Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.034.033/01
Rolnummer rechtbank : 583811/06-10456
arrest van de negende civiele kamer d.d. 31 augustus 2010
inzake
[appellant],
wonende te ’s-Gravenhage,
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. M.K. Bhadai te ’s-Gravenhage,
tegen
Woningstichting Haag Wonen,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Haag Wonen,
advocaat: mr. E. Kars te Bleiswijk.
Het geding
Bij tussenarrest van 28 juli 2009 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, die op 3 september 2009 heeft plaatsgevonden en op 8 oktober 2009 is voortgezet. Van het verhandelde ter comparitie en de voortzetting daarvan is proces-verbaal opgemaakt. [appellant] heeft bij memorie van grieven (met productie) twee grieven tegen het vonnis aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Haag Wonen deze grieven bestreden.
Vervolgens heeft Haag Wonen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje ‘Feiten’ een aantal feiten vastgesteld. Nu hiertegen niet is opgekomen, zijn die feiten ook in hoger beroep uitgangspunt.
2.
Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep nog van belang - om het volgende.
2.1
[appellant] huurde sinds februari 1994 van (de rechtsvoorganger van) Haag Wonen de woning aan de [adres 1] te ’s-Gravenhage alsmede de berging aan de[adres 2]. De huurprijs bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding (18 mei 2006) € 362,64 per maand voor de woning en € 9,56 voor de berging. De huur diende bij vooruitbetaling te worden voldaan.
2.2
In 1999 en in 2001 is [appellant] wegens huurachterstand bij vonnis tot ontruiming veroordeeld. In beide gevallen heeft hij toen ontruiming weten te voorkomen door alsnog de achterstallige huurpenningen te voldoen.
2.3
Begin 2004 heeft Haag Wonen [appellant] wederom gedagvaard wegens een huurachterstand en onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Na dagvaarding heeft [appellant] de huurachterstand alsnog betaald, hetgeen voor de kantonrechter aanleiding heeft gevormd de gevorderde ontbinding en ontruiming met bijbehorende nevenvorderingen als zijnde niet meer opportuun bij vonnis van 2 november 2004 af te wijzen. De kantonrechter overwoog echter, in het kader van de stellingen van [appellant] dat het gehuurde gebreken vertoonde, als volgt:
‘Van [appellant] kan bij een voor hem zoveelste ongunstige beslissing van de Huurcommissie thans wel worden gevergd dat hij alle verschuldigde huurpenningen voortaan tijdig en zonder enige inhouding aan Haag Wonen betaalt, dan wel dat hij elders onderdak zoekt in geval van blijvende ontevredenheid over de huurwoning, kelder(s) en huurprijzen van Haag Wonen.’
2.4
[appellant] heeft opnieuw een huurachterstand laten ontstaan. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onweersproken vastgesteld dat [appellant] op 21 april 2006 een huurachterstand had van € 1.447,90. De door Haag Wonen ingeschakelde deurwaarder heeft [appellant] bij brief van 10 april 2006 bericht:
‘Alvorens aan ons de incasso ter hand te stellen wil cliënte U alsnog in de gelegenheid stellen deze achterstand ad.€ 1477,90BINNEN 8 DAGEN NA HEDENte voldoen door storting op banknummer[nummer 1] of postbankrekening [nummer 2] t.n.v. Incasso- en Deurwaarderskantoor [bedrijf] te ’s-Gravenhage.
Door onmiddellijke betaling voorkomt U dat incassokosten in rekening gebracht zullen worden.
Blijft U in gebreke met betaling van het verschuldigde dan nemen wij de incasso-opdracht alsnog onverwijld ter hand. De incassokosten komen dan wel voor Uw rekening.’
en bij brief van 21 april 2006:
‘Onze cliënt(e) de stichting Woningstichting Haag Wonen , woonplaats hebbende te ’S-GRAVENHAGE heeft ons ter incasso in handen gegeven de vordering op U ter zake van de verschuldigde, doch niet betaalde achterstallige huur t/m april 2006 m.b.t. de percelen
[adres 1] en [adres 2] te ’s-Gravenhage.
De vordering beloopt:
1.
Hoofdsom € 1477,90
2.
Incassokosten hierover € 217,19
3.
BTW hierover€ 41,27
Totaal € 1706,36
Wij stellen U tot uiterlijk 28/04/2006 in de gelegenheid ervoor zorg te dragen dat genoemd bedrag op ons kantoor is betaald.(…)’
2.5
De zuster van [appellant], [naam zuster], heeft op 26 april 2006 onder vermelding van
‘lening van [naam zuster] aan’een bedrag van € 1.750,- aan Haag Wonen overgemaakt. Bij brief van 21 mei 2006 heeft [appellant] de gemachtigde van Haag Wonen laten weten dat vorenbedoelde betaling betrekking had op de huur van de betrokken woning en berging.
‘lening van [naam zuster] aan’een bedrag van € 1.750,- aan Haag Wonen overgemaakt. Bij brief van 21 mei 2006 heeft [appellant] de gemachtigde van Haag Wonen laten weten dat vorenbedoelde betaling betrekking had op de huur van de betrokken woning en berging.
2.6
Per 8 augustus 2006 bestond een huurachterstand van € 68,63 voor de woning en van € 9,66 voor de berging. Per oktober 2006 bestond een huurachterstand van € 78,65 voor de woning en van € 9,66 voor de berging. Per 2 maart 2007 bestond een huurachterstand van € 1.397,62 voor de woning en van € 28,98 voor de berging. Per 3 maart 2008 bestond een huurachterstand van € 350,67 voor de woning.
2.7
[appellant] heeft de huur voor de maanden mei 2008 tot en met november 2008 onbetaald gelaten. Op 26 november 2008 heeft hij een bedrag van € 4.000,- betaald, waarmee de tot dan toe bestaande huurachterstand is ingelopen.
3.1
Haag Wonen heeft - na vermindering van eis in verband met door [appellant] betaalde achterstallige huurpenningen en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - ontbinding gevorderd van de huurovereenkomst en ontruiming, zo nodig met de sterke arm, alsmede de betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 217,19 en € 41,27 BTW over de buitengerechtelijke incassokosten. Voorts heeft Haag Wonen betaling gevorderd van een bedrag van € 372,20 voor iedere maand dat [appellant] het gehuurde na 1 juni 2006 nog in bezit zal houden, een ingegane maand voor een hele gerekend, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.
3.2
De kantonrechter heeft de vorderingen van Haag Wonen toegewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De ontruiming van het gehuurde door [appellant] heeft inmiddels plaatsgevonden.
4.
Grief 1 van [appellant] richt zich tegen de overweging van de kantonrechter dat het tussen hem en Haag Wonen gevoerde debat met betrekking tot het door zijn zuster betaalde bedrag van € 1.750,- voor de beslissing in deze zaak niet van belang is, nu vaststaat dat [appellant] voordat die betaling plaatsvond al in verzuim was met betrekking tot de betaling van zijn huur, en ook vaststaat dat dat niet de eerste keer was. Volgens [appellant] was er - gelet op de betaling van 26 april 2006 binnen de door Haag Wonen gestelde termijn voor nakoming - op het moment van dagvaarden, zijnde 18 mei 2006, geen sprake van verzuim. Tevens meent [appellant] dat geen sprake was van verzuim omdat de vertraging in de nakoming hem niet kon worden toegerekend. Hij kon de huur niet meer voldoen omdat zijn uitkering – onrechtmatig – was ingehouden, zodat sprake was van overmacht. In grief 2 stelt [appellant] voorts dat de kantonrechter gelet op de bijzondere aard van de eventuele tekortkoming in de nakoming ten onrechte de huurovereenkomst heeft ontbonden. [appellant] verwijst hierbij wederom naar de stopzetting van zijn uitkering alsmede de grote gevolgen die de ontbinding en ontruiming voor hem hadden en hebben gehad. De grieven lenen zich naar het oordeel van het hof voor gezamenlijke behandeling.
5.1
Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten net als bij andere overeenkomsten geldt dat in beginsel iedere tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt behoudens indien door de huurder wordt gesteld en zonodig bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt. Voorts neemt het hof bij de beoordeling van het onderhavige in aanmerking dat niet alleen het niet betalen van de huur een tekortkoming van de huurder oplevert, maar ook het - stelselmatig - niet tijdig betalen ervan.
5.2
Vaststaat dat [appellant] bij herhaling de huur niet tijdig heeft betaald, hetgeen telkens een tekortkoming heeft opgeleverd waardoor [appellant] in verzuim is geraakt. De omstandigheid dat [appellant] door de betaling van 26 april 2006 de bij inleidende dagvaarding gevorderde huurachterstand heeft ingelost doet aan deze herhaalde wanprestatie van [appellant], die door Haag Wonen uitdrukkelijk mede ten grondslag aan haar vorderingen is gelegd, niet af. Deze tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, gevoegd bij de drie eerdere gerechtelijke procedures in verband met huurachterstand alsmede het feit dat [appellant] tijdens de onderhavige procedure wederom onregelmatig betalingsgedrag heeft vertoond en in 2008 zelfs een aanzienlijk achterstand heeft laten ontstaan, rechtvaardigen naar het oordeel van het hof de gevorderde ontbinding en ontruiming. Van een verhuurster kan niet worden gevergd dat zij telkens via een deurwaarder en een eventuele gerechtelijke procedure de aan haar verschuldigde huur incasseert.
5.3
Het hof overweegt voorts dat, ook indien sprake is van overmacht, dit niet aan ontbinding van de huurovereenkomst in de weg hoeft te staan nu artikel 6:265 BW Pro niet vereist dat de tekortkoming de schuldenaar kan worden toegerekend. De gestelde financiële problemen leveren voorts geen rechtvaardiging op voor het niet betalen van de huur. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat het betalingsgedrag van [appellant] ook reeds voor de intrekking van zijn uitkering bepaald te wensen overliet. Voorts acht het hof van belang dat [appellant] zijn financiële situatie niet nader heeft onderbouwd zodat niet is vast te stellen of hij in staat was de huurpenningen te voldoen. Daarenboven heeft [appellant] eerst bij memorie van grieven gesteld dat hij als gevolg van de intrekking van zijn uitkering de huurpenningen niet kon voldoen, terwijl het op zijn weg had gelegen daarover tijdig met Haag Wonen contact op te nemen om in overleg met haar een oplossing te vinden. [appellant] heeft dit evenwel nagelaten, hetgeen voor zijn rekening en risico komt. Ook de - niet door [appellant] toegelichte - gevolgen die de ontbinding en ontruiming voor hem hadden en hebben gehad, brengen naar het oordeel van het hof - vanwege de aard en de ernst van de herhaalde wanprestatie - niet mee dat de belangen van [appellant] zwaarder wegen dan die van Haag Wonen. [appellant] heeft de ontstane situatie door de herhaalde wanbetaling aan zichzelf te wijten. Van overige omstandigheden die op basis van de redelijkheid en billijkheid tot de conclusie zouden moeten leiden dat de hiervoor omschreven tekortkomingen de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigen, is het hof niet gebleken.
6.
Uit het bovenstaande volgt dat de grieven van [appellant] falen en dat het eindvonnis van de kantonrechter dient te worden bekrachtigd.
7.
[appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in hoger beroep worden veroordeeld.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage van 5 februari 2009;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Haag Wonen tot op heden begroot op € 262,- aan verschotten en € 2.682,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, T.L. Tan en S.W. Kuip en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 augustus 2010 in aanwezigheid van de griffier.