Uitspraak
RECHTBANK ‘S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/8043 WOZ
Uitspraakdatum: 28 augustus 2007
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X.], wonende te [Z.], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P.], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 8 augustus 2006 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als De Kempenaerstraat te 83 (hierna: het pand), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 augustus 2007.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder is [gemachtigde] verschenen.
Ter zitting heeft tevens de mondelinge behandeling plaatsgevonden van de zaak met procedurenummer AWB 06/6154 inzake de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2002 wegens het gebruik van het pand.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- handhaaft de aanslagen zoals die luiden na de uitspraak op bezwaar;
- gelast dat de gemeente [P.] aan eiser het door hem voor deze zaak betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
2. Gronden
2.1 Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroe-rende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van het pand, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 251.830. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaak-belastingen 2005 bekend gemaakt, welke zijn opgelegd naar het tarief voor niet-woningen. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde gehandhaafd en de aanslagen vermin-derd door toepassing van het tarief voor woningen.
2.2 Eiser is genothebbende krachtens eigendom van het pand. Het pand is een in 1920 gebouwde tussenwoning met een winkelruimte op de begane grond. De inhoud van de woning is ongeveer 522 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 149 m².
2.3 In geschil is of de uitspraak op bezwaar rechtmatig is gedaan, of de aanslag in de gebruikersbelasting terecht aan eiser is opgelegd en of eiser recht heeft op vergoeding van kosten in de bezwaarfase. Verder is de waarde van het pand op de waardepeildatum in geschil. Eiser stelt dat de uitspraak op bezwaar nietig is, dat hij geen gebruiker is van het pand en dat hij recht heeft op een kostenvergoeding van € 361.15. Verder bepleit eiser een waarde van het pand van € 113.380, subsidiair van € 157.930.
2.4 Ter motivering van zijn standpunten heeft eiser - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
- De uitspraak op bezwaar is nietig omdat deze is gedaan door [C.], die ook de beschikking heeft genomen.
- De aanslag in de gebruikersbelasting had aan de zoon had moeten worden opgelegd. Eiser heeft daartoe een huurovereenkomst woonruimte overgelegd. Bij deze overeenkomst is het pand gedurende de periode 1 januari 2001 tot 1 januari 2004 verhuurd aan de zoon voor ƒ 200 per maand. Het pand is zijn geheel als woning aangemerkt omdat het voor meer dan 70 procent als woonruimte in gebruik is. Daarom de zoon moet worden aangemerkt als gebruiker van het gehele pand omdat hij de gebruiker is van het gehele woongedeelte.
-De woning is aanvankelijk getaxeerd als niet-woning, later als woning. Daarbij is niet uitgegaan van vergelijkingspanden, zoals de Wet WOZ voorschrijft
- Voor achterstallig onderhoud dient niet alleen rekening te worden gehouden met de in het rapport van de Vereniging Eigen Huis (hierna: VEH) benoemde posten van € 113.450, maar ook met de onbenoemde posten, die zijn te waarderen op € 50.000.
- Er is geen rekening gehouden met bodemverontreiniging, met de aanwezigheid van een vuurwerkopslag en met de overlast van de naastgelegen pizzeria, waarvoor waardeverminderingen van respectievelijk € 30.000, € 20.000 en € 15.000 moeten worden aangehouden.
- De kosten van de bezwaarfase moeten worden vergoed omdat de aanslag na bezwaar is verlaagd door toepassing van het tarief voor woningen. Daarbij moeten ook de kosten van het rapport van de VEH van € 224,65 worden gerekend omdat dit rapport is gebruikt bij de taxatie van verweerder.
2.5 Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van twee onzelfstandige gedeelten van de woning die bij tenminste twee gebruikers in gebruik zijn en dat zich daar-mee een situatie voordoet als bedoeld in artikel 220b, eerste lid, aanhef en onder b, van de Gemeentewet en het daarop gebaseerde artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de Verordening. Verder heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 december 2006 door [makelaar en taxateur] te [P.]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 272.930. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.6 Naar verweerder heeft gesteld en de rechtbank aannemelijk acht is de beschikking genomen door het hoofd Planning & Control, [A.], en is de uitspraak op bezwaar gedaan door de directeur van de sector Middelen, [B.]. De stelling van eiser dat de uitspraak is gedaan door dezelfde persoon als die de beschikking heeft genomen, mist dus feitelijke grondslag. Reeds hierom faalt deze beroepsgrond. De rechtbank merkt daarbij nog op uit de gedingstukken blijkt dat zowel het hoofd Planning & Control als de directeur van de sector Middelen zijn aangewezen als heffingsambtenaar als bedoeld in artikel 231 van Pro de Gemeentewet en zij dus uit dien hoofde bevoegd zijn om uitspraak op bezwaar te doen, ook op een bezwaar dat is gericht tegen een door henzelf genomen besluit.
2.7 Ingevolge artikel 220b, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet wordt gebruik door degene aan wie een deel van een onroerende zaak in gebruik is gegeven, aangemerkt als gebruik door degene die dat deel in gebruik heeft gegeven.
2.8 Tussen partijen is niet in geschil dat het pand één onroerende zaak is in de zin van artikel 16 van Pro de Wet waardering onroerende zaken. Verder staat vast dat de echtgenote van eiser de winkelruimte in gebruik heeft en dat het woongedeelte wordt bewoond door de zoon. Uit hetgeen partijen daartoe over en weer hebben aangevoerd leidt de rechtbank af dat deze situatie reeds vele jaren, in elk geval van vóór 1 januari 2001, bestond. De rechtbank leidt daaruit af dat in die situatie het pand feitelijk twee gebruikers had die elk een gedeelte van het pand in gebruik hadden dat hun door eiser, als de rechthebbende van het pand, in gebruik was gegeven. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de winkelruimte, naar verweerder onweersproken heeft gesteld, niet van ondergeschikte betekenis is.
2.9 Eiser heeft gesteld dat met het aangaan van het nieuwe huurcontract de zoon per 1 januari 2001 het gehele pand huurt en de winkelruimte per die datum door de zoon (opnieuw) aan eisers echtgenote in gebruik heeft gegeven. De rechtbank acht dit niet aannemelijk. Feitelijk is er per 1 januari 2001 niets veranderd en uit niets is gebleken dat het de zoon vrijstond per die datum de winkelruimte zelf te gaan gebruiken of aan een willekeurige derde in gebruik te geven. Hierbij is van belang dat eiser ter zitting heeft aangegeven dat de huurovereenkomst met de zoon is aangegaan in verband met de Wet inkomstenbelasting 2001, waaruit de rechtbank afleidt dat partijen een feitelijke verandering van de situatie kennelijk ook niet op het oog hadden. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser, gelet op het bepaalde in artikel 220b, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet, daarom door verweerder ook voor het onderhavige jaar terecht aangemerkt als gebruiker van het pand en is de aanslag in de gebruikersbelasting terecht aan hem opgelegd.
2.10 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.11 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder.
2.12 Met het hiervoor vermelde taxatierapport en hetgeen overigens is aangevoerd heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, aannemelijk gemaakt dat de waarde van het pand op de waardepeildatum niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De in het taxatie-rapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of kort na de waardepeildatum ver-kocht en zijn wat type, bouwjaar en ligging betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Dat de vergelijkingsobjecten verschillen vertonen met de woning doet daar niet aan af omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat met deze verschillen, met name de onderhouds-toestand, voldoende rekening is gehouden. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het door eiser overgelegde rapport van de VEH een totaal aan onbenoemde posten voor renovatie vermeldt van € 113.450, terwijl het taxatierapport van verweerder een bedrag vermeldt van € 120.000. Dat voor de onbenoemde posten in het rapport van de VEH - die in dat rapport overigens niet zijn gespecificeerd en ook door eiser niet nader zijn geduid - een bedrag van € 50.000 moet worden aangehouden, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank is daarom van oordeel dat ook niet kan worden gezegd dat de aan het pand toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten.
2.13 Eiser heeft onder meer gesteld dat de waarde moet worden verminderd wegens bodemverontreiniging, de aanwezigheid van een vuurwerkopslag en de overlast van de naastgelegen pizzeria. De rechtbank overweegt dat de opslag en verkoop van vuurwerk in de directe omgeving, zo dat al een waardedrukkend effect heeft, kan worden geacht te zijn ver-disconteerd in de verkoopprijzen van de in de nabijheid van de woning gelegen vergelijkingsobjecten en dat daarmee bij de waardevaststelling rekening is gehouden. Naar verweer-der heeft gesteld en de rechtbank aannemelijk acht zijn bij de Milieudienst West-Holland en de provincie Zuid-Holland geen meldingen binnengekomen van bodemverontreiniging tot op 100 meter afstand van het pand en heeft de Milieudienst West-Holland evenmin kunnen constateren dat de pizzeria voor stankoverlast zorgt. Naar het oordeel van de rechtbank is er daarom geen aanleiding de waarde om één van hiervoor bedoelde redenen te verlagen.
2.14 Bij de uitspraak op bezwaar zijn de aanslagen verminderd door toepassing van het tarief voor woningen, doch is het bezwaar niettemin ongegrond verklaard. In zoverre is de uitspraak op bezwaar dus onjuist en is het beroep derhalve gegrond verklaard.
2.15 De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Omdat ter zitting tevens de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden van het beroep van eiser met zaaknummer AWB 06/6154 OZB en verweerder in die zaak is veroordeeld tot het vergoeden van reis- en verblijfkosten die eiser heeft gemaakt voor het bijwonen van de zitting, ziet de rechtbank daarvoor in deze zaak geen aanleiding. De kosten van het rapport van de VEH komen niet voor vergoeding in aanmerking omdat dat rapport niet voor deze zaak is opgemaakt. Dat eiser het rapport ook heeft aangewend in de bezwaarfase en in een procedure bij het gerechtshof ’s-Gravenhage en ook in die procedures deze kosten niet zijn vergoed, doet daar niet aan af.
Deze uitspraak is gedaan op 28 augustus 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. J.M. Vink, in tegenwoordigheid van H. van Lingen, griffier.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.