Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-07/00432
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 3 april 2009
op het hoger beroep van [belanghebbende], wonende te [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 8 juni 2007, nr. AWB 06/24, betreffende na te noemen beschikking.
Beschikking, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De heffingsambtenaar van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle (hierna: de Inspecteur) heeft bij beschikking van 31 maart 2005 ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna ook: de woning), vastgesteld op € 237.000 per 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), welke waarde voor de jaren 2005 en 2006 geldt. Voorts zijn aan belanghebbende voor het jaar 2005, in één geschrift vervat met de beschikking, met betrekking tot de onroerende zaak twee aanslagen opgelegd in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle naar een heffingsmaatstaf van € 237.000.
1.2. Bij in een geschrift, gedagtekend 19 december 2005, vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur de bezwaren ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar betreffende de beschikking beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 37. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in eerste aanleg
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 106. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 20 februari 2009, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een in 1930 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een inhoud van 247 m3, berekend volgens NEN 2580, met een losstaande garage. De perceeloppervlakte bedraagt circa 246 m2. De woning is centraal gelegen in [Z] aan een uitvalsweg.
3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport, opgemaakt op 23 januari 2006, opgesteld door ir. [A], taxateur onroerende zaken, in het geding gebracht. In dat rapport zijn drie vergelijkingsobjecten vermeld namelijk:
- [a-straat 2], met een inhoud van 300 m3 en een perceeloppervlakte van 247 m2, op 8 augustus 2003 verkocht voor € 260.000;
- [a-straat 3], met een inhoud van 247 m3 en een perceeloppervlakte 255 m2, op 3 september 2002 verkocht voor € 235.000, en
- [a-straat 4], met een inhoud van 269 m3 en een perceeloppervlakte van 255 m2, op 16 februari 1995 verkocht voor € 140.672.
Deze woningen betreffen alle twee-onder-één-kapwoningen met een garage en hebben hetzelfde bouwjaar (1930).
De waarde van de woning is getaxeerd op € 240.000.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de onroerende zaak met € 237.000 te hoog is gewaardeerd, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Inspecteur ontkennend beantwoordt.
4.2. Belanghebbende heeft zijn standpunt nader in het hogerberoepschrift gemotiveerd. daartoe heeft hij - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.
Het taxatierapport bevat een onvolkomenheid, omdat het vergelijkingsobject [a-straat 2] is verbouwd in tegenstelling tot zijn woning. Voorts komen de technische installaties in zijn woning op diverse punten voor vervanging of verbetering in aanmerking.
4.3. De Inspecteur heeft zijn standpunt geschraagd met een verwijzing naar het hiervoor vermelde taxatierapport van ir. [A]. Ook overigens heeft hij het standpunt van belanghebbende gemotiveerd bestreden.
4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende neemt het standpunt in dat de WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum nader dient te worden vastgesteld op een bedrag van € 215.219.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid van de Wet moet de waarde van de onderhavige woning worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als de waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6.2. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning per de waardepeildatum met € 237.000 niet te hoog is vastgesteld.
6.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het taxatierapport, de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, de gerealiseerde verkoopprijzen van deze onroerende zaken en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2003 € 237.000 bedroeg. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. Het Hof acht niet aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de nagenoeg oorspronkelijke toestand waarin de woning verkeert, zeker indien deze wordt vergeleken met de door belanghebbende onweersproken gestelde verbouwingen welke hebben plaatsgevonden aan de onroerende zaak [a-straat 2]. Voort is het Hof van oordeel dat in het taxatierapport van de Inspecteur in onvoldoende mate is meegewogen de verouderde technische installaties welke voor vervanging en verbetering in aanmerking komen. Bovendien heeft de taxateur ter zitting onweersproken gesteld dat de waardering van de woning "stijf" is geweest waaronder, naar het Hof begrijpt, moet worden verstaan dat deze aan de hoge kant is. Het Hof heeft de Inspecteur deze uitleg voorgehouden waarop hij de onjuistheid daarvan niet heeft betwist.
6.4. Daartegenover heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de woning de door hem gestelde waarde van € 215.219 beloopt. Daartoe merkt het Hof op dat belanghebbendes benadering van de waarde op de waardepeildatum uitgaande van de waarde op de vorige waardepeildatum met toepassing van een indexatie niet overeenstemt met het bepaalde in artikel 17, tweede lid van de Wet. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd inzake de vermindering bij de vorige waarderingsronde kan hem niet baten nu de Inspecteur ter schraging van zijn standpunt louter vergelijkingsobjecten heeft aangedragen welke dezelfde liggingfactoren hebben als zijn woning. Met al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd heeft hij, gelet op de gemotiveerde betwisting door de Inspecteur, de door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.
6.5. Nu partijen hun onderscheidene standpunten niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast op een bedrag van € 225.000.
Proceskosten en griffierecht
7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende in beroep en in hoger beroep gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijalge, vast op € 27 (€ 11 en € 16 reiskosten van huis naar Dordrecht onderscheidenlijk Den Haag) op basis van kosten openbaar vervoer, tweede klasse).
7.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank gestorte griffierecht van € 37, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 106 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 225.000;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 27, en wijst de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden;
- gelast de Inspecteur een bedrag van in totaal € 143 aan griffierechten aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, P.J.J. Vonk en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. R.W. Otto. De beslissing is op 3 april 2009 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.