Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer: 105.007.173/01
Rolnummer (oud): 07/1308
Zaak- / rolnummer rechtbank: 65922 / HA ZA 06-2519
arrest van de vierde civiele kamer d.d. 30 december 2008
inzake
1. [koper 1],
2. [koper 2],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
hierna te noemen: [kopers],
advocaat: mr. E. Grabandt te 's-Gravenhage,
tegen
[makelaar], h.o.d.n. [makelaar] Vastgoed,
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [makelaar],
advocaat: mr. H. Ferment te 's-Gravenhage.
Het geding
Het hof heeft op 27 november 2007 een tussenarrest gewezen, waarbij een comparitie van partijen is gelast. Van de comparitie d.d. 27 maart 2008 is een proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt. Vervolgens hebben [kopers] een memorie van grieven genomen, waarin zij zes grieven tegen het bestreden vonnis hebben aangevoerd. [makelaar] heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Tenslotte heeft [makelaar] zijn procesdossier overgelegd en is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in dit geding, kort gezegd, om het volgende. [kopers] hebben in 2004/2005 een woning gekocht te Numansdorp. [makelaar] heeft hierbij als makelaar in opdracht van de verkoper bemiddeld. In de verkoopadvertentie en -brochure was vermeld dat bij de woning tevens een perceel grond, waarop een erfpachtsrecht was gevestigd, behoorde. Het erfpachtsrecht maakte blijkens het aanvankelijke koopcontract deel uit van de koopovereenkomst. Voorafgaande aan het transport bleek dat op het betreffende perceel grond geen erfpachtsrecht was gevestigd, maar dat deze grond was gehuurd van het Waterschap Hollandse Delta. Nadat het Waterschap aan [kopers] had toegezegd dat [kopers] het perceel grond tot 1 januari 2007 konden huren en vervolgens konden kopen voor een kooprijs van € 12.675,-, hebben [kopers] de gewijzigde koopovereenkomst (waarin het erfpachtsrecht was geschrapt) ondertekend en heeft het transport plaatsgevonden. [kopers] stellen in deze procedure [makelaar] als makelaar aansprakelijk voor de aanvankelijk door hem verstrekte onjuiste informatie dat in de koop tevens een erfpachtsrecht op het perceel grond was begrepen. [kopers] stellen dat [makelaar] jegens hen tekort is geschoten in zijn zorgplicht, en zij houden hem aansprakelijk voor de door hen als gevolg daarvan geleden schade. Deze schade begroten zij op de door het Waterschap genoemde koopprijs voor de grond ad € 12.675,-. [makelaar] betwist dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld, en tevens dat [kopers] als gevolg van enig handelen van [makelaar] schade hebben geleden. De rechtbank heeft de vordering van [kopers] afgewezen. Hiertegen richt zich het hoger beroep.
2. Grief I klaagt er over dat de rechtbank de feiten onjuist heeft vastgesteld. Allereerst wordt onder A betoogd dat de rechtbank ten onrechte heeft vastgesteld dat [makelaar] in opdracht van [kopers] heeft uitgezocht voor welk bedrag het perceel kon worden gehuurd van het Waterschap, alsmede per wanneer en voor welk bedrag het kon worden gekocht. Gelet op deze grief, gaat het hof er in dit hoger beroep slechts als vaststaand van uit dat het Waterschap bereid is gebleken de grond tot 1 januari 2007 aan [kopers] te verhuren en vervolgens aan hen te verkopen. Wie zich hiervoor precies heeft ingespannen is voor dit geding niet relevant en kan daarom in het midden blijven. Vervolgens wordt onder B betoogd dat de rechtbank heeft verzuimd te vermelden dat [makelaar] doelbewust [kopers] met onjuiste informatie heeft getracht ertoe te bewegen de gewijzigde koopovereenkomst te ondertekenen, door te zeggen dat pacht hetzelfde is als erfpacht. Deze klacht wordt verworpen, aangezien [makelaar] deze stelling gemotiveerd heeft betwist en het dus niet gaat om een feit dat tussen partijen vast staat.
3. De grieven II tot en met VI richten zich gezamenlijk tegen de afwijzing door de rechtbank van de vordering van [kopers]. Het hof begrijpt dat [kopers] met deze grieven het geschil in volle omvang aan het hof wensen voor te leggen.
4. Het hof stelt voorop dat een makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een onroerende zaak, niet alleen verplichtingen heeft jegens de verkoper/opdrachtgever maar tevens gehouden is zorgvuldig te handelen bij de informatieverstrekking aan de koper. Van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar wordt een hoge mate van zorgvuldigheid gevergd bij het geven van inlichtingen aan concrete gegadigden. Hij dient, alvorens inlichtingen te verstrekken, deze eerst (bijvoorbeeld door het raadplegen van de openbare registers) op hun juistheid te controleren.
5. Vast staat dat de in het onderhavige geval in de verkoopadvertentie en brochure verstrekte informatie omtrent het erfpachtsrecht op het bij de woning behorende perceel grond, onjuist was. Dit erfpachtsrecht was bovendien - ten onrechte - vermeld in het aanvankelijke koopcontract. Als onweersproken staat vast dat deze onjuistheden aan [makelaar] moeten worden toegerekend. Op grond hiervan acht het hof voorshands bewezen dat [kopers] de aanvankelijke koopovereenkomst hebben gesloten op basis van deze - door [makelaar] verstrekte - onjuiste informatie. Dit leidt tot het voorlopig oordeel dat [makelaar] onzorgvuldig en derhalve onrechtmatig heeft gehandeld jegens [kopers], en dat [makelaar] in beginsel aansprakelijk is voor de door [kopers] als gevolg van deze onjuiste informatie geleden schade.
6. [makelaar] heeft echter gemotiveerd betwist dat hij [kopers] voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst onjuist heeft geïnformeerd. In dit verband heeft [makelaar] aangevoerd dat weliswaar de informatie in de advertentie en in de verkoopbrochure omtrent het erpachtsrecht onjuist was, maar dat voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst bij de bezichtiging van de woning en de grond door [makelaar] uitdrukkelijk aan [kopers] is gezegd dat van een erpachtsrecht op de grond geen sprake was en dat de grond werd gehuurd van het Waterschap. Weliswaar is het erfpachtsrecht ten onrechte ook nog vermeld in het aanvankelijke koopcontract, maar dit betrof een administratieve fout waarvan [kopers] wisten dat dit niet klopte. Gelet op dit verweer zal het hof [makelaar] toelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat [kopers] de koopovereenkomst hebben gesloten op basis van door [makelaar] verstrekte onjuiste informatie omtrent het erfpachtrecht. Indien [makelaar] in dit tegenbewijs slaagt, zal de vordering van [kopers] worden afgewezen.
7. Indien [makelaar] niet slaagt in het hierboven vermelde tegenbewijs, is hij jegens [kopers] aansprakelijk voor de door hen als gevolg van de onjuist verstrekte informatie omtrent het erfpachtsrecht geleden schade. Om proceseconomische redenen overweegt het hof hierover reeds thans het volgende.
8. [makelaar] heeft het verweer gevoerd dat [kopers] geen schade hebben geleden door de onjuiste informatie, nu zij na het bekend worden ervan vrijwillig hebben ingestemd met het sluiten van een gewijzigde koopovereenkomst, waarin het erfpachtrecht was geschrapt, waarbij zij slechts de voorwaarde hebben gesteld dat zij de grond van het Waterschap konden huren en op termijn konden kopen. [kopers] hadden volgens [makelaar] immers ook de keuze om de verkoper aan te spreken uit wanprestatie, en om de aanvankelijke koopovereenkomst te ontbinden met het recht op schadevergoeding en/of een contractuele boete.
9. Dit verweer wordt verworpen. Er van uitgaande dat [makelaar] onrechtmatig jegens [kopers] heeft gehandeld als gevolg waarvan zij op basis van onjuiste informatie de woning hebben gekocht, is [makelaar] aansprakelijk voor de door [kopers] dientengevolge geleden schade. Dat [kopers] daarnaast ook de verkoper hadden kunnen aanspreken voor deze schade, doet hieraan niet af. De keuze van [kopers] om de koopovereenkomst niet te ontbinden maar om akkoord te gaan met de gewijzigde koopovereenkomst, was aan hen. Mede gelet op de omstandigheden dat [kopers] de woning reeds in oktober 2004 hadden gekocht en de notaris pas begin maart 2005 ontdekte dat er geen erfpachtsrecht op de grond rustte, en [kopers] op dat moment hun eigen woning reeds hadden verkocht, konden zij er in redelijkheid voor kiezen om de koopovereenkomst niet te ontbinden. Dat zij bij het sluiten van de gewijzigde koopovereenkomst slechts de voorwaarde hebben gesteld dat zij zeker wilden weten dat zij de grond van het Waterschap konden huren en op termijn konden kopen, doet evenmin aan hun vordering af. [makelaar] kan zich er in elk geval niet op beroepen dat [kopers] bij het sluiten van de gewijzigde koopovereenkomst niet hun schade hebben beperkt door de voorwaarde te stellen van een lagere koopsom. Indien [makelaar] van mening was dat er als gevolg van het schrappen van het erfpachtsrecht reden was voor aanpassing van de koopsom, dan had het mede op de weg van [makelaar] zelf gelegen om dit punt aan de orde te stellen. Het is immers [makelaar] geweest die zowel de (onjuiste) advertentie, de verkoopbrochure en de aanvankelijke koopovereenkomst als vervolgens de gewijzigde koopovereenkomst heeft opgesteld.
10. Vervolgens komt de vraag aan de orde hoe, uitgaande van de situatie dat [makelaar] niet slaagt in het op te dragen tegenbewijs, de schade van [kopers] moet worden begroot. [kopers] stellen deze schade zelf op de door hen aan het Waterschap betaalde koopprijs voor de grond, welke blijkens hun verklaring ter comparitie voor het hof circa € 10.000,- heeft bedragen. Het hof stelt voorop dat bij de begroting van de schade uitgegaan moet worden van het verschil in vermogenspositie van [kopers] zoals deze nu is, en zoals deze geweest zou zijn in de situatie dat zij een erfpachtsrecht op de grond hadden verkregen. Dit verschil is, anders dan [kopers] stellen, niet gelijk aan de koopsom die zij voor de grond hebben betaald. In elk geval dient rekening te worden gehouden met de bedragen die [kopers] hebben bespaard aan erfpachtscanon. Tevens dient in beginsel rekening gehouden te worden met het feit dat een eigendomsrecht in zijn algemeenheid een hogere vermogenswaarde heeft in het economisch verkeer dan een erfpachtsrecht. Het hof zal, in aansluiting op de te houden getuigenverhoren, een comparitie van partijen gelasten waarbij beide partijen zich kunnen uitlaten over de hoogte van de schade.
11. Tenslotte is het hof van oordeel dat het enkele feit dat [kopers] eerst na enkele maanden [makelaar] aansprakelijk hebben gesteld, niet meebrengt dat zij hun rechten jegens [makelaar] hebben verwerkt.
12. Het hof verzoekt partijen om eventuele (met het oog op de bewijslevering en/of de hoogte van de schade) relevante bescheiden tijdig, dat wil zeggen minimaal 2 weken voor de zitting, aan de wederpartij en het hof te doen toekomen.
13. Voor het overige wordt elke verdere beslissing aangehouden.
Beslissing
Het hof:
- laat [makelaar] toe tot het leveren van tegenbewijs tegen de voorshands bewezen stelling dat [kopers] de koopovereenkomst hebben gesloten op basis van door [makelaar] verstrekte onjuiste informatie omtrent het erfpachtrecht;
- bepaalt dat de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te 's-Gravenhage ten overstaan van de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. J.M.T. van der Hoeven-Oud, op vrijdag 10 april 2009 om 10.00 uur;
- bepaalt dat, in aansluiting op de getuigenverhoren, een comparitie van partijen zal worden gehouden voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling, en beveelt partijen om daarbij in persoon / deugdelijk vertegenwoordigd aanwezig te zijn;
- verzoekt partijen om eventuele (met het oog op de bewijslevering en/of de hoogte van de schade) relevante bescheiden tijdig, dat wil zeggen minimaal 2 weken voor de zitting, aan de wederpartij en het hof te doen toekomen;
- bepaalt dat, indien een der partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen en de te horen getuigen in de maanden april tot en met juni van 2009, opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de getuigenverhoren (en daarop aansluitend de comparitie van partijen) zal vaststellen;
-houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.M.T. van der Hoeven-Oud, I.M. Davids en P.M. Verbeek en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 december 2008 in aanwezigheid van de griffier.