Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.006.452/01
Rolnummer rechtbank :713307/ 07-26381
arrest van de negende civiele kamer d.d. 14 juli 2009
inzake
[Huurder 1],
wonende te [Woonplaats],
[Huurder 2],
wonende te [Woonplaats],
appellanten,
hierna te noemen in enkelvoud: [de huurder],
advocaat: mr. C.J.M. van den Brûle te 's-Gravenhage,
tegen
Stichting Arcade Mensen en Wonen,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Arcade,
advocaat: mr. A.M.M. van der Valk te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 7 mei 2008 is [de huurder] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank
’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage (hierna: de kantonrechter), tussen partijen gewezen vonnis van 27 maart 2008. Bij memorie van grieven heeft [de huurder] acht grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord met producties heeft Arcade de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter onder 1.1 tot en met 1.6 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uit gaan in hoger beroep.
2. Het gaat in dit geschil om het volgende:
[de huurder] woont sinds 1982 aan de [locatie 1] te [Plaatsnaam]. Aanvankelijk is hij ingetrokken bij een vriendin die daar woonruimte huurde. Na het vertrek van de vriendin heeft [de huurder] de huur overgenomen. De maandelijkse huur bedroeg ten tijde van het bestreden vonnis € 247,60 (exclusief kosten). In een in 1990 tussen [de huurder] en de toenmalige eigenaar en rechtsvoorgangster van Arcade, de Algemene Woningbouwvereniging opgestelde huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) is vermeld dat aan [de huurder] is verhuurd de woning “[locatie 1A]”. Blijkens artikel 1 van Pro de huurovereenkomst bestaat het gehuurde uit 3 kamers (keuken, badkamer en toiletten niet meegerekend).
Feitelijk bewoonde [de huurder] ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg de eerste en tweede etage van de [locatie 1]. Op verzoek van [de huurder] heeft de Huurcommissie op 22 augustus 2007 uitspraak gedaan, inhoudende dat de huurprijs vanaf 1 april 2007 bevroren is. Naar aanleiding van deze uitspraak heeft Arcade tijdig een vordering ingesteld bij de kantonrechter. Dit beroep is gericht tegen de beslissing van de kantonrechter op die vordering.
3. Ingevolge artikel 7:262, lid 2 BW staat tegen de beslissing krachtens lid 1 van dit artikel (een beslissing van de kantonrechter over een punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht – wat de huurprijs betreft) geen hogere voorziening open. [de huurder] heeft aangevoerd dat dit rechtsmiddelenverbod moet worden doorbroken – kort gezegd – omdat de kantonrechter in het vonnis van 27 maart 2008 buiten het toepassingsgebied van het huurprijzenrecht is getreden door te oordelen dat de tweede etage niet tot het gehuurde behoort en voor dat gedeelte geen huurprijs vast te stellen, maar hiervan ontruiming te gelasten. Dit zal het hof als eerste onderzoeken. Niet is gesteld of gebleken dat voor het gedeelte van dit geding dat de huurprijs van het gedeelte dat niet tot de tweede etage behoort, sprake is van schending van fundamentele rechtsbeginselen. [de huurder] kan niet, met de gronden die hij aanvoert, bewerkstelligen dat hiertegen thans hoger beroep openstaat. Dit betekent dat voor zover het hoger beroep is gericht tegen dit gedeelte van het geding, de grieven niet behandeld zullen worden. Het hof constateert dat dit in ieder geval betreft grief VII. Voor zover de grieven betrekking hebben op de huurprijsvaststelling van de tweede etage (IV en VI) zullen zij worden behandeld in het kader van de vorderingen (i), (ii) en (iii). Arcade vordert in dit geding ook nog – kort gezegd – en voor zover thans nog van belang een verklaring voor recht dat:
(i) de huurovereenkomst slechts betrekking heeft op de eerste etage van [locatie 1];
(ii) dat de gebruiksovereenkomst voor de tweede etage, voor zover bestaand, eindigt per 1 maart 2008;
(iii) ontruiming per die datum.
Op deze punten ziet het appelverbod van 7:262, lid 2 BW niet en voor zover de grieven zich richten tegen de toewijzing van deze vorderingen en de gronden waarop die berust staat daartegen hoger beroep open. Het betreft in ieder geval de grieven I tot en met III, V en VIII.
4. Kern van die grieven is dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst slechts betrekking heeft op de eerste etage van [locatie 1]. De grieven I tot en met III betreffen dit punt. Grief V houdt in dat de kantonrechter de bruikleenovereenkomst met betrekking tot de tweede etage ten onrechte heeft beëindigd per 31 december 2008. Grief VIII klaagt over de uitgesproken uitvoerbaarheid bij voorraad. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
5. Voor de beantwoording van de vraag of het gebruik van de bewuste tweede etage onderdeel uitmaakt van de gehuurde woonruimte, moet worden onderzocht hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het verhuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Hierbij is niet zonder meer beslissend de wijze waarop dit gebruik in de overeenkomst is omschreven en gekwalificeerd, nu het aankomt op de zin die verhuurder en huurder in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (HR 29 mei 2009, LJN BH7356)
6. [de huurder] stelt zich op het standpunt dat de eerste en tweede etage tezamen één geheel vormen. Met de aanduiding [locatie 1A] is uitgedrukt dat verhuurd wordt de bedrijfswoning die zich bovenop de op de begane grond gelegen bedrijfsruimte bevond en bevindt – aldus [de huurder].
Die lezing van de huurovereenkomst kan niet worden gevolgd.
Ter comparitie in eerste aanleg heeft [de huurder] (onder andere) verklaard (kennelijk) aan de hand van de bij dagvaarding overgelegde plattegrond, dat tussen de voor- en achterkamer op de eerste etage schuifdeuren zitten, maar tussen de achterkamer en de serre niet. Voorts heeft hij verklaard dat aan de voorkant het kleine kamertje was, afsluitbaar met louvredeurtjes. Over de tweede etage verklaart hij dat voor 1997 aan de voorkant een grote kamer en een kleine kamer aanwezig waren en dat er aan de achterkant nog een kleine kamer was.
Uit deze verklaring van [de huurder] blijkt dat er in 1997 op beide etages drie kamers waren. Daarbij dienen de en-suite kamers te worden beschouwd als twee kamers. Dat het kleinste deel van de L-vormige ruimte op de eerste etage tot 1997 een eigen deur had naar de gang, is een duidelijke aanwijzing dat deze ruimte een afzonderlijke kamer moet zijn (geweest). Bovendien is de huurprijs er niet naar dat de huur zowel de eerste als de tweede etage omvat. [de huurder] heeft niet weersproken dat de maximale huurprijs van beide etages samen door de Huurcommissie is vastgesteld op € 810,97, terwijl de huurprijs per 1 juli 2007 is geïndexeerd tot slechts € 250,32. Maar ook als de stelling van [de huurder] dat de eerste etage moet worden beschouwd als één hele grote kamer, zou opgaan, Arcade betwist deze, is nog steeds sprake van in totaal vier kamers (te weten: één grote kamer op de eerste etage en drie kamers op de tweede). De huurovereenkomst noemt er drie. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom in de situatie waar [de huurder] vanuit gaat de huurovereenkomst niet van vier kamers zou spreken. Dit betekent dat de kantonrechter terecht heeft overwogen dat [de huurder] voor zijn stelling dat hij huurder is van de eerste en tweede etage geen steun kan ontlenen aan de huurovereenkomst van 1990. De vermelding daarin van drie kamers wijst, gelet op het voorgaande, er veeleer op dat slechts één (de eerste) etage is bedoeld.
7. Dat de vriendin van [de huurder] aanvankelijk de hele eerste etage huurde en niet een deel daarvan is voor het oordeel of [de huurder] thans één of twee etages huurt niet relevant. [de huurder] heeft ter comparitie in eerste aanleg verklaard dat toen de bewoner van de tweede etage vertrok, na ongeveer vijf jaar (waar hij in hoger beroep drie jaar van maakt) deze zei dat hij ([de huurder]) het hele pand mocht gebruiken. Hieruit kan niets anders worden opgemaakt dan dat de huur tussen [de huurder] en de rechtsvoorganger van Arcade oorspronkelijk alleen de eerste etage heeft betroffen . In de brief van de raadsman van [de huurder] aan Tresfa Consult B.V. (ook een rechtsvoorgangster van Arcade) schrijft deze dat [de huurder] de woning gelegen op de tweede etage met instemming en medeweten van de voormalige verhuurder jarenlang heeft gebruikt en dat De Drie Hoekjes destijds heeft gezegd dat hij de tweede etage er “om niet” bij kon huren. Al deze verklaringen wijzen niet op een situatie waarin de eigenaar beoogde de huurovereenkomst betreffende de eerste etage ook uit te breiden naar de tweede etage, maar veeleer op een wens [de huurder] die etage in gebruik te geven zonder dat daar een tegenprestatie tegenover stond. Daarmee is geen huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de tweede etage, maar een overeenkomst van bruikleen. In hoger beroep voert [de huurder] thans aan dat er wel een tegenprestatie tegenover stond namelijk: dat de verhuurder niets aan het onderhoud zou doen en dat al het onderhoud voor rekening van [de huurder] kwam.
8. Naar vaste rechtspraak hoeft de tegenprestatie niet noodzakelijkerwijs te bestaan uit een financiële vergoeding. De tegenprestatie moet wel voldoende omlijnd zijn. Naar het oordeel van het hof is daarvan geen sprake. [de huurder] heeft onvoldoende geconcretiseerd welk onderhoud dat destijds betrof. Bovendien is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onduidelijk hoe zich dit verhoudt tot de vele klachten van [de huurder] over de staat van onderhoud aan het pand, ook met betrekking tot de tweede etage; klachten die ten grondslag hebben gelegen aan de beslissing van de Huurcommissie die de basis vormt van dit geding.
9. Een en ander laat geen andere slotsom toe dan dat sprake is geweest van een huurovereenkomst met betrekking tot de eerste etage en een bruikleenovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot de tweede etage. Een dergelijke overeenkomst voor onbepaalde tijd is in beginsel opzegbaar. [de huurder] heeft geen bijzondere feiten of omstandigheden gesteld (en deze zijn ook niet gebleken) die naar redelijkheid en billijkheid tot afwijking van dit beginsel nopen. Terecht en op goede gronden, die het hof hierbij overneemt, heeft de kantonrechter geoordeeld dat de gebruiksovereenkomst kon worden beëindigd en terecht en op goede gronden heeft de kantonrechter geoordeeld dat de bruikleenovereenkomst gelet op de lange duur daarvan niet op stel en sprong kan worden beëindigd. Het hof vindt beëindiging per 31 december 2008 (hetgeen neerkomt op een opzegtermijn van ruim negen maanden) niet onredelijk. Tegenover het verrichten van het onderhoud – ook al was dat niet een onderdeel van de bruikleenovereenkomst – staat de omstandigheid dat [de huurder] 26 jaar om niet gebruik heeft mogen maken van de tweede etage. Daarbij komt dat dit onderhoud ook en vooral ten goede is gekomen aan en in het belang is geweest van [de huurder], om die etage bewoonbaar te houden. Deze omstandigheid is geen rechtvaardiging voor een langere opzegtermijn. Dat geldt ook voor de noodzaak nog werkzaamheden te verrichten om de tweede etage afzonderlijk bewoonbaar te maken. De overige in de toelichting op grief V aangevoerde gronden zijn voor de vraag of in redelijkheid een langere beëindigingstermijn had moeten worden vastgesteld door de kantonrechter niet relevant.
10. De beëindiging per 31 december 2008 was gelet op hetgeen hiervoor is overwogen terecht. De uitvoerbaarheidverklaring bij voorraad die is verbonden aan de ontruiming per 1 januari 2009 is niet ten onrechte uitgesproken, gelet op het grote belang van Arcade om de woning op de tweede etage, die onder het woonruimteverdelingssysteem valt en die Arcade wil verhuren aan de doelgroep van jongeren tot 27 jaar, zo spoedig mogelijk ter beschikking te krijgen. Dat er in ’s-Gravenhage een groot tekort is aan dit soort woningen, zoals door Arcade gesteld, is door [de huurder] onvoldoende betwist.
11. Voor zover in de toelichting op grief V valt te lezen dat [de huurder] een vordering in reconventie (schadevergoeding op de voet van artikel 7:216 BW Pro jo 6:212 BW) beoogt in te stellen (welke niet wordt genoemd in het petitum) dient hij in deze vordering niet-ontvankelijk te worden verklaard, omdat een vordering in reconventie niet eerst in hoger beroep kan worden ingesteld.
12. De grieven I tot en met III, V en VIII falen. Voor zover de grieven IV en VI betrekking hebben op het oordeel van de huurcommissie met betrekking tot de huurprijs kunnen zij niet behandeld worden. Voor zover zij in het hoger beroep betrokken dienen te worden, falen zij met hetgeen hiervoor is overwogen. Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. [de huurder] dient als in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.
Het bewijsaanbod van [de huurder] dient als te vaag – nu het onvoldoende duidelijk is betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen – dan wel niet ter zake dienende – nu geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen aanleiding geven - te worden gepasseerd.
Beslissing
Het hof:
- verklaart [de huurder] niet-ontvankelijk in het door hem ingestelde hoger beroep voor zover een vordering in reconventie is ingesteld;
- bekrachtigt het bestreden arrest van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage van 27 maart 2008;
- veroordeelt [de huurder] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Arcade tot op heden begroot op € 1.148,--, waarvan € 254,-- aan verschotten en € 894,-- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.C.M. van Dijk, R.C. Schlingemann en N.M. van der Horst en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 juli 2009 in aanwezigheid van de griffier.