is dat, anders dan door het splitsingsreglement voorgeschreven, de onderhoudskosten waarvoor een schadevergoeding in het genoemde bedrag van € 40.000,-- was begrepen niet naar evenredigheid verdeeld worden over de leden van de VVE. Bovendien gaat het om baten, in de zin van artikel 2, lid 2, van het splitsingsreglement waarin de eigenaars voor de breukdelen gerechtigd zijn. Dit besluit is derhalve strijdig met art. 2 en Pro 3 van het splitsingsreglement en ingevolge art. 2:14 jo Pro art. 5:129 BW Pro nietig. Met recht vordert [Koper] vergoeding naar evenredigheid van haar aandeel in het geheel van deze kosten.
7. Ingevolge art. 6 en Pro 7 van de tussen [Verkoper] en [Koper] op 1 februari 2002 gesloten koopovereenkomst en artikel 4 van Pro de op 1 maart 2002 verleden akte van levering zijn de aanspraken van [Verkoper] op Bewo tot schadevergoeding op [Koper] overgegaan. Een redelijke uitleg van deze aktes brengt mee dat niet alleen daadwerkelijk aan [Verkoper] toekomende vorderingen, maar ook andere rechtspretenties die mogelijk gehonoreerd kunnen worden jegens met name Bewo betreffende het appartement op [Koper] zijn overgegaan.
Gesteld noch gebleken is dat het scheidsgerecht de claim inzake het door [Koper] bewoonde appartement anders heeft beoordeeld dan de claims inzake de overige appartementen. De schadevergoeding voor de waardevermindering van de appartementen geldt derhalve naar evenredigheid van ieders aandeel in het geheel mede voor het door [Koper] bewoonde appartement. Naar het oordeel van het hof is deze gehonoreerde claim een door [Verkoper] aan [Koper] ingevolge de koopovereenkomst op 1 maart 2002 overgedragen aanspraak. Dit temeer nu gesteld of gebleken is dat [Verkoper] na verkoop van het appartement aan [Koper] zelf enig recht jegens Bewo geldend wenste te maken. De VVE is derhalve niet gerechtigd het door Bewo uitgekeerde bedrag op haar eigen spaarrekening over te maken, maar is gehouden dit aan [Koper] te doen toekomen.
Dat [Koper] ten tijde van de koop van dit appartementsrecht wist dat de kozijnen en trap in vurenhout waren uitgevoerd is in het kader van dit geschil tussen de VVE en [Koper] niet van belang.
Door de overgang van de aanspraak op schadevergoeding op Bewo van [Verkoper] op [Koper] ingevolge art. 6:251 BW Pro op 1 maart 2002 is [Verkoper] onbevoegd geworden de vordering inzake de trap te cederen aan de VVE. Gesteld noch gebleken is dat aan de VVE terzake derdebescherming toekomt. De akte van cessie van 29 juli 2003 (productie 11 bij inleidende dagvaarding) mist derhalve rechtsgevolg, zie art. 3:94 jo Pro 3:84 BW.
8. Wat betreft de stelling van de VVE dat [Verkoper] blijkens de door hemzelf opgestelde notulen van 31 augustus 1998 afstand heeft gedaan van de hem toekomende rechten op Bewo jegens de VVE, zie productie 4 bij conclusie van antwoord, overweegt het hof als volgt.
De betreffende passage heeft als kopje “Procederen via Ver Eigen Huis” en houdt voorts in:
“De heer [Verkoper] deelt mee niet mee te willen werken aan een proces. Na een heftige discussie zegt hij dat hij het gevoel heeft dat hij onder druk van de v.v.e. op deze manier gedwongen wordt om de proceskosten welke ongeveer f. 3500,- per woning zullen gaan bedragen, mee te betalen, terwijl hij geen eiser is. Bij eventuele plaatsing zal hij wel instemmen, om de vereniging niet voor de voeten te lopen, maar bij een eventuele geldelijke tegemoetkoming wil hij geen aanspraak maken op een deel daarvan. …”
Het hof begrijpt deze passage aldus dat het een via de Vereniging Eigen Huis tegen Bewo te entameren procedure betreft. De proceskosten zullen per woning circa ƒ 3.500,-- bedragen. [Verkoper] wenst dit bedrag niet op te brengen. Bij plaatsing van de opdracht tot procederen zal hij de VVE een procesvolmacht geven, maar hij zal niet bijdragen in de kosten en geen aanspraak maken op een eventueel aandeel in de schadevergoeding.
Wat er verder ook zij van de juridische duiding van deze passage in de notulen, in ieder geval geldt dat uitsluitend afstand is gedaan van [Verkoper] toekomende rechten indien en voor zover via de Vereniging Eigen Huis geprocedeerd gaat worden. Vast staat dat dit toen niet gebeurd is. Daarmee is de voorwaarde waaronder kennelijk afstand gedaan is, niet vervuld. Dit brengt mee dat deze afstand rechtens geen gevolg heeft (gehad). Feiten of omstandigheden die dit anders zouden maken, zijn gesteld noch gebleken. Aan bewijslevering wordt derhalve niet toegekomen. Mitsdien kan niet worden aangenomen dat deze afstand van recht in de weg staat aan het door [Koper] geldend maken van haar aanspraken jegens de VVE.
Het voorgaande leidt ertoe dat de eerste drie grieven slagen en het bestreden vonnis niet in stand kan blijven.
9. Ingevolge het op 3 november 2004 gewezen scheidsrechterlijk vonnis is aan de VVE als schadevergoeding voor de 8 betrokken woningen, waaronder die van [Koper], een bedrag toegekend van € 40.000,--, zie blz 9 van genoemd vonnis. De VVE heeft geen uitkering gedaan aan [Verkoper], zie productie 9 bij inleidende dagvaarding. Zoals hiervoor overwogen is de VVE gehouden [Koper] haar deel van deze schadevergoeding uit te keren. De VVE is in geen geval gerechtigd zich dit bedrag zelf toe te eigenen. Indien en voorzover de VVE ervoor gekozen heeft dan wel ervoor kiest anderszins te handelen, is dit onrechtmatig.
[Koper] leidt uit blz 4 van de splitsingsakte (productie 3 bij inleidende dagvaarding) af dat zij gerechtigd is tot 116/858 gedeelte van het door het scheidsgerecht toegewezen bedrag. Het hof stelt vast dat de splitsingsakte dit breukdeel noemt als het gedeelte waartoe een eigenaar van een woning als de hare gerechtigd is in de gemeenschap. Blijkens artikel 2, lid 2, van de splitsingsakte dienen gemeenschappelijke baten als de onderhavige aldus te worden verdeeld. Het door de VVE jegens [Koper] in strijd hiermee genomen besluit is nietig ingevolge en ingevolge art. 2:14 jo Pro art. 5:129 BW Pro. Mitsdien vordert [Koper] met recht het bedrag van
€ 5.729,24.
10. De VVE stelt nog dat [Koper] geen schade heeft geleden. De huidige servicekosten zijn gelijk aan de kosten zoals deze in het jaar 2001 waren en het onderhoudswerk wordt betaald met behulp van de rentevergoeding die de VVE na het scheidsrechterlijk vonnis heeft ontvangen.
Dit verweer wordt verworpen. Het [Koper] toekomende deel van het schadebedrag van
€ 40.000,-- betreft een vergoeding voor extra onderhoud en geleden vermogensschade. Zoals hiervoor in rechtsoverweging 5 overwogen zijn de kosten voor het onderhoud van de kozijnen collectieve lasten, die naar evenredigheid over de appartementseigenaren verdeeld dienen te worden. De vraag of [Koper] daadwerkelijk vermogensschade geleden heeft als gevolg van een verminderde waarde van het appartementsrecht is irrelevant, de (door het scheidsgerecht gehonoreerde) aanspraak tot vergoeding van deze schade is immers overgedragen door [Verkoper] op [Koper].
Voor het overige vat het hof de stellingen van de VVE op als een kennelijk beroep op verrekening: de vordering van [Koper] op de VVE met rente valt weg tegen de door de VVE betaalde servicekosten aan onderhoud. Dit beroep faalt. De stellingen van de VVE zijn niet concreet en specifiek. Niet kan worden vastgesteld of voldaan is aan het bepaalde in art. 6:136 BW Pro.
Ook de stelling dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat de VVE gehouden is [Koper] te laten meedelen, leidt niet tot een ander oordeel. Naar het oordeel van het hof doet zich een zodanige situatie niet voor. De VVE lijkt de conformiteitsvraag, welke in de verhouding [Verkoper] – [Koper] speelt, te verwarren met hiervoor besproken kwesties.
11. De vordering tot vergoeding van de kosten tot vervanging van de trap zal worden afgewezen. De kosten tot vervanging van de vurenhouten trap door een hardhouten trap staan niet in een redelijke verhouding tot de door [Koper] geleden vermogensschade, in zoverre heeft er geen vordering jegens Bewo bestaan. Wel is toewijsbaar het door het scheidsgerecht als schadevergoeding terzake toegewezen bedrag, te weten € 816,80, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 november 2004, zie inleidende dagvaarding randnummer 28.
12. De VVE heeft gemotiveerd betwist dat buitengerechtelijke kosten gemaakt zijn en dat de hoogte van de gevorderde kosten redelijk is. Volgens de VVE zijn er slechts twee brieven geschreven en zijn een aantal telefoongesprekken gevoerd. [Koper] is hier niet gemotiveerd op in gegaan.
Het hof acht op zichzelf voldoende aannemelijk en redelijk dat enige buitengerechtelijke kosten gemaakt zijn. Het hof begroot deze kosten overeenkomstig het zogeheten rapport Voorwerk II op € 872,50.
13. De VVE zal als de uiteindelijk in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten van [Koper] in eerste aanleg en in hoger beroep.
De gevorderde integrale vergoeding van de in eerste aanleg en in hoger beroep gemaakte proceskosten wordt afgewezen. Een zodanige vergoeding vindt geen steun in de wet.
De wettelijke rente over het bedrag van € 5.729,24,-- zal worden toegewezen vanaf 2 december 2004, aangezien de VVE op die datum besloten heeft geen uitkering te doen aan [Koper], zie productie 9 bij inleidende dagvaarding, waardoor verzuim intrad ingevolge art. 6:83 sub c BW Pro.
Beslissing
vernietigt het bestreden vonnis;
en rechtdoende in hoger beroep:
veroordeelt de VVE om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [Koper] binnen acht dagen na betekening van dit arrest te betalen een bedrag van € 5.729,24,--, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, vanaf 2 december 2004 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt de VVE om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [Koper] binnen acht dagen na betekening van dit arrest te betalen een bedrag van € 816,80 vanaf 30 november 2004 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt de VVE om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [Koper] te betalen binnen acht dagen na betekening van dit arrest een bedrag van € 872,50 vanwege de door [Koper] gemaakte buitengerechtelijke kosten;
veroordeelt de VVE in de proceskosten aan de zijde van [Koper] in eerste aanleg en in hoger beroep gevallen, tot op heden in eerste aanleg begroot op € 535,60 aan verschotten en op
€ 904,-- aan salaris voor de procureur, alsmede in hoger beroep op € 674,87 aan verschotten en op € 1.341,-- (1 ½ punt tarief II) aan salaris voor de procureur en bepaalt dat dit bedrag dient te worden betaald aan de griffier van dit gerecht, die daarmee dient te handelen overeenkomstig art. 243 Rv Pro;
verklaart dit arrest wat de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.W.H.E. Schmitz, J.H.W. de Planque en J.A. van Kempen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juli 2008 in aanwezigheid van de griffier.