Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.018.617/01
Rolnummer rechtbank : 08-0292
arrest van de eerste civiele kamer d.d. 16 maart 2010
inzake
DE GEMEENTE 'S-GRAVENHAGE,
zetelend te 's-Gravenhage,
appellante,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. J.C.W. de Sauvage Nolting te 's-Gravenhage,
tegen
1.a [Naam],
1.b [Naam],
2.a [Naam],
2.b [Naam],
allen wonende te 's-Gravenhage,
geïntimeerden,
hierna te noemen: echtpaar [A] (geïntimeerden 1.a en 1.b) respectievelijk echtpaar [H] (geïntimeerden 2.a en 2.b) en tezamen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. P.A. Beekman te Leiden.
Het geding
Bij exploot van 29 oktober 2008 heeft de gemeente hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 30 juli 2008, gewezen tussen partijen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft de gemeente tegen het bestreden vonnis vier grieven aangevoerd, die door [geïntimeerden] bij memorie van antwoord zijn bestreden. Ten slotte hebben [geïntimeerden] stukken gefourneerd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. De echtparen [A] en [H] hebben ieder in mei 2002 met Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V. (die daarbij handelde in opdracht van vof Brasserhout) koop- aanneemovereenkomsten gesloten die betrekking hadden op de realisering van nieuwbouwwoningen in de Vinex-locatie Ypenburg, deelplan 12, wijk "de Bras", gelegen in de gemeente Den Haag. Het betrof de bouwnummers […] respectievelijk […], thans bekend als [adres] respectievelijk [adres]. In oktober 2002 heeft het openbare lichaam Samenwerkingsverband Ypenburg, die de desbetreffende percelen aan vof Brasserhout had verkocht, de percelen met de bouwnummers […] en […] aan de echtparen [A] respectievelijk [H] geleverd. Vervolgens zijn daarop nieuwbouwwoningen gerealiseerd die in juni 2003 zijn opgeleverd.
1.2 Het geschil tussen partijen gaat over de vraag waar de grens ligt tussen enerzijds de achtertuinen van de beide echtparen en anderzijds de aan de gemeente toebehorende grond waarop in het kader van de ontwikkeling van het gebied (aan het […]) onder meer een fietspad, een voetpad en een met bomen beplante groenstrook zijn gerealiseerd. Geen geschil bestaat over het feit dat het fietspad, de naastgelegen groenstrook en het voetpad aan de gemeente in eigendom toebehoren. Wel in geschil is of tussen het voetpad en de achterzijde van de beide achtertuinen nog een aan de gemeente toebehorende strook van 1 meter breed is gelegen (standpunt gemeente) of dat de achtertuinen rechtstreeks grenzen aan het voetpad (standpunt [geïntimeerden]). [geïntimeerden] hebben op ca. 30 cm afstand van het voetpad een hekwerk geplaatst. Op deze 30 cm brede strook is een ligusterhaag geplaatst.
1.3 De gemeente vordert primair een verklaring voor recht dat de strook grond van ca 1 meter breed tussen het gemeentelijk voetpad en de achterzijde van de percelen 2 t/m 14 haar eigendom is, en subsidiair dat de grens op de voet van art. 5:47 BW in die zin wordt vastgesteld. In voorwaardelijke reconventie hebben [A] c.s. gevorderd dat de gemeente de door hen geleden schade vergoedt indien op de voet van art. 5:47 BW de grens op minder dan 1 meter van het voetpad wordt vastgesteld.
1.4 De rechtbank heeft voorop gesteld dat zij geen oordeel kan geven over de erfgrens tussen de gemeentegrond en andere percelen dan [adres] en [adres] omdat de eigenaren van die andere percelen niet in het geding zijn betrokken. Vervolgens heeft de rechtbank geoordeeld dat de koopovereenkomst en de leveringsakte onvoldoende aanknopingspunten bevatten die het standpunt van de gemeente kunnen ondersteunen en dat de grens derhalve onduidelijk is in de zin van art. 5:47 BW. De subsidiaire, op art. 5:47 BW gegronde vordering van de gemeente heeft de rechtbank vervolgens aldus toegewezen dat de grens tussen de gemeentegrond en de achtertuinen van [geïntimeerden] ligt op 37 cm van de betonrand van het huidige voetpad en dus op 1 cm vanaf de buitenste zijde van het huidige hekwerk. De reconventionele vordering tot schadevergoeding heeft de rechtbank afgewezen voor zover deze betrekking heeft op schadevergoeding wegens gemiste grond. [geïntimeerden] hadden uit de situatieschets kunnen en moeten begrijpen dat tussen hun achtertuin en het voetpad nog een groenstrookje zou komen te liggen, al was daaruit niet af te leiden welke breedte die strook exact zou hebben. Wel heeft de rechtbank aan de beide echtparen ieder € 450,-- voor kadasterkosten toegewezen.
2.1 Het hof stelt het volgende voorop. Bij de beantwoording van de vraag wat de omvang is van een overgedragen perceel komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. Deze maatstaf, die verband houdt met de eisen van het rechtsverkeer en het belang dat derden op de inhoud van de in de openbare registers ingeschreven akten moeten kunnen afgaan, sluit uit dat bij de uitleg van de notariële akte rekening zou mogen worden gehouden met plannen, kaarten of plattegronden waarnaar de notariële akte niet verwijst of die niet met deze akte zijn ingeschreven. Evenmin is er ruimte om rekening te houden met de feitelijke situatie en omstandigheden ten tijde van de verkoop of de oplevering, met "de positie van de gemeente als initiator van woningbouw"of met hetgeen de gemeente verder nog als inleiding op de grieven te berde heeft gebracht over de gang van zaken bij omvangrijke bouwprojecten als deze. Indien de gemeente, zoals zij stelt, flexibiliteit wil houden door eerst na de juridische levering tot 'perceelsvorming' en kadastrale opmeting en registratie over te gaan, zal zij moeten accepteren dat dit betekent dat in beginsel de grenzen van het geleverde perceel onzeker zijn in de zin van art. 5:47 BW en dat bij geschil hierover de rechter op de voet van die bepaling de grenzen zal moeten bepalen.
2.2 De rechtbank heeft terecht beslist dat uit de notariële akten die van de levering van de beide percelen zijn opgemaakt niet valt af te leiden waar exact de grens tussen de achtertuinen van de beide echtparen en de grond van de gemeente loopt. De omschrijving van het perceel in de akte verwijst slechts naar een toekomstige uitmeting door het Kadaster en naar de "tekeningen die aan deze akte zullen worden gehecht". Uit de tekening die aan de akte is gehecht is echter de grens ten opzichte van de gemeentegrond niet af te leiden, omdat (a) de maatvoering ontbreekt en (b) de tekening uitdrukkelijk vermeldt dat deze niet op schaal is en dat daar geen rechten aan kunnen worden ontleend. Anders dan de gemeente aanvoert brengt de omstandigheid dat in de akte is vermeld dat het perceel drie are en veertig centiare (echtpaar [A]) respectievelijk drie are en twintig centiare (echtpaar [H]) groot is daarin geen verandering, omdat deze oppervlaktemaat in de aktes is voorzien van de kwalificatie 'ongeveer' en omdat in de aangehechte tekening geen maten zijn opgenomen, zodat aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven gegevens niet valt na te gaan of de in de akte opgenomen oppervlaktemaat meer strookt met de situatie dat de litigieuze strook bij de percelen van [geïntimeerden] hoort dan met de situatie dat deze deel uitmaakt van gemeentegrond.
2.3 Het voorgaande betekent dat de grieven 1 en 2 falen.
3.1 In grief 3 betoogt de gemeente dat [geïntimeerden] hebben erkend dat de litigieuze strook grond eigendom van de gemeente is. De gemeente wijst er op dat onder meer [geïntimeerden] zich bij monde van zekere [S] tot de gemeente hebben gewend met het verzoek de strook grond te mogen huren. Voorts wijst de gemeente op de faxbrieven van de heer [A] (appellant sub 1.a) van 3 en 25 november 2003 en op de brief van de heer [H] (appellant sub 2.a) van 12 januari 2004.
3.2 De grief faalt. Het feit dat tussen [geïntimeerden] en de gemeente is gesproken over de huur van de litigieuze strook grond wil niet noodzakelijkerwijs zeggen dat [geïntimeerden] daarmee afstand hebben gedaan van het recht om zich op het standpunt te stellen dat de strook hun eigendom is, of dat zij hun recht daarop hebben verwerkt. Het is immers denkbaar dat [geïntimeerden] van die eigendomskwestie geen probleem wilden maken indien de gemeente bereid zou zijn de strook voor een bescheiden bedrag aan hen te verhuren. Het feit dat de heer [H] in zijn brief van 12 januari 2004 met zoveel woorden vermeld heeft dat de grond niet zijn eigendom is maakt het voorgaande niet anders. Ook die mededeling vond immers plaats in het kader van de discussie over de eventuele verhuur van de strook grond, namelijk in een poging de gemeente te laten terugkomen op haar beslissing de grond niet te verhuren. Bovendien betekent het feit dat de heer [H] vermeld heeft dat de te huren grond eigendom van de gemeente is niet dat hij niet meer op dat standpunt terug zou mogen komen, bijvoorbeeld in het zich hier voordoende geval dat de gemeente uiteindelijk niet tot verhuur bereid bleek te zijn.
4.1 Met grief 4 komt de gemeente op tegen de grens zoals de rechtbank deze op de voet van art. 5:47 BW heeft vastgesteld. Alvorens op deze grief te beslissen wenst het hof de situatie ter plekke in ogenschouw te nemen. Het zal daartoe een descente gelasten. Daarbij komt het nuttig voor dat bij de descente een vertegenwoordiger van het kadaster (met meetapparatuur) aanwezig is om vragen van het hof van landmeetkundige aard te beantwoorden. De gemeente wordt verzocht ervoor zorg te dragen dat een dergelijke vertegenwoordiger bij de descente aanwezig is.
4.2 In afwachting van de descente wordt iedere verdere beslissing aangehouden.
Beslissing
Het hof:
- beveelt een gerechtelijke plaatsopneming van de grens tussen enerzijds de percelen [adres] en [adres] te 's-Gravenhage en anderzijds het […] aldaar, te houden op 27 april 2010 te 10.30 uur;
- bepaalt dat het van deze plaatsopneming op te maken proces-verbaal uiterlijk op 25 mei 2010 ter griffie van het hof moet zijn neergelegd;
- gelast partijen, behoorlijk vertegenwoordigd, bij de plaatsopneming aanwezig te zijn tezamen met een door de gemeente uit te nodigen vertegenwoordiger van het kadaster voorzien van de nodige meetapparatuur;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.A. Boele, J. Kramer en G. Dulek-Schermers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 maart 2010, in aanwezigheid van de griffier.