Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.004.892/01
Rolnummer (oud) : 2006/680
Zaak-rolnummer rechtbank: 118056/ HA ZA 99-999
Arrest van de vijfde civiele kamer d.d. 17 februari 2009
inzake
1. [appellant],
2. [appellante],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
incidenteel geïntimeerde ([appellant]),
hierna te noemen: [appellant] en [appellante],
advocaat: mr. H.J.A. Knijff te Amsterdam,
tegen
1. [geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
appellanten in incidenteel appel,
hierna gezamenlijk [in enkelvoud] te noemen: geïntimeerde,
advocaat: mr. W.K. van den Berg te Amsterdam.
Het geding
Bij exploot van 11 januari 2006 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het (eind)vonnis van 26 oktober 2005 dat de rechtbank Rotterdam heeft gewezen tussen [geïntimeerde] als eisers en [appellanten] als gedaagden. Bij memorie van grieven heeft [appellant] 16 grieven aangevoerd tegen het tussenvonnis van 16 augustus 2001 en voormeld eindvonnis, welke grieven [geïntimeerde] bij memorie van antwoord (met een productie) heeft bestreden. Daarbij heeft [geïntimeerde] van zijn kant onder aanvoering van zes grieven tegen genoemde twee vonnissen incidenteel geappelleerd. Bij memorie van antwoord in incidenteel appel heeft [appellant] de incidentele grieven bestreden. Ten slotte hebben partijen stukken overgelegd voor arrest.
De beoordeling van het hoger beroep
1. In deze zaak kan van de volgende feiten worden uitgegaan. [geïntimeerde] heeft op 20 juni 1994 van [appellanten] gekocht de voormalige boerderij met bijgebouwen, onder- en bijgelegen grond, gelegen aan de Binnendamseweg 96 te Giessenburg. De koopprijs van de onroerende zaak en de roerende zaken, zoals opgenomen op de lijst bij de koopakte, bedroeg fl 500.000,=. De roerende zaken werden gewaardeerd op fl 50.000,=. Bij de totstandkoming van de koop werden [appellanten] bijgestaan door makelaar J. Meijer. [geïntimeerde] werd niet bijgestaan door een makelaar. Het gekochte is geleverd op 12 augustus 1994. De (NVM standaard) koopakte bevat onder meer de volgende bepalingen:
“5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.(…)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als:
woning
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van deze koopovereenkomst.”
2. Na wijzigingen van eis heeft [geïntimeerde] op grond van dwaling c.q. tekortschieten van [appellanten] in de nakoming van de koopovereenkomst c.q. onrechtmatige daad verlaging van de koopprijs c.q. schadevergoeding gevorderd. Bij tussenvonnis van 10 mei 2001 heeft de rechtbank de zaak naar de rol verwezen opdat [geïntimeerde] zich bij akte zou kunnen uitlaten over het verweer dat zijn vordering op grond van artikel 7: 23 lid 2 BW is verjaard. Na aktewisseling heeft de rechtbank bij tussenvonnis van 16 augustus 2001 het beroep op verjaring voor een deel van de vordering gehonoreerd, de vordering met betrekking tot de vloerverwarming toewijsbaar geoordeeld tot een bedrag van fl 961,33, een deel van de vordering afgewezen en ten aanzien van de twee overgebleven delen van de vordering (water in de kelder en lekkend schuurdak) [geïntimeerde] toegelaten tot bewijslevering. Nadat getuigen waren gehoord, nader was geconcludeerd en ten slotte de wederzijdse standpunten voor de rechtbank waren bepleit, heeft de rechtbank bij eindvonnis van 26 oktober 2005 ook de vorderingen met betrekking tot de kelder en het schuurdak toegewezen tot een bedrag van fl 2.500,= respectievelijk fl 30.000,=, met rente, maar de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
3. Nu [appellante] geen grieven heeft aangevoerd, zal zij in het hoger beroep niet-ontvankelijk worden verklaard.
4. Het beroep van [appellant] wordt geacht mede betrekking te hebben op het tussenvonnis van 16 augustus 2001, ook al wordt dit vonnis in de dagvaarding in hoger beroep niet genoemd, nu de omvang van een hoger beroep eerst definitief wordt bepaald door de memorie van grieven.
5. De principale grieven 1 tot en met 6, 9 en 10 (primaire deel) hebben als kern het verweer van [appellant] dat hij, gelet op het bepaalde in artikel 5.3 van de koopovereenkomst, niet aansprakelijk is voor het gebrek aan het dak van de schuur omdat dit aan [geïntimeerde] kenbaar was op het moment van de koopovereenkomst. Daartoe stelt [appellant] dat de gekochte boerderij ongeveer 300 jaar oud was en [geïntimeerde] met bouwkundige problemen rekening moest houden. Voorts verwijst hij naar zijn verklaring als getuige: “Je keek door het dak naar buiten.” Uit de getuigenverhoren op 9 januari 2002 en 8 juli 2002 blijkt dat de schuur een vervallen indruk maakte. Een foto die als eerste bij productie 9 bij conclusie van antwoord door [appellante] in het geding is gebracht, laat zien dat het dak niet in beste staat was. Voorafgaand aan de levering heeft [geïntimeerde] voor het laatst de boerderij nog geïnspecteerd. Gelet op de kenbaarheid van het gebrek rustte op [geïntimeerde] een onderzoeksplicht, aldus [appellant].
6. Het hof overweegt als volgt. Het gaat om de schuur die los van het huis staat. Deze was bij [appellant] in gebruik als opslagruimte en bestaat uit een hoog en een laag gedeelte. In het hoge gedeelte bevond zich boven een vloer een hooizolder. Vast staat dat [appellant] een derde deel van het dak van deze schuur voor de koop had laten vernieuwen. Verder staat vast dat [geïntimeerde] voorafgaand aan de koop het dak van deze schuur heeft gezien en (de makelaar van) [appellant] heeft gewezen op gebrekkige loodverbindingen op het dak. Bij tussenvonnis van 16 augustus 2001 heeft de rechtbank [geïntimeerde] onder meer toegelaten te bewijzen dat het schuurdak dermate lekte dat dit dak in zijn geheel vernieuwd moest worden om de schuur geschikt te doen zijn als opslagruimte. In het kader van deze bewijsopdracht hebben de hierna te noemen getuigen onder andere het volgende verklaard. Waar getuigen verklaren over de hoge schuur, doelen zij kennelijk op voormelde schuur.
[appellant]
“Met betrekking tot de hoge schuur die bij het huis hoort, kan ik het volgende verklaren. In 1990 was de toestand van het dak van de hoge schuur ronduit slecht. (…) Aan de voorzijde van het dak, dat is de kant die je ziet als je het erf opkomt, zijn er nieuwe golfplaten op gezet. (…) Als je in de schuur stond, kon je door de kieren van het dak naar buiten kijken, want de golfplaten sloten niet helemaal aan. (…) als je in de schuur stond kon je zien dat de toestand van het dak van de hoge schuur slecht was. Je keek immers door het dak naar buiten.”
[getuige 1]
“Met betrekking tot het dak van de hoge schuur kan ik het volgende verklaren: de schuur in zijn geheel zag er verwaarloosd uit. Het dak was slecht, er waren stukken afgewaaid. (…) Op een gegeven moment, ik weet niet meer precies wanneer, hebben we een gedeelte van het dak laten vernieuwen. Ik weet dat in ieder geval aan de voorkant van het dak een stuk is vernieuwd. Het zag er voor het oog weer netjes uit.(…) .”
[getuige 2]
“Over het hoge gedeelte van de schuur die bij de woning hoorde kan ik het volgende verklaren: die schuur zag er uit als een bouwval. Ik ben we l en paar keer in die schuur geweest. (…) Als je in de schuur stond en je keek omhoog dan zag je de buitenlucht. “
[getuige 3]
“Met betrekking tot het hoge gedeelte van de schuur die bij de woning hoorde, herinner ik me dat deze in slechte staat was. (…) Ook zag ik dat je door het dak naar buiten kon kijken.”
Op grond van deze getuigenverklaringen, mede in onderling verband beschouwd, acht het hof aangetoond dat [geïntimeerde], die voor de koop het dak van de schuur heeft gezien, toen heeft moeten, althans heeft kunnen opmerken dat er openingen in het dak zaten. Gelet op de verklaringen van de getuigen [getuige 2] en [getuige 3] acht het hof aannemelijk dat, zoals [appellant] heeft gesteld, de verdiepingsvloer niet de gehele (hoge) schuur besloeg en volgt het [geïntimeerde] dus niet in zijn stelling dat het dak alleen te zien is als men op de vloer (van het hoge deel van de schuur) staat. Immers, uit deze verklaringen blijkt dat de openingen waren te zien als men in de schuur stond en niet uitsluitend als men zich op de vloer in het hoge deel van de schuur bevond. Er was geen bijzondere deskundigheid vereist om te kunnen begrijpen dat door deze openingen hemelwater naar binnen komt waardoor in de schuur opgeslagen materialen nat (kunnen) worden. Het op artikel 5.3. van de koopovereenkomst gebaseerde verweer van [appellant] dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aan [geïntimeerde] kenbaar was dat het dak van de schuur zo gebrekkig was dat de schuur ongeschikt zou zijn voor opslag, is dus gegrond.
7. [appellant] komt echter geen beroep op artikel 5.3 toe indien de stelling van [geïntimeerde] juist is dat [appellant] hem desgevraagd heeft meegedeeld dat (na het uitvoeren van reparaties aan de loodverbindingen) het dak in orde en vrij van lekkages was. [appellant] heeft deze stelling betwist. Tijdens het voorlopige getuigenverhoor is [geïntimeerde] wel, maar de eveneens als getuige gehoorde makelaar van [appellant], [getuige 4], niet hierover een vraag gesteld, zo kan uit de afgelegde verklaringen worden afgeleid. De getuigenverklaring van [geïntimeerde] zelf, waarin een bevestiging van zijn stelling kan worden gevonden, wordt niet door ander bewijs gesteund. Nu [geïntimeerde] met betrekking tot deze stelling geen gespecificeerd bewijsaanbod heeft gedaan, wordt de stelling verworpen.
8. Het beroep op dwaling heeft [geïntimeerde] bij conclusie van repliek onder 47 juncto 40 als volgt gespecificeerd. [appellanten] hebben hun mededelingsplicht geschonden door [geïntimeerde] voor het tot stand komen van de koopovereenkomst niet mee te delen dat het schuurdak zich in slechte staat bevond. Daardoor is [geïntimeerde] bij de koop van een onjuiste voorstelling van de toestand van het schuurdak uitgegaan. Als hij hiervan een juiste voorstelling had gehad, had hij de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden gesloten.
9. Onder verwijzing naar hetgeen onder 6 is overwogen bestond naar het oordeel van het hof geen mededelingsplicht van [appellanten] met betrekking tot de gebrekkige toestand van het dak, omdat zij er redelijkerwijs van uit hebben mogen gaan dat deze toestand voor [geïntimeerde] zichtbaar en daarmee voldoende duidelijk was. [appellanten] behoefden er daarom geen rekening te houden mee te houden dat voor de beslissing van [geïntimeerde] over de (voorwaarden van de) koop (nadere) inlichtingen over de toestand van het dak doorslaggevend zouden zijn.
10. Met betrekking tot de onrechtmatige daad als grondslag van de vordering is slechts aangevoerd (inleidende dagvaarding onder 12) dat [appellanten] jegens [geïntimeerde] hebben gehandeld in strijd met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt. Nog daargelaten of daarmee de grondslag voldoende is gespecificeerd, vloeit uit het voorgaande voort dat ook van een onrechtmatige daad van [appellant] geen sprake is geweest.
11. De onder 4 genoemde principale grieven treffen dus doel. De vordering van [geïntimeerde] met betrekking tot het dak van de schuur zal alsnog worden afgewezen.
12. Dit betekent dat de overige (delen van) grieven tot en met grief 13, die alle het schuurdak betreffen, geen bespreking meer behoeven. Dit geldt ook voor de incidentele grief 1.
13. Principale grieven 14 en 16 betreffen de proceskosten en komen later aan de orde. Principale grief 15 heeft geen zelfstandige betekenis.
14. Met incidentele grief 2 keert [geïntimeerde] zich tegen de beslissing van de rechtbank de schadevergoeding met betrekking tot de kelder vast te stellen op fl 2.500,=.
15. De grief mist doel. Het hof kan zich verenigen met de aangevallen overwegingen in het tussenvonnis van 16 augustus 2001 onder 2.16 en het eindvonnis onder 2.13-2.17. In de toelichting worden argumenten herhaald die de rechtbank op goede gronden heeft verworpen. Dat de eerste offerte van [betrokkene 1] van 21 mei 1996 op een vluchtige bezichtiging van de kelder was gebaseerd en daarom voor een groot deel betekenis mist voor vaststelling van de schade, zoals [geïntimeerde] stelt, is niet aannemelijk gelet op de duidelijke maatregel die [betrokkene 1] in deze offerte vermeldt om het probleem van watertoetreding te verhelpen: het aanbrengen van een zakput met klokpomp die met een terugslagklep op de riolering wordt aangesloten. Door niet nader te concretiseren wat aan deze maatregel schort, heeft [geïntimeerde] niet aan zijn stelplicht voldaan.
16. Incidentele grief 3 klaagt over de afwijzing van de vordering met betrekking tot de elektriciteitsvoorziening.
17. Ook deze grief wordt verworpen. Het hof onderschrijft de bestreden overweging in het tussenvonnis van 16 augustus 2001 onder 2.14. De toelichting op de grief stuit hierop af.
18. Incidentele grief 4 bestrijdt het oordeel in het tussenvonnis van 16 augustus 2001 onder 2.15 met betrekking tot de afvoer van het toilet en de badkamer. De rechtbank heeft dit deel van de vordering niet toewijsbaar geoordeeld.
19. De devolutieve werking van het appel brengt mee dat deze grief niet tot vernietiging kan leiden. Bij genoemd tussenvonnis onder 2.3 heeft de rechtbank ten aanzien van het beroep op verjaring geoordeeld dat (voor zover van belang) de delen van de vordering die niet in de brieven van 18 juli 1995 én 4 juli 1997 zijn vermeld, verjaard zijn. Dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen zijn juist. Nu de vordering met betrekking tot de afvoer en de badkamer -anders dan de rechtbank, kennelijk abusievelijk, heeft aangenomen- niet ook in de brief van 18 juli 1995 is vermeld, is deze vordering verjaard.
20. Incidentele grief 6 richt zich tegen de afwijzing bij eindvonnis onder 2.24 van de vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [geïntimeerde] verwijst naar brieven die als productie 1 en 3 bij akte uitlating verjaring van 21 juni 2001 zijn overgelegd, onderzoek dat is verricht om de verblijfplaats te achterhalen van [appellanten] die op een gegeven moment onvindbaar waren, en onderzoek van [geïntimeerde] naar zijn vorderingen en het verzamelen van bewijs.
21. Het hof overweegt als volgt. [geïntimeerde] heeft de genoemde onderzoeken en het verzamelen van bewijs niet nader geconcretiseerd. Voorts ontbreekt een specificatie van daarmee verbonden werkzaamheden aan de hand waarvan ook kan worden beoordeeld of en zo ja, in hoeverre deze buitengerechtelijk waren. De producties betreffen de twee hiervoor al genoemde brieven van 18 juli 1995 en 4 juli 1997, die het karakter hebben van een aanmaning en volgens vaste rechtspraak niet in aanmerking komen voor vergoeding als buitengerechtelijke kosten. De grief faalt.
22. De slotsom is dat in het principale appel het tussenvonnis van 16 augustus 2001 en het eindvonnis zullen worden vernietigd voor zover daarbij de vordering met betrekking tot het dak van de schuur toewijsbaar is geoordeeld en is toegewezen en dat deze vordering alsnog zal worden afgewezen. Toewijsbaar is nu een bedrag van (fl 961,33 + fl 2.500 = fl 3.461,33) € 1.570,68, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 12 augustus 1994 tot aan de dag van voldoening. Nu de vordering van [geïntimeerde] voor het overgrote deel wordt afgewezen, zal hij als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van de eerste aanleg hebben te dragen. De principale grieven 14 en 16 treffen dus doel. Ook in het principaal beroep zal [geïntimeerde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen. Het incidentele beroep zal worden verworpen met verwijzing van [geïntimeerde] in de kosten. Voor de duidelijkheid zullen de beslissing op de vordering van [geïntimeerde] en de kostenveroordeling zoals deze thans luiden, hieronder volledig worden weergegeven.
Beslissing
Het hof:
in het principale beroep
verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in het hoger beroep;
vernietigt het tussenvonnis van 16 augustus 2001 en het eindvonnis van 26 oktober 2005 voor zover tussen [geïntimeerde] en [appellant] gewezen en voor zover daarbij de vordering met betrekking tot het schuurdak tot een bedrag van fl 30.000,= is toegewezen en de proceskosten tussen partijen zijn gecompenseerd
en in zoverre tussen [geïntimeerde] en [appellant] opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 1.570,68, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf
12 augustus 1994 tot aan de dag van voldoening;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg, tot aan het eindvonnis aan de zijde van [appellant] begroot op € 494,81 aan verschotten en € 2.702 (maximum 7 punten tarief III) aan salaris voor de procureur;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het principale beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] begroot op € 751,32 aan verschotten en € 1.158,= (1 punt tarief III) aan salaris voor de advocaat;
in het incidentele beroep
verwerpt dit beroep;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidentele beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] begroot op € 579,= (half punt tarief III) aan salaris voor de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, W.A.J. van Lierop en T.H. Tanja-van den Broek en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 februari 2009 in aanwezigheid van de griffier.