Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-06/00202
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 2 september 2008
op het beroep van de Inspecteur der Domeinen te [P], handelende namens de Staat der Nederlanden (Ministerie van Justitie), hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de directeur van de Dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam, hierna: de Inspecteur, betreffende na te melden beschikking.
Beschikking en bezwaar
1.1 Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Q] (hierna ook: de onroerende zaak) voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 op de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 104.084.000 (€ 47.231.260).
1.2 Het tegen deze beschikking gemaakte bezwaar is bij uitspraak van de Inspecteur afgewezen.
Loop van het geding
2.1 Belanghebbende is van bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Gerechtshof te Amsterdam. Dat Hof heeft bij uitspraak van 17 juni 2004, nr. P03/01148, het beroep gegrond verklaard, de bestreden uitspraak vernietigd, de beschikking gewijzigd in dier voege dat de waarde wordt vastgesteld op € 40.000.000, aan belanghebbende een proceskostenvergoeding van € 966 toegekend, alsmede vergoeding van het door haar betaalde griffierecht van € 218 gelast.
2.2 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep in cassatie ingesteld en de Inspecteur heeft vervolgens incidenteel beroep in cassatie ingesteld. De Hoge Raad heeft bij arrest van 14 juli 2006, nr. 41.228, LJN: AY3642, zowel het principale beroep als het incidentele beroep gegrond verklaard, de uitspraak van voornoemd Hof vernietigd behoudens de beslissing omtrent het griffierecht en het geding ter verdere behandeling en beslissing met inachtneming van het arrest verwezen naar het Gerechtshof te 's-Gravenhage.
2.3 Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich schriftelijk uit te laten naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad, van welke gelegenheid beide partijen gebruik hebben gemaakt.
2.4 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 28 augustus 2007, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat, als niet meer in geschil dan wel door één der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast:
3.1 Belanghebbende is erfpachter en gebruiker van de onroerende zaak, een penitentiaire inrichting, gelegen in stadsdeel [R] van de gemeente Amsterdam. De grond is op 16 december 1996 door de gemeente Amsterdam in erfpacht uitgegeven. De canon is voor een periode van vijftig jaar afgekocht. Het object is specifiek gebouwd als een huis van bewaring en is van oorsprong opgezet voor 624 cellen. Het complex is gebouwd in de jaren 1976 en 1977 en is in 1978 opgeleverd. In het jaar 2001 zijn enkele gebouwen (waaronder de toren '[A]') gerenoveerd. Het geheel bestaat uit meerdere gebouwen waaronder zes torens die onderling zijn verbonden door een lange gang, bestaande uit meerdere lagen.
3.2 Op de waardepeildatum hanteerde de gemeente Amsterdam voor de uitgifte van gronden voor bijzondere (maatschappelijke) objecten een uitgifteprijs van € 138 per m² bruto oppervlak, exclusief omzetbelasting.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1 Tussen partijen is in geschil de waarde van de onroerende zaak.
4.2 Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop deze rusten, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1 De conclusie van belanghebbende is dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op € 14.000.027.
5.2 De Inspecteur concludeert tot een waarde van primair € 58.047.000, subsidiair
€ 47.262.500, meer subsidiair € 35.736.000 en meer meer subsidiair € 46.834.000.
Overwegingen omtrent het geschil
6.1 Vaststaat dat de onroerende zaak op 1 maart 2001 inpandig is opgenomen door de taxateurs {B] en [C], toentertijd verbonden aan de Dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam. Op 8 september 2003 is een taxatierapport opgemaakt door [D], taxateur onroerende zaken. In de inleiding van het rapport wordt opgemerkt (op blz. 4), voor zover in dit kader van belang:
(...)
Verder zijn bij de waardebepaling alle gegevens geraadpleegd welke relevantie met het onderhavige object hebben. Ondermeer is gebruik gemaakt van de meetgegevens van de Dienst Gebouwen Werken & Terreinen. Tussen de Dienst Domeinen en de DGBA heeft op initiatief van DGBA op 15 februari 2001 een eerste bijeenkomst plaatsgevonden in het kader van het Vooroverleg prijspeil 1 januari 1999. Op 1 maart 2001 heeft dit geresulteerd in een feitelijke opname van het complex wat geresulteerd heeft in de onderhavige taxatie.
6.2 Na cassatie dient nog te worden vastgesteld of de door [B] en [C] tijdens hun inpandige opname vergaarde informatie ontoereikend is om te dienen als basis voor de in opdracht van de Inspecteur uitgevoerde taxatie en voorts of de overdracht van bedoelde informatie mogelijkerwijs gebrekkig is geweest. Het ligt, nu belanghebbende zich op zulk een ontoereikendheid en gebrekkigheid heeft beroepen, op de weg van de Inspecteur om aannemelijk te maken dat het vergaren van informatie betreffende de onroerende zaak en de interne overdracht daarvan op voldoende zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden. De Inspecteur heeft in dit verband geen enkel inzicht verschaft in de aard en omvang van de door [B] en [C] verzamelde informatie, waarvan het Hof aanneemt dat deze is gedocumenteerd en dat voor interne doeleinden een rapportage is opgesteld, en evenmin in de wijze waarop deze informatie aan de taxateur is overgedragen. Gezien de hiervoor in 6.1 aangehaalde passage in het taxatierapport gaat het Hof ervan uit dat de taxateur in ieder geval enige informatie van [B] en [C] heeft ontvangen. Aangezien niet is aangetoond dat geen sprake is van enige ontoereikendheid van de verzamelde informatie of gebrekkigheid in de overdracht daarvan, zal het Hof met deze omstandigheid rekening houden bij beoordeling van de betrouwbaarheid van het door de Inspecteur in het geding gebrachte taxatierapport en bij de beoordeling van de door hem op basis van dat rapport verdedigde waarde.
6.3 Het Hof zal allereerst de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak vaststellen en zal daarna beoordelen of de gecorrigeerde vervangingswaarde op een hoger bedrag dient te worden bepaald. Tegen een waardering naar de waarde in het economische verkeer, is in cassatie geen klacht aangevoerd.
6.4 In onderdeel 5.6 van zijn uitspraak heeft het Hof te Amsterdam overwogen dat de Inspecteur onweersproken heeft gesteld dat de waarde in het economische verkeer - uitgaande van een wijziging van de bestemming - € 46.834.000 bedraagt. Belanghebbende heeft in het principale beroep in cassatie een klacht geformuleerd erop neerkomende dat hierbij, blijkens onderdeel 5.5 van de uitspraak, ten onrechte rekening is gehouden met een mogelijke bestemmingswijziging en met de bereidheid van de gemeente de huidige bestemming te wijzigen. De Hoge Raad heeft hierop geoordeeld dat dit middel zich vruchteloos keert tegen dit onderdeel van de uitspraak. Voorts heeft de Hoge Raad geoordeeld dat het tweede onderdeel van het middel in het incidentele beroep in cassatie slaagt. Dit onderdeel was gericht tegen het oordeel
van het Hof te Amsterdam dat "(...) door de taxateur het achterstallig onderhoud niet in voldoende mate in aanmerking [is] genomen, hetwelk voortvloeit uit het feit dat hij de onroerende zaak niet inpandig heeft opgenomen."
6.5 De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is berekend met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij is ervan uitgegaan dat de penitentiaire inrichting wordt verbouwd tot een wooncomplex voor studenten, waarbij de 624 cellen van
11 m² samen met andere ruimten worden omgebouwd tot 1.526 kamers van 25 m² en 200 parkeerplaatsen. Hierbij is voor een bedrag van € 8.630.000 (per kamer en parkeerplaats € 5.000) aan renovatiekosten in aanmerking genomen, welke post, naar het Hof begrijpt, bestaat uit de kosten van ombouw tot studentenkamers en parkeerruimte, en de kosten van (achterstallig) onderhoud van het bouwkundige gedeelte. Belanghebbende heeft voor het Hof te Amsterdam bij de bestrijding van de door de Inspecteur berekende gecorrigeerde vervangingswaarde gemotiveerd gesteld dat de kosten van achterstallig onderhoud zeer hoog zijn. Het Hof gaat ervan uit dat deze stelling ook ziet op een vaststelling van de waarde in het economische verkeer. Voor het overige heeft belanghebbende de aan de berekening van deze waarde ten
grondslag liggende uitgangspunten en de gebezigde factoren (de huurwaarde en de kapitalisatiefactor) niet voor het Hof te Amsterdam bestreden, zodat het verwijzingshof van de aanvaardbaarheid van die gegevens uitgaat.
6.6 Het in 6.4 en 6.5 overwogene brengt mee dat voor de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak dient te worden uitgegaan van € 46.834.000 (€ 55.464.400 minus € 8.630.000 aan renovatiekosten), behoudens indien moet worden geoordeeld dat de onderhoudscomponent in het bedrag van de renovatiekosten hoger moet zijn dan daarin begrepen kan worden geacht. Te dien aanzien overweegt het Hof als volgt.
6.7 Belanghebbende heeft in geding gebracht onder meer een brief van het Ministerie van Justitie van 14 februari 2000 gericht aan het Ministerie van VROM, Rijksgebouwendienst, verder een specificatie van de Rijksgebouwendienst van achterstallig onderhoud uit te voeren over een periode van tien jaar van 2003 tot en met 2012, en tevens een taxatierapport, opgemaakt door [E]taxaties o.g., opgemaakt in april 2003,
In vorenvermelde brief van het Ministerie van Justitie is onder meer het volgende vermeld:
(...)
Door de bouwkundige structuur, gebaseerd op een thans volstrekt achterhaalde filosofie, lijdt mijn dienst jaarlijks een exploitatieverlies van ca. f. 7 mln, ten opzichte van een inrichting van gelijke omvang, die naar de eisen des tijds is gebouwd. Ook voor uw dienst zullen, bij voortzetting van het gebruik van het complex grote investeringen noodzakelijk zijn, teneinde het gebouw aan de huidige eisen van de arbeidsomstandighedenwet te laten voldoen, zonder dat deze investeringen overigens leiden tot een beter exploitatieresultaat voor mijn dienst. Door uw medewerkers worden deze kosten geschat op f 70 mln.
(...)
In het overzicht van de Rijksgebouwendienst is genoemd bedrag van ƒ 70 miljoen gespecificeerd. Het overgrote gedeelte van dit bedrag dient volgens dit overzicht in de jaren 2003 tot en met 2006 te worden besteed.
In het taxatierapport van [E] wordt het navolgende opgemerkt:
(...)
Er is sprake van enige aanwezigheid van asbest binnen het complex, met name in de plafonds. Volgens opgave door opdrachtgever bedroegen de saneringskosten per waardepeildatum ongeveer NLG 1,5 miljoen.
(...)
Het complex verkeert algemeen genomen in een deels goede deels redelijke tot matige staat van onderhoud. Dit is het gevolg van het feit, dat tot voor kort Justitie voornemens was de onderhavige inrichting (grotendeels) te slopen vanwege de zeer hoge excessieve exploitatielasten en dus noodzakelijk onderhoud zo veel als mogelijk werd uitgesteld.
(...)
De toren '[A]' is recentelijk gerenoveerd. Alle andere gebouwen binnen het complex dienen op korte termijn aangepast te worden. Alle gebouwinstallaties (ventilatie, elektriciteit, verwarming, beveiliging e.d.) dateren uit de jaren '70 en zijn sterk verouderd. Verder zijn ook de meeste bouwkundige elementen aan een opknapbeurt toe (wanden, deuren, plafonds, lichtkoepels e.d.)
(...)
Als aftrekpost vanwege achterstallig onderhoud cq. aanpassen aan de Arbo-wet is gehanteerd NLG 66.500.000. Gehanteerd is 95% van het bedrag ad NLG 70.000.000,= zoals genoemd in de brief dd. 14 februari 2000, kenmerk (...), van het Ministerie van Justitie, Dienst Justitiële Inrichtingen Directie Gevangeniswezen, aan het Ministerie van VROM, ten einde dit bedrag te herleiden naar de relevante waardepeildatum 1 januari 1999.
(...)
6.8 Het door de Inspecteur in het geding gebrachte taxatierapport bevat geen gekwantificeerde gegevens betreffende de onderhoudstoestand van het complex en de kosten van eventueel achterstallig onderhoud. Het Hof gaat ervan uit dat deze elementen op enigerlei wijze in aanmerking zijn genomen bij de correcties op de vervangingswaarde, zoals de bepaling van de restwaarde bij de technische veroudering en de excessieve gebruikskosten bij de functionele veroudering.
6.9 Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, is het bedrag dat bij wijziging van de bestemming aan achterstallig onderhoud dient te worden besteed niet duidelijk geworden. Het Hof zal dit bedrag derhalve in goede justitie vaststellen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat een gedeelte van de door de Rijksgebouwendienst aangegeven kosten ziet op onderhoud van het complex als penitentiaire inrichting en aanpassing aan de Arbo-voorschriften, welke kosten, naar het Hof aanneemt, lager zullen zijn wanneer het complex wordt bestemd voor studentenhuisvestiging. In het bijzonder geldt dit voor de beveiliging. Anderzijds acht het Hof aannemelijk dat zulk een ombouw tot extra kosten zal leiden, zoals vervanging van de gesloten ramen door ramen die kunnen worden geopend. Ook dienen de kosten te worden herleid tot kosten op de waardepeildatum. Anders dan de Inspecteur heeft gesteld dienen onderhoudskosten als die voor het verwijderen van asbest en kosten die in toekomstige jaren tot een uitgave komen, niet voor hun contante waarde te worden opgenomen, aangezien de huurwaarden voor hun nominale bedrag in de waarde zijn begrepen. Het Hof bepaalt het bedrag dat op de waardepeildatum voor renovatie en onderhoud in aanmerking dient te worden genomen, in goede justitie op € 25.000.000, zodat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op die datum € 30.464.000 bedraagt (€ 55.464.000 minus € 25.000.000).
6.10 Thans dient te worden bepaald of de vervangingswaarde hoger is dan de in 6.9 vermelde waarde in het economische verkeer. De vervangingswaarde is het offer dat nodig is om eenzelfde object op de waardepeildatum aan te schaffen of te vervaardigen. Hierbij wordt geabstraheerd van mogelijke wijzigingen die bij een herbouw, bijvoorbeeld op grond van nieuwe inzichten met betrekking tot de functionaliteit of de te gebruiken materialen, zouden worden aangebracht ten opzichte van de oorspronkelijke bouw. Op de aldus berekende vervangingswaarde worden de hierna te behandelen correcties wegens technische en functionele veroudering aangebracht, waarbij de hiervoor genoemde wijzigingen wel een rol kunnen spelen.
6.11 In het primaire standpunt van de Inspecteur worden de bouwkosten van de opstal bepaald bij vervanging door een soortgelijk object. Het Hof acht dit niet een juist uitgangspunt. Het gaat bij toepassing van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde om eenzelfde object. Zou worden uitgegaan van een soortgelijk object, dan zouden daarbij factoren als disfunctionaliteit van het oude object of excessieve gebruikslasten een rol kunnen spelen, welke factoren evenwel aan de orde behoren te komen bij de correcties op de vervangingswaarde. Nu in het subsidiaire standpunt van de Inspecteur wordt uitgegaan van een vervanging door een identiek object, zal het Hof dit overnemen. Ook een gecorrigeerde vervangingswaarde op basis van mogelijke herontwikkelingen acht het Hof in strijd met het hiervoor geformuleerde uitgangspunt.
6.12 Partijen komen tot verschillende uitkomsten bij de berekening van de vervangingswaarde, vóór correcties wegens technische en functionele veroudering. Belanghebbende berekent deze op ƒ 211.674.775 (€ 96.053.825) en de Inspecteur gaat uit van € 142.940.768. In deze procedure is het relatief en absoluut grote verschil niet verklaard. Aangezien de bewijslast dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld op de Inspecteur rust, had het op diens weg gelegen meer bewijs aan te dragen voor de juistheid van zijn standpunt dan hij in deze procedure heeft gedaan. Ook op het punt van de restwaarde en de levensduur van de onderscheidene onderdelen van het complex bestaan verschillen en heeft de Inspecteur de door hem gehanteerde uitgangspunten niet, althans onvoldoende, inzichtelijk gemaakt. Voorts heeft de Inspecteur niet duidelijk gemaakt op welke wijze en in welke mate hij rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van het complex en de invloed daarvan op de correcties wegende technische en functionele veroudering. Wat de grondwaarde betreft volgt het Hof het standpunt van de Inspecteur dat deze inclusief omzetbelasting moet worden berekend.
6.13 Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen komt het Hof tot het oordeel dat de Inspecteur niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, berekend op de gecorrigeerde vervangingswaarde, op een hoger bedrag moet worden bepaald dan de waarde in het economische verkeer, zoals vastgesteld in 6.9.
6.14 De slotsom is dat het beroep van belanghebbende gegrond is en dat moet worden beslist als hierna vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 966 wegens beroepsmatig verleende bijstand in de verwijzingsprocedure (1,5 punt à € 322 x 2 (gewicht van de zaak)) te vermeerderen met € 966 wegens beroepsmatig verleende bijstand in de procedure voor het Gerechtshof te Amsterdam (1,5 punt à € 322 x 2 (gewicht van de zaak)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 30.464.000,
- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van de procedure aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.932, en wijst de gemeente Amsterdam aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. Savelbergh, J.J.J. Engel en H.J. van den Steenhoven, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 2 september 2008 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.