Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.013.993/01
Rolnummer rechtbank : 283964 HA ZA 07-1245
Arrest van de eerste civiele kamer d.d. 6 april 2010
inzake
[Naam] B.V.,
gevestigd te [plaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. E. Grabandt te 's-Gravenhage,
tegen
[Naam],
wonende te [plaats],
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. E.M. Kostense te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij dagvaarding van 19 augustus 2008 is [appellante] tijdig in hoger beroep gekomen van het vonnis dat de rechtbank te Rotterdam op 9 juli 2008 tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft zij vier grieven tegen het vonnis gericht. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Op 1 maart 2010 hebben partijen hun zaak doen bepleiten, [appellante] door mr. J.M. de Heer, advocaat te Rotterdam, [geïntimeerde] door mr. H.M.G. Peters, advocaat te Rotterdam. Vervolgens hebben zij arrest gevraagd en heeft [geïntimeerde] een kopie van het procesdossier aan het hof doen toekomen.
Beoordeling van het hoger beroep
1.1 De door de rechtbank onder "2. De vaststaande feiten" genoemde feiten zijn niet bestreden. Met in achtneming daarvan en van hetgeen verder in de stukken onbetwist naar voren is gekomen, gaat het hof van het volgende uit.
1.2 [geïntimeerde] was sinds 1994 eigenares van een twee onder een kapwoning uit het jaar 1929 aan de […]weg [80] te [plaats]. Haar ouders hebben in 1997 het aangelegen pand (nr. 78) gekocht.
1.3 In 1999 hebben [geïntimeerde] en haar ouders een nieuw stuk aan het pand gebouwd, waarbij het totale pand is verbouwd en aanzienlijk vergroot. In de winter van 1999 was de verbouwing gereed.
1.4 Begin 2001 heeft [geïntimeerde] scheurvorming ontdekt aan de buitengevel en aan de binnenzijde tussen het oude en het nieuwe gedeelte van het pand. Daarop heeft zij de fundering geïnspecteerd, waarbij zij bij meerdere palen van het voorhuis een zachte bovenkant heeft geconstateerd. Medio 2001 heeft zij de paalkoppen onder de voor- en zijgevel verlaagd en met beton opgestort.
1.5 In februari 2002 is [geïntimeerde] in contact gekomen met de heer […]. Die is samen met mevrouw […], destijds makelaar bij […] Makelaardij, langsgekomen om de woning van [geïntimeerde] te bezichtigen, welke woning [geïntimeerde] mogelijk in de verkoop wilde laten zetten.
1.6 Omstreeks maart 2002 berichtte de heer […] aan [geïntimeerde] dat zijn broer, de heer [H], interesse had om de woning te kopen voor zijn dochter […]. De heer [H]is enig aandeelhouder en rechtsgeldig vertegenwoordiger van [appellante]. [H] heeft de woning in april 2002 bezichtigd samen met zijn vrouw en dochter. Hij heeft de scheurvorming direct bij aankomst opgemerkt.
1.7 [geïntimeerde] heeft met [H] onderhandeld over de verkoop. Op 28 juni 2002 heeft [geïntimeerde] de woning aan [appellante] verkocht voor € 930.249,44.
1.8 De koopovereenkomst houdt onder meer het volgende in:
"5.2 Verkoper staat ervoor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of hem uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn - voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden - door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt voorzover Koper daar Verkoper niet uitdrukkelijk om heeft gevraagd.
(...)
7.3 Het is Verkoper niet bekend of er met betrekking tot het Verkochte een of meer bouwtechnische gebreken van ernstige aard bestaan ter zake van de fundering, een of meer dragende muren, vloeren, de dakconstructie en/of de schoorsteen en/of andere essentiële bestanddelen van het Verkochte."
1.9 De woning is op 1 augustus 2002 aan [appellante] geleverd. […] is er gaan wonen.
1.10 In 2003 is scheurvorming in het pand van de buren (nr. 78) onderzocht door Bouw- en aannemingsbedrijf Vobaan B.V. (hierna: Vobaan). Deze heeft bij brief van 17 december 2003 aan de […] Groep, t.a.v. mevrouw […], geschreven, dat de oorzaak van de scheur in de toog boven de garagedeur (bij die buren) het gevolg kan zijn van een aantal werkzaamheden uit de afgelopen tijd, waarbij door trilling (in combinatie met hoge grondwaterstand) een zwakke plek in de fundering kan zijn ontstaan.
1.11 Begin 2005 werd in de woning van [appellante] een zorgelijke, voortgaande verzakking en scheurvorming waarneembaar. Omdat de buurman al doende was met funderingsonderzoek, is verzocht het door hem geplande funderingsonderzoek uit te breiden tot de woning van [appellante]. Op 24 februari 2005 heeft C.J. Smit & Zonen B.V. (hierna: Smit & Zonen) over de funderingsinspectie geschreven:
"De oorspronkelijke houten vloeren zijn tijdens de verbouwing vervangen door betonvloeren. Hierdoor is de belasting op de oude fundering toegenomen en de palen overbelast. De zakking ter plaatse van de oude achtergevel kan ook een combinatie met paalrot zijn, veroorzaakt door droogstand, wanneer de palen hier niet verlaagd zouden zijn."
1.12 Op 18 mei 2005 heeft (de advocaat van) [appellante] [geïntimeerde] aansprakelijk gesteld voor de door de verzakking veroorzaakte schade (de kosten van het wegnemen van de oorzaak van de verzakkingen, het herstellen van de scheurvorming en de verdere gevolgschade).
1.13 Bij brief van 13 juni 2005 heeft (de gemachtige van) [geïntimeerde] alle aansprakelijkheid van de hand gewezen.
1.14 Mos Grondmechanica B.V. (hierna: Mos) heeft na een onderzoek op 22 september 2005 in opdracht van [appellante] op 17 oktober 2005 rapport uitgebracht. Hierin is geconcludeerd:
"Uit de funderingsinspectie blijkt dat de houten paalkoppen van beide voorgedeelten van de woningen in het algemeen in goede staat zijn. De paalkoppen zijn vervangen door beton. De aansluiting met de gevel is visueel gezien goed. Er is geen sprake (meer) van droogstand van de palen.
De recente zakking is dus niet het gevolg van paalrot. De palen en de aansluitingen met de gevel zijn visueel goed te noemen. (...)
De scheuren tussen de bestaande bouw en de nieuwbouw zijn zeer vermoedelijk voornamelijk het gevolg van een overbelasting van de bestaande palen. De oorspronkelijk houten vloeren zijn tijdens de verbouwing vervangen door betonvloeren. Hierdoor is de belasting op de bestaande houten palen toegenomen. (...) Mogelijk zijn ook enkele constructieve aanpassingen (...) oorzaak van overbelasting (...)
De recente toename van de zetting kan veroorzaakt zijn door hogere negatieve kleef op de palen, bijvoorbeeld door reconsolidatie van de ondergrond en wisselende grondwaterstand."
1.16 Ingenieursbureau Bartels heeft na het maken van een vergelijkingsberekening voor de woningen aan de […] 78 en 80 in opdracht van Bouwbedrijf Roosdom Tijhuis West B.V. op 27 maart 2007 gerapporteerd dat de totale belasting op de palen na de verbouwing is afgenomen met circa 10% hetgeen geen aanleiding geeft aan te nemen dat de verbouwing onvoorziene zettingen/zakkingen op zou leveren.
2. Op 8 mei 2007 heeft [appellante] [geïntimeerde] gedagvaard en betaling van € 75.912,40 gevorderd. Zij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, althans dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de overeenkomst. Volgens [appellante] mocht zij op grond van hetgeen in de koopovereenkomst en de akte van levering is bepaald, verwachten dat de woning geen bouwtechnische gebreken kende; [geïntimeerde] heeft dit gegarandeerd. De herstel- en reparatiekosten van de bouwtechnische gebreken en de buitengerechtelijke kosten bedragen volgens [appellante] het gevorderde bedrag. De rechtbank heeft de vordering afgewezen, omdat [appellante] ter zake van de gebreken niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW Pro. Het had volgens de rechtbank op de weg van [appellante] gelegen om in elk geval na het bekend worden van de resultaten van het onderzoek van Smit & Zonen op 24 februari 2005 hiervan onverwijld mededeling te doen aan [geïntimeerde], en niet pas bij brief van 18 mei 2005, in het licht van de omstandigheden dat [appellante] een professionele partij is op het gebied van de aan- en verkoop van woningen en werd bijgestaan door een deskundig makelaar, dat er tijdens de bezichtiging in april 2002 lichte scheurvorming was die aanleiding had moeten zijn voor extra alertheid, dat Vobaan op 17 december 2003 melding maakte van scheurvorming als mogelijk gevolg van een funderingsprobleem en dat de scheurvorming in 2004/2005 verergerde.
3.1 De eerste grief van [appellante] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellante] niet binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW Pro bij [geïntimeerde] heeft geklaagd. Met de tweede grief bestrijdt [appellante] de overweging dat zij bij de aankoop bijgestaan werd door een deskundig makelaar. De derde grief is gericht tegen de overweging dat [appellante] door de aanwezigheid van lichte scheurvorming in april 2002 extra alert had moeten zijn. In haar toelichting merkt [appellante] op dat het bekend is dat zetten van panden enige oppervlakkige scheurvorming kan geven die op eenvoudige wijze kan worden weggewerkt. Volgens haar is van de zijde van [geïntimeerde] geen enkele mededeling gekomen die anders zou kunnen doen vermoeden, terwijl thans bekend is dat [geïntimeerde] kort voor de verkoop een ingrijpende restauratie aan een gedeelte van de fundering heeft laten uitvoeren en een volledig nieuwe, massieve betonnen vloer heeft laten opstorten en [geïntimeerde] bij de koop de garantie gaf dat zij alle noodzakelijke inlichtingen had verschaft. Met haar vierde grief komt [appellante] op tegen het oordeel dat de periode tussen de ontvangst van het rapport van Smit & Zonen en de kennisgeving op 18 mei 2005 te lang is om 'binnen bekwame tijd' te zijn.
3.2 De grieven kunnen - ook als zij gegrond zouden zijn - geen doel treffen, omdat de vorderingen van [appellante] gelet op het hierna vanaf 4.1 overwogene, ongegrond zijn en het hof bij gegrondheid van (een van) de grieven in verband met de devolutieve werking van het hoger beroep een oordeel moet geven over de door de rechtbank niet besproken verweren van [geïntimeerde]. Daardoor komt het onderhavige geschil in volle omvang aan het hof voor te liggen. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.
4.1 Ter onderbouwing van haar standpunt dat de geleverde woning niet voldoet aan de overeenkomst of dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort gekomen is in de nakoming van de overeenkomst, heeft [appellante] (reeds in eerste aanleg) een beroep gedaan op de koopovereenkomst en de leveringsakte en aangevoerd dat [geïntimeerde] in artikel 7.3 van de koopovereenkomst en vervolgens in de leveringsakte een garantie heeft gegeven ter zake van de afwezigheid van ernstige bouwkundige gebreken aan (onder meer) de fundering.
Deze garantie staat echter niet in de koopovereenkomst of de akte van levering. In de koopovereenkomst staat slechts (in artikel 7.3) dat het de Verkoper ([geïntimeerde]) niet bekend is of er bouwkundige gebreken zijn. Dit is geen garantie, maar een mededeling van onbekendheid. [appellante] wist daardoor dat [geïntimeerde] niet wist of er bouwkundige gebreken aan de fundering waren.
4.2 [appellante] heeft niets gesteld waaruit - indien het vaststaat - zou volgen dat [geïntimeerde], anders dan zij verklaarde, wel wist dat er ten tijde van de verkoop gebreken aan de fundering waren en/of dat de woning (toen) nog verzakte. Dat [geïntimeerde] dit wist of behoorde te weten kan het hof ook niet aannemen op grond van het enkele feit dat [geïntimeerde] na de verbouwingswerkzaamheden funderingswerkzaamheden heeft moeten doen, vanwege het volgende (4.3 en 4.4).
4.3 Nadat de scheurvorming na de verbouwing in 1999 was ontstaan, heeft [geïntimeerde] bij meerdere funderingspalen een zachte bovenkant vastgesteld en heeft zij in 2001 de funderingswerkzaamheden gedaan die nodig waren om dit euvel te verhelpen. Daarna tot aan de verkoop in 2002 was er geen verdere scheurvorming meer. Ten tijde van de verkoop verzakte de woning dus niet. Gelet hierop mocht [geïntimeerde] ervan uitgaan dat zij de herstelwerkzaamheden aan de funderingspalen goed had verricht. Ook in de eerste jaren na de verkoop verzakte de woning niet. Volgens [appellante] kwamen er pas begin 2005 bij haar woning een progressie in de scheurvorming en verdere verzakking. Dat het herstel door [geïntimeerde] goed was verricht is inmiddels bevestigd door Mos die een aantal jaren na de herstelwerkzaamheden opmerkt dat de funderingspalen en de aansluitingen met de gevel (visueel) goed zijn en dat de (recente) verzakking in 2005 niet het gevolg is van paalrot.
4.4 Feiten of omstandigheden waaruit kan blijken dat [geïntimeerde] wist of behoorde te weten dat de fundering te zwak was voor het verbouwde pand en daardoor ook na de herstelwerkzaamheden in 2001 nog gebreken zou hebben, zijn niet gesteld. [appellante] heeft geen feiten aangevoerd waaruit kan volgen dat [geïntimeerde] wist of moest weten dat het bij de verbouwing gestorte beton te zwaar was voor de palen, nog daargelaten dat [geïntimeerde] onder verwijzing naar het rapport van Bartels gemotiveerd heeft betwist dat zij een massieve betonnen vloer heeft geplaatst. Verder staat als onbetwist vast dat de verbouwing plaatsvond na verlening van de vereiste bouwvergunningen, dat alle voorschriften die van toepassing waren voor de verbouwing door [geïntimeerde] waren nageleefd en dat de gemeente het project na inspectie heeft goedgekeurd.
4.5 [geïntimeerde] mocht daarom bij het aangaan van de koopovereenkomst verklaren dat haar niet bekend was of er bouwkundige gebreken in de fundering waren. Op grond van deze (terechte) onbekendheidsverklaring van [geïntimeerde], in combinatie met de door [appellante] (een in vastgoed zaken deskundige partij) op meerdere plaatsen waargenomen scheurvorming, kon en mocht [appellante] niet verwachten dat [geïntimeerde] ervoor instond of kon instaan dat er geen bouwtechnische gebreken aan de woning kleefden.
5.1 [appellante] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde] haar (ook) op grond van artikel 5.2 van de koopovereenkomst had moeten meedelen dat zij in 2001 funderingswerkzaamheden had verricht en dat, doordat [geïntimeerde] niets heeft gezegd over de mogelijke oorzaak en aard van de scheurvorming, terwijl veel scheuren (volgens [appellante] - [geïntimeerde] heeft dat betwist) bij de bezichtiging door [H] in april 2002 waren weggewerkt, [appellante] ervan uit mocht gaan dat het om oppervlakkige scheurvorming ging, waarbij enkel esthetische verwijdering achter plinten en platen volstond.
5.2 Ook dit kan niet tot toewijzing van de vordering leiden, vanwege het volgende.
5.3 De mogelijke aard en oorzaak van de scheurvorming in 2005 staat (ook thans nog) niet vast. Uit het door [appellante] in het geding gebrachte rapport van Mos volgt dat er in 2005 sprake was van een "recente" zakking die mogelijk niet haar oorzaak vond in de door [geïntimeerde] vervangen zachte paalkoppen, maar in een (pas toen opgetreden) hogere negatieve kleef op de palen door reconsolidatie van de ondergrond en wisselende grondwaterstand. Dit maakt, in combinatie met de onder 4.3 weergegeven overweging dat [geïntimeerde] ervan uit mocht gaan dat zij de herstelwerkzaamheden aan de funderingspalen goed had verricht, dat [geïntimeerde] er niet vanuit moest gaan dat mededelingen over het (afgeronde) herstel van de funderingskoppen voor [appellante] van belang konden zijn en ter kennis moesten worden gebracht.
Daar komt bij dat [H] de woning als vertegenwoordiger van [appellante] kwam bezichtigen vóórdat de woning in het openbaar te koop was gezet, dat hij de scheurvorming direct opmerkte en dat [appellante] zich bezig houdt met de aan- en verkoop van woningen. Hierdoor kon [geïntimeerde] veronderstellen dat [appellante] als zelf voldoende deskundig, van haar geen verdere informatie nodig had over alle mogelijke oorzaken van de voorheen opgetreden scheurvorming, te meer nu zij wist dat [appellante] er mee bekend was dat de woning in 1999 was voorzien van een (grote) aanbouw en dat ook de scheurvorming tussen het oude en het nieuwe gedeelte van de woning bekend (zichtbaar) was.
Daartegenover heeft [H] en/of [appellante] niets gedaan waaruit [geïntimeerde] had kunnen afleiden dat [appellante] wel behoefte aan (meer) informatie had. Als onvoldoende betwist staat vast dat [H] zich bij de bezichtigingen niet geïnteresseerd heeft getoond in een toelichting op scheuren en/of verbouwingswerkzaamheden van de zijde van [geïntimeerde]. Er is niet gesteld of gebleken dat [appellante] op enig moment uitdrukkelijk heeft gevraagd naar de verbouwingswerkzaamheden (of overige werkzaamheden) of naar het verloop van de scheurvorming.
Bovendien was [appellante] sinds 2003 op de hoogte van verdere scheurvorming in het buurpand, waarvan zij wist dat dit in 1999 gelijktijdig met haar pand verbouwd was, en van de brief van Vobaan waarin als mogelijke oorzaak genoemd is een aantal werkzaamheden uit de afgelopen tijd. Desondanks heeft [appellante] ook toen geen nadere informatie over de werkzaamheden aan [geïntimeerde] gevraagd.
5.4 Voorgaande omstandigheden maken dat [appellante] zich in redelijkheid niet in mei 2005 tegenover [geïntimeerde] erop kan beroepen dat [geïntimeerde] haar had moeten informeren over het herstel in 2001 van zachte koppen op funderingspalen.
6. De conclusie is dat het hoger beroep ongegrond is. De beslissing van de rechtbank (afwijzing van de vordering) is juist, zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 9 juli 2008;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 1.148,- aan verschotten en € 3.474,- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, A.E.A.M. van Waesberghe en M.J. Kuiper en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 april 2010 in aanwezigheid van de griffier.