Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.020.092/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 60021 / HA ZA 07-512
Arrest van de eerste civiele kamer d.d. 6 april 2010
inzake
[Naam] en
[Naam],
beiden wonende te [plaats] (gemeente [plaats]),
appellanten,
hierna te noemen: [appellanten],
advocaat: mr. A.H. Westendorp te 's-Gravenhage,
tegen
[Naam] en
[Naam],
beiden wonende te [plaats] (gemeente [plaats]),
geïntimeerden,
hierna te noemen: [geïntimeerden],
advocaat: mr. E.F. Sandijck te Middelburg.
Het geding
Bij exploot van 14 augustus 2008 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het vonnis dat de rechtbank Middelburg op 23 juli 2008 tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven hebben zij twee grieven tegen het vonnis gericht. Bij memorie van antwoord (met producties) hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden. Daarna hebben partijen de procesdossiers overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1.1 Tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten zijn geen grieven gericht, zodat het hof van die feiten uitgaat. Met in achtneming daarvan en van hetgeen in hoger beroep verder onbetwist naar voren is gekomen, gaat het in dit geding om het volgende.
1.2 [appellanten] hebben van [geïntimeerden] een perceel bouwterrein, een perceel voorterrein en een bedrijfsunit met grond op het bedrijventerrein "[…]" in [...] gekocht. [appellanten] waren van plan op het gekochte een bedrijfswoning te bouwen.
1.3 De levering heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2005. De akte van levering bevat onder meer de volgende bepaling.
"BIJZONDERE BEPALING
ARTIKEL 14
Per heden is de toezegging door de gemeente […] voor het verlenen van de door koper beoogde bouwvergunning nog niet gedaan. Als bedoelde vergunning op dertig maart twee duizend zes nog steeds niet is afgegeven, is koper aan verkoper [lees:"verkoper aan koper", hof] een boete verschuldigd van ÉÉN HONDERD VIJFTIG DUIZEND EURO (€ 150.000,00), die op dat moment dan ook onmiddellijk opeisbaar is, echter alleen indien duidelijk is komen vast te staan dat koper bij de aanvraag van de bouwvergunning geen onredelijke of uitzonderlijke wensen en voorkeuren heeft ingediend op grond waarvan de bouwvergunning wordt geweigerd. (...)"
1.4 Ten tijde van de koop hadden [geïntimeerden] al een bouwtekening voor een te bouwen bedrijfswoning op het terrein. Het bouwplan voldeed echter niet aan alle eisen, waarna [appellanten] zelf tekeningen hebben laten maken. Deze waren in januari 2006 gereed. Vervolgens hebben [appellanten] daarover met de gemeente gesproken op onder meer 7 maart 2006 en 18 april 2006. [geïntimeerden] hebben niet meegewerkt aan het verkrijgen van een bouwvergunning. Op 25 oktober 2006 hebben [appellanten] het ontwerp van de te bouwen bedrijfswoning bij de gemeente ingediend.
1.5 Intussen is een herziening van het bestemmingsplan opgesteld op grond waarvan de door [appellanten] gewenste bouw van een bedrijfswoning op het bedrijfsterrein niet meer mogelijk is. Het ontwerp van dit bestemmingsplan heeft vanaf 2 juni 2006 ter inzage gelegen en het plan is op 2 november 2006 vastgesteld.
1.6 [appellanten] hebben geen aanvraag voor een bouwvergunning voor een bedrijfswoning ingediend.
2.1 In dit geding hebben [appellanten] gevorderd dat [geïntimeerden] de in artikel 14 van Pro de leveringsakte overeengekomen boete van € 150.000,- betalen, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten en rente. Zij hebben daaraan ten grondslag gelegd dat zij zich hebben ingespannen om een bouwvergunning te verkrijgen, dat het verkrijgen van een bouwvergunning in redelijkheid niet meer mogelijk is en dat dit niet te wijten is aan onredelijke of uitzonderlijke wensen en voorkeuren van [appellanten], zodat de voorwaarde voor de verschuldigdheid van de boete, genoemd in artikel 14 van Pro de akte van levering, is vervuld. [geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.
2.2 De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Zij overwoog daartoe -kort gezegd- dat de in artikel 14 neergelegde Pro afspraak veronderstelt dat [appellanten] vóór 30 maart 2006 een aanvraag voor een bouwvergunning hadden ingediend, terwijl dit niet is gebeurd. De gemeente heeft pas op 25 oktober 2006 een schetsontwerp ontvangen. Het had volgens de rechtbank op de weg van [appellanten] gelegen om met de grootst mogelijke spoed een bouwvergunning aan te vragen. Nu [appellanten] die spoed niet hebben betracht en een toelichting ter rechtvaardiging van de langere termijn ontbreekt, moeten de gevolgen van het laten verstrijken van de termijn en van het vervolgens herziene bestemmingsplan voor rekening van [appellanten] blijven, aldus de rechtbank.
3.1 [appellanten] hebben een gemotiveerde grief gericht tegen zowel het oordeel van de rechtbank dat [appellanten] voor aanspraak op de boete een aanvraag voor een bouwvergunning moesten hebben ingediend vóór 30 maart 2006 (grief I), als tegen het oordeel dat de gevolgen van het laten verstrijken van de termijn voor rekening van [appellanten] moeten blijven (grief II). Ter zake van beide grieven tezamen overweegt het hof het volgende.
3.2 In artikel 14 van Pro de leveringsakte zijn twee onderdelen vet gedrukt, te weten (1) de datum 30 maart 2006 en (2) de woorden "echter alleen" die het verschuldigd zijn van de boete aan een voorwaarde verbinden. Daarmee is benadrukt dat van belang is dat er een datum is en dat er een voorwaarde is.
3.3 Het vermelden van de datum 30 maart 2006 in het boetebeding kan redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan dat die datum de peildatum is voor de vraag of de boete verbeurd is bij het niet afgegeven zijn van de bouwvergunning.
Een bouwvergunning wordt alleen op aanvraag afgegeven.
De voorwaarde ("echter alleen") houdt in dat er alleen een boete verschuldigd is als duidelijk is komen vast te staan dat de koper bij de aanvraag van de bouwvergunning geen onredelijke of uitzonderlijke wensen en voorkeuren heeft ingediend. Dit kan redelijkerwijs niet anders worden gelezen dan dat de wensen en voorkeuren die een koper bij de aanvraag heeft ingediend, bepalend zijn voor de vraag of duidelijk geen onredelijke of uitzonderlijke wensen en voorkeuren zijn ingediend op grond waarvan de bouwvergunning wordt geweigerd. Immers, zolang er geen aanvraag is ingediend, zijn er geen wensen en voorkeuren die bij de aanvraag zijn ingediend.
3.4 Een en ander betekent dat de tekst van artikel 14 met Pro zich brengt dat er een aanvraag moet zijn ingediend om te kunnen voldoen aan de "echter alleen" voorwaarde voor het verbeuren van een boete bij het op 30 maart 2006 niet afgegeven zijn van de bouwvergunning.
3.5 De zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan het boetebeding mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, gelet op alle omstandigheden, maakt niet dat ondanks de tekst van artikel 14, de boete ook verschuldigd wordt in geval er geen bouwvergunning is aangevraagd en het aanvragen van een bouwvergunning later (op enig moment na 30 maart 2006) niet meer zinvol is. De termijn tussen de levering (20 oktober 2005) en de peildatum voor de bouwvergunning (30 maart 2006) is niet zodanig kort dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst moesten begrijpen dat deze datum - anders dan de tekst van artikel 14 - niet de peildatum voor de bouwvergunningverlening zou zijn. Een termijn van vijf maanden voor het indienen van de aanvraag en het afgeven van een bouwvergunning (dus zonder eventuele bezwaar- en beroepsprocedures van derden), is niet onredelijk. Redelijkerwijs konden partijen ook niet verwachten dat [geïntimeerden] de boete nog zouden verbeuren als [appellanten] met het indienen van een aanvraag zouden wachten tot na de peildatum en zich tevens ergens in de toekomst na 30 maart 2006 omstandigheden zouden gaan voordoen ten gevolge waarvan de gemeente geen bouwvergunningen meer zou gaan afgeven.
3.6 Nu [appellanten] pas in oktober 2006 een ontwerp indienden en toen werd vastgesteld dat sinds de herziening van het bestemmingsplan (na 30 maart 2006) geen bouwvergunning meer zinvol aangevraagd kon worden, is de boete dus niet verbeurd.
4. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [appellanten] moet worden afgewezen. Het hof zal het vonnis van de rechtbank bekrachtigen en [appellanten] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van de procedure in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank Middelburg van 23 juli 2008;
- veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 303,- aan verschotten en € 2.632,- aan salaris voor de advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, G. Dulek-Schermers en L.A.R. Siemerink en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 april 2010 in aanwezigheid van de griffier.