Uitspraak
RECHTBANK DORDRECHT
Sector Bestuursrecht
procedurenummer: AWB 06/24
inzake
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
tegen
De heffingsambtenaar van de gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle, verweerder,
gemachtigden: mr. E. Blom, werkzaam bij het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, en ir. M. van Eekelen, taxateur onroerende zaken/gediplomeerd WOZ-taxateur.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 237.000,- (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2005 (hierna: de aanslagen).
Eiser heeft bij brief van 26 april 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt bij verweerder. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 december 2005 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 2 januari 2006 beroep ingesteld bij de rechtbank Dordrecht.
De zaak is op 29 mei 2007 ter zitting van een enkelvoudige kamer behandeld.
Eiser is in persoon verschenen.
Verweerder is verschenen bij gemachtigden.
2. Overwegingen
2.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
2.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een op 23 januari 2006 door ir. M. van Eekelen, taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd en voorts - samengevat - aangevoerd dat bij de bepaling van de waarde nadrukkelijk rekening is gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, waarbij rekening is gehouden met verschillen die bestaan in grootte, bouwkundige staat, ligging en dergelijke. Verder stelt verweerder geen rekening te houden met de WOZ-waarden van vorige tijdvakken.
2.3. Eiser kan zich met de waardevaststelling van zijn woning niet verenigen en heeft daartoe - samengevat - aangevoerd dat verweerder een correctie, welke bij een eerdere procedure (over een eerder tijdvak), ook thans dient te worden toegepast. Voorts voert eiser aan dat een naburige woning, [adres 2], in verhouding tot zijn woning lager is getaxeerd. Verder brengt eiser naar voren dat zijn woning in niet al te beste staat is en dat de door verweerder gehanteerde woningen er beter aan toe zijn. Tot slot heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met het feit dat eiser voorheen vanaf zijn balkon een vrij uitzicht had op onder meer de voetbalvelden en dat zulks thans niet meer het geval is.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op verweerder.
2.4.2. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen verweerder overigens in het geding heeft gebracht, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Naar volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald door middel van de in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bedoelde vergelijkingsmethode. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten komen goed overeen met eisers woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en de bouwkundige staat van de opstallen is in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten hier niet goed bruikbaar zijn. Daarbij stelt de rechtbank vast, nu eiser zulks niet heeft bestreden, dat de correctie die bij een eerder WOZ-ronde heeft plaatsgevonden was gebaseerd op het gegeven dat onvoldoende rekening was gehouden met de ligging van eisers woning (vlak bij een nieuwbouwwijk) ten opzichte van de vergelijkbare objecten. Thans heeft verweerder woningen in de directe omgeving van eiser als vergelijkbare objecten gehanteerd, zodat verweerder de voorheen toegepaste correctie thans niet meer heeft meegewogen.
Voorts kan de rechtbank aan de eerst ter zitting geponeerde stelling van eiser dat de vergelijkbare objecten inpandig in betere staat zijn dan zijn woning geen waarde toekennen. Immers, verweerder heeft op basis van de aanvankelijke grieven van eiser de woning niet inpandig onderzocht en op basis van uitpandige opname geoordeeld dat het kwalitatief om dezelfde woningen gaat.
Tot slot kan de rechtbank geen doorslaggevend belang toekennen aan de stelling van eiser dat de woning [adres 2], die in zijn ogen op de markt een hogere prijs zou opbrengen dan zijn woning, in verhouding lager getaxeerd is dan zijn woning. Nog daargelaten de vraag of de WOZ-waarde van deze woning juist is en deze grief eerst ter zitting naar voren is gebracht, merkt de rechtbank op dat van deze woning geen verkoopprijs bekend is en verweerder vooralsnog niet is gehouden rekening te houden met deze woning. Voor zover eiser meent een beroep te kunnen doen op het gelijkheidsbeginsel dient de rechtbank dit reeds te verwerpen daar eiser slechts wat dat betreft (voorlopig) zich op één geval beroept.
2.4.3. Hetgeen eiser voor het overige daartegen in beroep en ter zitting nog naar voren heeft gebracht kan er naar het oordeel van de rechtbank niet van overtuigen dat verweerder van een te hoge waarde is uitgegaan.
2.4.4. Nu ook anderszins geen feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder de WOZ-waarde juist heeft vastgesteld op € 237.000,-.
Het beroep is derhalve ongegrond.
2.5. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.
Gezien het vorenstaande beslist de rechtbank als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Dordrecht,
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. A.P. Hameete, rechter, en door deze en C. Groenewegen, griffier, ondertekend.
De griffier, De rechter,