Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 105.007.614/01
Rolnummer (oud) : 08/204
Rol/zaakno. rechtbank : 276155 / HA ZA 06-3688
Arrest van de eerste civiele kamer d.d. 25 augustus 2009
inzake
[DE VERKOPER],
wonende te [Woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [de verkoper],
advocaat: mr. J.D. Boetje te ‘s-Gravenhage,
tegen
1. [DE KOPER] en
2. [DE KOPER 2],
beiden wonende te [Woonplaats],
geïntimeerden,
hierna te zamen te noemen: [de kopers],
advocaat: mr. L.S. van Meurs te ‘s-Gravenhage.
Het geding
Bij exploit van 10 december 2007 is [de verkoper] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen vonnis van 12 september 2007 van de rechtbank te ’s-Gravenhage. Bij memorie van grieven (met producties) heeft zij vijf grieven aangevoerd, die door [de kopers] bij memorie van antwoord zijn bestreden. Daarna hebben [de kopers] hun procesdossier overgelegd en hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1 In het beroepen vonnis heeft de rechtbank sub 2.1 tot en met 2.10 de voornaamste feiten vastgesteld. Daartegen is geen grief gericht, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Met inachtneming daarvan gaat het in dit geding, voor zover in hoger beroep nog van belang, om het volgende.
1.1 [de kopers] hebben van [de verkoper] en haar vroegere echtgenoot [A] het appartement, plaatselijk bekend [Straatnaam] te [Woonplaats], gekocht. De koopovereenkomst voorzag in levering per 1 juni 2005, maar uiteindelijk heeft deze op 6 juli 2005 plaatsgevonden. [de verkoper] bleef het daarboven gelegen appartement met huisnummer [nummer] bewonen.
1.2 [de verkoper] en [de kopers] hebben met elkaar afgesproken dat de aannemer van [de kopers] reeds vóór de juridische levering mocht beginnen met de door [de kopers] gewenste verbouwing van het appartement. De werkzaamheden zijn eind mei 2005 gestart, enkele dagen na de ondertekening van de koopovereenkomst.
1.3 Bij werkzaamheden aan een gemeenschappelijke binnenmuur heeft de aannemer schade veroorzaakt aan de naar het appartement van [de verkoper] gerichte zijde van die muur in de entrée van [de verkoper]. [de kopers] hebben aangeboden de schade te vergoeden.
1.4 [de verkoper] heeft gesteld dat het herstel van deze schade een bedrag van € 2.629,90 (inclusief BTW) heeft gevergd. Zij verwijst naar een desbetreffende nota van 16 september 2005 van Beheermaatschappij Mariton ’s-Gravenhage BV (hierna: Mariton) en een rapport van 27 april 2006, opgemaakt door Areto BV (hierna: Areto).
[de kopers] stellen dat het herstel niet meer dan € 416,50 (inclusief BTW) kan hebben gekost, waarbij zij zich beroepen op een schatting van hun aannemer.
1.5 De rechtbank heeft op dit onderdeel aldus beslist dat zij [de kopers] heeft veroordeeld aan [de verkoper] een bedrag van € 416,50 vermeerderd met rente te betalen.
1.6 [de verkoper] heeft verder gevorderd dat [de kopers] worden veroordeeld om de kosten van het rapport van Areto, zijnde een bedrag van € 889,97, te vergoeden. Na verweer van [de kopers] heeft de rechtbank dit onderdeel van het gevorderde afgewezen.
1.7 [de verkoper] heeft bovendien over de periode tussen de overeengekomen leveringsdatum (1 juni 2005) en de werkelijke leveringsdatum (6 juli 2005) een vergoeding van € 2.500,- voor het gebruik van [de kopers] gevorderd. Na verweer van [de kopers] heeft de rechtbank ook dit onderdeel van het gevorderde afgewezen.
1.8 Tenslotte zijn enkele andere posten aan de orde geweest. Deze zijn in hoger beroep niet in geschil.
1.9 Het hoger beroep is gericht tegen de afwijzing van de sub 1.6 en 1.7 genoemde bedragen en de gedeeltelijke afwijzing van het sub 1.4 genoemde bedrag. [de kopers] hebben de grieven bestreden.
2 De grieven 1, 2 en 3 komen op tegen het oordeel van de rechtbank omtrent de gebruiksvergoeding zoals vervat in de rechtsoverwegingen 4.18 tot en met 4.22. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
2.1 Het hof begrijpt dat [de verkoper] met grief 1 bedoelt te stellen dat aan haar aanspraak op de gebruiksvergoeding een overeenkomst tussen haar en [de kopers] ten grondslag ligt en dat de rechtbank dit heeft miskend en subsidiair dat [de kopers] door het gebruik van het appartement voor de verbouwing ongerechtvaardigd verrijkt zijn.
De grieven 2 en 3 richten zich tegen passages in de overwegingen van de rechtbank met betrekking tot de vraag of de aanspraak van [de verkoper] gegrond kan zijn op andere feiten, meer in het bijzonder de schade die [de verkoper] zegt geleden te hebben door de vertraging in de levering van het appartement.
2.2 In eerste aanleg heeft [de verkoper] haar aanspraak op een gebruiksvergoeding bij conclusie van antwoord in oppositie sub 16 als volgt omschreven:
“Van meet af aan was duidelijk dat partijen beoogden om levering op 01 juni 2005 te laten plaats vinden. De ex van [de verkoper] hield ondertekening, om hem moverende redenen, van de koopovereenkomst op. [de verkoper] kon geen kant op, maar trachtte dat naar [de koper] meer dan goed te maken, door van haar kant te stellen dat [de koper] alvast met zijn werkzaamheden kon beginnen. [de koper] heeft dus geen seconde vertraging gehad, als zou er wél op 01 juni geleverd zijn geweest. [de verkoper] heeft daarom al van meet af aan aan [de koper] gemeld dat hij haar een vergoeding over de koopsom zijnde € 450.000,= diende te geven. [de koper] heeft [de verkoper] middels een aan haar opgedrongen overeenkomst op 13 juni 2005 hierover op een zijspoor gezet (…). [de koper] heeft (…) op alle mogelijke manieren getraineerd m.b.t. de levering. Uiteindelijk is door zijn toedoen, pas op 06 juli 2006 geleverd en getransporteerd. (…) Daarbij zijn door [de verkoper] kosten gemaakt voor Eneco en heeft zij rente verlies gehad, zij heeft OZB lasten voor die periode moeten betalen en overige zakelijke lasten.(…) [de verkoper] acht het door haar voorgestelde bedrag ad € 2.500,= voor die periode bijzonder schappelijk en redelijk. [de verkoper] verzoekt hierover aan Uw Rechtbank in goede Justitie een redelijke vergoeding hierover te bepalen.(…)”
2.3 In haar conclusie van dupliek in reconventie sub 18 e.v. heeft [de verkoper] onder meer nog het volgende gesteld:
“Al begin juni 2005 is door [de verkoper] gemeld dat zij een vergoeding wenste voor de periode dat [de koper] het appartement gebruikte terwijl er nog niet geleverd was. Immers zij liet hem ongestoord verbouwen, terwijl hij nog geen cent betaald had.(…) [de koper] had (…) bij de bank zijn financiering kunnen regelen.(…) Door niet tijdig zijn financiering te regelen, heeft hij zelf de late levering veroorzaakt. (…) De periode 01 juni – 06 juli heeft [de koper] volop verbouwd.(…)[de koper] was van meet af aan op de hoogte van het feit dat [de verkoper] een vergoeding voor deze periode wenste. (…) Dat het verkrijgen van zijn (bedoeld is: [A]) handtekening op de koopakte vertraging veroorzaakte, wordt niet door [de verkoper] betwist. [de verkoper] stelt echter dat dit totaal geen verschil voor [de koper] heeft gemaakt. Hij mocht gewoon, zelf nog vóór 01 juni, het pand verbouwen. Daarmee heeft [de verkoper] schade geleden bestaande uit de rente over de koopsom gedurende deze periode. Het is déze schade die zij thans vordert.(…)”
2.4 De in de geciteerde passages gestelde feiten laten geen andere conclusie toe dan dat tussen partijen geen wilsovereenstemming tot stand is gekomen over het betalen van een gebruiksvergoeding door [de kopers] aan [de verkoper]. De rechtbank heeft dat niet miskend.
2.5 In de toelichting op grief 1 wordt door [de verkoper] gesteld dat [de kopers] bij gebreke van overeenstemming over een vergoeding de verbouwingswerkzaamheden hadden moeten stilleggen tot na de levering. Door dat niet te doen zouden [de kopers] hebben ingestemd, althans het vertrouwen hebben gewekt in te stemmen met de gevraagde vergoeding. Dat wordt echter door [de verkoper] zelf al gerelativeerd met de opmerking dat zij door [de kopers] “aan het lijntje is gehouden”. De instemming van [de kopers] met de vergoeding, althans het vertrouwen van [de verkoper] daarop, wordt door [de verkoper] niet verder onderbouwd dan met een verwijzing naar het feit dat [de kopers] doorgingen met de verbouwing. Het hof acht dat onvoldoende. Dat [de kopers] de aannemer al vóór de juridische levering zijn werk konden laten doen was immers nu juist afgesproken tussen hen en [de verkoper]. Door [de verkoper] wordt niet gesteld dat die afspraak was aangegaan onder de voorwaarde dat [de kopers] een vergoeding voor de vervroegde ingebruikneming van het object of een vergoeding voor het renteverlies en de doorlopende lasten van [de verkoper] zouden voldoen.
2.6 De door [de verkoper] subsidiair gestelde grondslag, ongerechtvaardigde verrijking, wordt niet feitelijk onderbouwd. Zonder onderbouwing valt niet in te zien hoe [de kopers] door een vertraging van de juridische levering verrijkt zijn. Het hof gaat dan ook aan deze subsidiaire grondslag voorbij.
2.7 De eerste grief wordt, nu de aanspraak op de gebruiksvergoeding een deugdelijke grondslag ontbeert, verworpen.
De grieven 2 en 3 delen in dat lot omdat zij ook bij gegrondbevinding niet tot de conclusie kunnen voeren dat de afwijzende beslissing van de rechtbank met betrekking tot de gebruiksvergoeding geen stand kan houden.
3 Met grief 4 komt [de verkoper] op tegen het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de herstelkosten van de binnenmuur zoals vervat in de rechtsoverwegingen 4.5 tot en met 4.9 van het beroepen vonnis. In deze overwegingen komt de rechtbank – samengevat – tot de conclusie dat de herstelkosten door [de verkoper] niet voldoende zijn onderbouwd, behoudens tot het bedrag van € 416,50 dat door de aannemer van [de kopers] is geschat. Klaarblijkelijk heeft de rechtbank deze schatting overgenomen. Hiertegen richt zich de grief.
3.1 Het hof overweegt als volgt.
3.1.1 In het rapport van Areto wordt in hoofdstuk 6 de aan de binnenmuur ontstane schade als volgt in beeld gebracht:
“Waarneembaar was, dat het behangwerk ter hoogte van de lichtschakelaar (hotelschakeling) was losgescheurd van de muur. (…) Het stucwerk onder het behangwerk bleek eveneens te zijn losgebroken van de muur. Na het verwijderen van het losgebroken stucwerk aan de zijde van nummer [nummer] bleek dat tevens een aantal stenen waaruit de muur werd opgebouwd waren gebroken. (…) De in de muur ingebouwde wandschakelaar bleek eveneens vernield.”
Het rapport bevat geen beschrijving van de werkzaamheden die zouden moeten worden uitgevoerd om tot herstel van deze schade te komen en geen raming van de daarmee gemoeide kosten.
3.1.2 Het schadebeeld wordt grotendeels bevestigd door twee foto’s die als productie 3 bij de conclusie van antwoord in oppositie door [de verkoper] zijn overgelegd. Daarop is niet te zien dat de wandschakelaar – in de terminologie van Areto – vernield was.
3.1.3 De door [de verkoper] in het geding gebrachte nota van Mariton bevat geen beschrijving van door haar (in de persoon van [B]) uitgevoerde werkzaamheden. Wel wordt daarin vermeld dat voor “materiaal, waaronder (design)behang, gips, etc.” een bedrag van € 120,- (exclusief BTW) in rekening wordt gebracht. Dit sluit aan bij hetgeen Areto met betrekking tot de schade heeft beschreven. De aankoop van een wandschakelaar wordt door Mariton niet genoemd en evenmin is de hoeveelheid behang en de grootte van het te behangen oppervlak aangegeven.
3.1.4 Tegen deze achtergrond spitst de beoordeling van de grief zich toe op de vraag of het door Mariton in rekening gebrachte aantal uren voldoende onderbouwd geacht kan worden. Wat bekend is over het schadebeeld voert het hof tot de conclusie dat de werkzaamheden tot herstel van de schade zeer beperkt van omvang konden zijn. Door [de verkoper] is niet gesteld, laat staan onderbouwd en te bewijzen aangeboden dat deze meer omvatten dan het vastzetten van de stenen, het aanhelen van het pleisterwerk, het aanbrengen van behang en het ter plaatse opnieuw monteren van de wandschakelaar. Het hof gaat voorbij aan het in hoger beroep overgelegde rapport van Huiskeur Zorgeloos Wonen BV omdat dit niet gebaseerd is op eigen onderzoek van de schade, uitgevoerd voordat de schade was hersteld.
3.1.5 Bij deze stand van zaken komt het hof – mede gelet op hetgeen de rechtbank in rechtsoverweging 4.7 terecht heeft overwogen en waarbij het hof zich aansluit – tot de conclusie dat de door Mariton in rekening gebrachte uren en daarmee dit onderdeel van de herstelkosten onvoldoende onderbouwd zijn.
3.2 De rechtbank heeft dan ook op goede gronden de herstelkosten geschat op een bedrag van € 416,50. Het hof sluit zich daarbij aan. De grief wordt verworpen.
4 Grief 5 klaagt erover, dat de rechtbank de kosten van het rapport van Areto niet als redelijke kosten ter vaststelling van schade heeft aangemerkt.
4.1 De rechtbank heeft de vordering betreffende de kosten van het rapport van Areto om twee redenen niet toewijsbaar geacht, in de eerste plaats vanwege het ontbreken van voldoende causaal verband tussen de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van [de kopers] berust en die kosten, in de tweede plaats omdat de rechtbank de kosten van het rapport niet als redelijke kosten ter vaststelling van schade heeft aangemerkt.
4.2 Tegen de eerste van deze twee redenen wordt geen grief gericht. Wat de tweede reden betreft sluit het hof zich bij het oordeel van de rechtbank aan, aangezien het rapport van Areto geen beredeneerde opgave van de te verwachten herstelkosten bevat en op dit punt niet veel meer dan een beknopte weergave van het uitgevoerde herstel en de daarvoor door Mariton gezonden rekening bevat.. De grief kan dus niet tot resultaat leiden en wordt daarom verworpen.
5 De verwerping van alle grieven leidt ertoe dat het hof het beroepen vonnis zal bekrachtigen. Bij deze uitkomst past dat [de verkoper] wordt veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van [de kopers]
Beslissing
Het hof:
? bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van 12 september 2007 van de rechtbank te ’s-Gravenhage;
? veroordeelt [de verkoper] om aan [de kopers] binnen 14 dagen na heden de aan hun zijde gevallen proceskosten in hoger beroep te betalen, welke kosten tot heden worden begroot op € 303,- voor verschotten en € 632,- voor salaris advocaat, dus te zamen op € 935,-, bij niet tijdige betaling te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf de 15e dag tot de dag van betaling;
? verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, G. Dulek-Schermers en J.C.N.B. Kaal en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 augustus 2009 in aanwezigheid van de griffier.