Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-07/00575
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 21 april 2009
op het hoger beroep van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 28 augustus 2007, nr. AWB 06/8043, betreffende na te noemen door de heffingsambtenaar van de gemeente Y (hierna: de Inspecteur) genomen beschikking.
Beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1 Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Y, vastgesteld op € 251.830 per 1 januari 2003 (de waardepeildatum). Deze beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006.
1.2 Het biljet waaruit van de vorenvermelde beschikking blijkt, is gedagtekend 26 februari 2005.
1.3 Bij uitspraak, gedagtekend 8 augustus 2006, heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 38. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de aanslagen gehandhaafd zoals die luiden na de uitspraak op bezwaar en de gemeente Y gelast het betaalde griffierecht van € 38 aan belanghebbende te vergoeden.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1 Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 106. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 10 maart 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1 Anders dan in de uitspraak van de rechtbank is overwogen, blijkt uit het biljet waarin de beschikking is vervat niet dat aan belanghebbende tevens aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2005 zijn opgelegd. In hoger beroep hebben partijen eensluidend te kennen gegeven dat zodanige aanslagen feitelijk niet zijn opgelegd.
3.2 Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Y (hierna: de woning). De woning is een tussenwoning met een winkelruimte op de begane grond. Het bouwjaar van de woning is 1920. Het perceel waarop de woning is gebouwd heeft een oppervlakte van 149 m2. Aan de achterzijde van de woning is een tuin. De woning heeft een inhoud van 522 m3. De woning verkeert in een slechte staat van onderhoud.
3.3 Op het adres a-straat 2, alwaar is gevestigd Speelgoedmagazijn [naam], wordt jaarlijks in de maand december consumentenvuurwerk verkocht. In verband hiermee wordt enkele dagen voor Oud-en-Nieuw daar vlakbij een container geplaatst vanwaaruit het gekochte vuurwerk aan de consumenten wordt afgeleverd. Hiervoor is een milieuvergunning verstrekt.
3.4 Op het adres a-straat 3 is een pizzeria gevestigd. Dit bedrijf verkoopt niet alleen pizza’s, maar ook andere producten als spare ribs, broodjes, pasta’s, kip, vis en ijsjes. Het bedrijf beschikt over vier bromfietsen voor thuisbezorging van de producten.
3.5 Op het nabij de woning gelegen adres b-straat 1 was ooit een sanitairwinkel gevestigd.
3.6 Tot de stukken behoort een taxatierapport van 7 december 2006, opgesteld door P, WOZ-taxateur, betreffende de woning. Deze heeft de woning kort daarvoor in- en uitwendig opgenomen. In het taxatierapport zijn, naast gegevens omtrent de woning, gegevens betreffende de verkoop van drie andere, in 1923 gebouwde, woningen als vergelijkingsobjecten vermeld. Het betreft de woningen aan de a-straat 4, een tussenwoning met een kaveloppervlakte van 193 m2 en een bouwvolume van 518 m3, welke op 4 augustus 2003 is verkocht voor € 419.104, aan de a-straat 5, een hoekwoning met garage en berging met een kaveloppervlakte van 270 m2 en een bouwvolume van 394 m3, welke op 4 februari 2004 is verkocht voor € 415.000, en aan de c-straat6, een tussenwoning met berging met een kaveloppervlakte van 131 m2 en een bouwvolume van 510 m3, welke op 2 maart 2004 is verkocht voor € 410.000. Van elk vergelijkingsobject is een foto van de voorgevel in het taxatierapport opgenomen.
Blijkens dit rapport heeft de voornoemde taxateur de waarde van de woning geschat op € 272.930 op de waardepeildatum. In verband met een door hem noodzakelijk geachte renovatie wegens achterstallig onderhoud heeft hij hierbij rekening gehouden met een waardedruk van € 120.000. Verder is hij ervan uitgegaan dat geen sprake is van bodemverontreiniging.
3.7 Belanghebbende heeft bij het beroepschrift in eerste aanleg een pagina uit een aankoopkeuringsrapport van de Vereniging Eigen Huis ingediend. Hierin is onder meer vermeld dat de geschatte kosten van herstel € 113.450 bedragen. Voorts heeft belanghebbende bij dat beroepschrift een pagina uit een taxatierapport van de gemeente Y overgelegd, blijkens welke pagina omtrent het object b-straat 1 onder meer is opgemerkt dat de bodem is vervuild.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1 In hoger beroep is in geschil of de Inspecteur bij de beschikking de waarde van de woning met € 251.830 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Inspecteur ontkennend.
4.2 Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning € 157.930 {(€ 251.830 -/- € 50.000 -/- 19.900 (vuurwerk) -/- € 10.000 (stank) -/- € 14.000 (bodemverontreiniging)} bedroeg.
4.3 De Inspecteur heeft het standpunt van belanghebbende in al zijn onderdelen gemotiveerd bestreden en houdt vol dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.4 Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet wordt de waarde van een woning bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
5.2 Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur, tegenover de betwisting door belanghebbende, voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning met € 251.830 niet te hoog is vastgesteld. Hierbij heeft het Hof in het bijzonder gelet op de hiervoor onder 3.1 tot en met 3.7 vermelde feiten.
5.3 In hoger beroep heeft de Inspecteur uitdrukkelijk en gemotiveerd betwist dat op het adres b-straat 1 een loodgietersbedrijf gevestigd is geweest en dat de bodem onder dit object, zoals zou kunnen blijken uit een pagina uit het onder 3.7 bedoelde taxatierapport, is verontreinigd. Verificatie bij de provinciale autoriteiten heeft geen bevestiging opgeleverd dat die bodem verontreinigd is.
5.4 Gelet op de gemotiveerde betwisting door de Inspecteur rust op belanghebbende de last aannemelijk te maken dat zijn stelling omtrent de bodemverontreiniging juist is. Het Hof acht belanghebbende daarin niet geslaagd. In dit verband overweegt het Hof dat belanghebbende zijn wetenschap daaromtrent slechts heeft van horen zeggen (mondeling door een voormalige eigenaar van het object b-straat 1). Deze had in een gesprek met belanghebbende gezegd dat hij een veel lagere prijs voor zijn pand heeft kunnen krijgen dan volgens hem normaal was en dat hij als reden daarvoor heeft genoemd dat sprake was van bodemverontreiniging. Voorts is niet duidelijk op welke objectieve en bekende feiten de desbetreffende opmerking in het in 3.7 bedoelde taxatierapport berust.
5.5 Met betrekking tot de vuurwerkopslag acht het Hof de stelling van de Inspecteur aannemelijk dat hiervan geen invloed uitgaat die meebrengt dat de waarde van de woning op een lager bedrag zou moeten worden gesteld. Het betreft immers steeds een tijdelijke, niet onveilige situatie in verband waarmee een milieuvergunning is afgegeven. Ook met betrekking tot de pizzeria acht het Hof aannemelijk dat van de aanwezigheid daarvan en de daarmee gepaard gaande activiteiten niet een zodanige overlast opleveren dat als gevolg daarvan de waarde van de woning op een lager bedrag zou moeten worden gesteld.
5.6 Op grond van het vorenoverwogene faalt het hoger beroep
Ambtshalve bevonden grond voor vernietiging van de uitspraak van de rechtbank
5.7 Uit hetgeen onder 3.1 is vermeld, blijkt dat de Inspecteur geen aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2005 aan belanghebbende heeft opgelegd. Mitsdien is rechtsoverweging 2.14 van de uitspraak van de rechtbank onjuist en heeft de rechtbank beslist omtrent aanslagen die niet bestaan. Voorts heeft de rechtbank blijkens het dictum van haar uitspraak verzuimd te beslissen omtrent de beschikking. De uitspraak van de rechtbank moet derhalve worden vernietigd.
Proceskosten
Het Hof heeft geen reden een partij te veroordelen in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, en
- bevestigt de uitspraak van de Inspecteur.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.W. Savelbergh, J.W. baron van Knobelsdorff en P.J.J. Vonk, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 21 april 2009 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.