Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00202
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 13 april 2010
op het hoger beroep van de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Schiedam, tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 5 maart 2009, AWB 08/1634 WOZ-T3, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur, heeft bij beschikking aan [X] en [Y], hierna belanghebbenden, ingevolge artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2007 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [a-straat 1] te [Q] (hierna: de onroerende zaak), voor het tijdvak dat aanvangt op 1 januari 2007 en naar waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 555.000. Gelijktijdig is aan belanghebbenden een met de beschikking in één geschrift vervatte aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2007 opgelegd.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3. Van deze uitspraak hebben belanghebbenden beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de belastingaanslag verminderd tot een aanslag berekend naar een heffingsmaatstaf van € 452.000 en bepaald dat de uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Tevens heeft de rechtbank bepaald dat aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 39 wordt vergoed.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. De Inspecteur is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Belanghebbenden hebben een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 2 maart 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan.
3.1. Belanghebbenden zijn genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak plaatselijke bekend [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning). Het betreft een zogenoemde eindwoning herenhuis, op goede stand gelegen.
3.2. De woning, bouwjaar 1850, heeft een bruto-inhoud van 830 m3, de inpandige garage circa 400 m3 en de aanbouw van de woonruimte heeft een inhoud van circa 470 m 3, in totaal derhalve 1700 m3 en een oppervlakte van circa 290 m2. De woning is gedeeltelijk geïsoleerd (muren en de beglazing, niet het dak).
3.3. De taxateur mevrouw [A], WOZ-taxateur, heeft een taxatierapport opgesteld met dagtekening 28 mei 2009, welke in kopie tot de gedingstukken behoort.
Als vergelijkingsobjecten zijn de navolgende onroerende zaken plaatselijk bekend [a-straat] in het taxatierapport vermeld:
- [a-straat 2], eindwoning herenhuis, bouwjaar 1670, met een inhoud van 1050 m3 en een oppervlakte van 196 m2, verkocht op 12 februari 2004 voor € 550.000;
- [a-straat 3], herenhuis, bouwjaar 1780, met een inhoud van 715 m3 en een oppervlakte van 129 m2, verkocht op 7 januari 2004 voor € 430.000;
- [a-straat 4], herenhuis, bouwjaar 1750, met een inhoud van 1070 m3 en een oppervlakte van 123 m2, verkocht op 2 augustus 2005 voor € 400.000, en
- [a-straat 5], herenwoning, bouwjaar 1785, met een inhoud van 975 m3 en een oppervlakte van 88 m2, verkocht op 31 mei 2005.
Tevens vormt een vergelijkend overzicht onderdeel van het taxatierapport waarin deze onroerende zaken met elkaar worden vergeleken.
3.4. Daarnaast heeft de Inspecteur een matrix overgelegd, als bijlage bij het beroepschrift in hoger beroep (hierna: de matrix), waarin de eindwaarde wordt vermeld als samenstel van de aan de diverse onderdelen toe te kennen (deel) waarden.
Omschrijving geschil, standpunten
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. De Inspecteur heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning € 555.000 bedraagt, terwijl belanghebbende meent dat de waarde op maximaal € 452.000 dient te worden gesteld.
4.3. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Conclusies van partijen
5.1. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot handhaving van de uitspraak op bezwaar.
5.2. Belanghebbenden concluderen tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
6.1. De rechtbank heeft - voor zover van belang - waarbij onder "verweerder" dient te worden verstaan: de Inspecteur, en onder "eiser": belanghebbende, het volgende overwogen:
"Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Eisers zijn eigenaar van de woning. De woning betreft een half vrijstaand herenhuis. De woning is door de jaren heen ontstaan door samenvoeging van verschillende delen, met toevoeging van een verbindingsstuk. De oppervlakte van de twee percelen waarop de woning staat is ongeveer 290 m².
De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde had van € 555.000,=. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft, blijkens de brief van 4 februari 2009 en de toelichting daarop ter zitting, de waardestijging grotendeels toegeschreven aan de recente ontdekking dat bij voorgaande waardebepalingen een deel van de woning ten onrechte niet is betrokken.
Verweerder stelt thans dat de inhoudsmaat van de woning als geheel 1500 m3 bedraagt.
In het taxatieverslag, dat ten grondslag ligt aan het primaire besluit, staat een inhoudsmaat van 830 m3 vermeld. Het Gerechtshof te 's-Gravenhage heeft in haar uitspraak van 20 juni 2003 een inhoudsmaat van 890 m3 aangehouden. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder overwogen dat bij de vorige waardebepaling is uitgegaan van de verkeerde objectkenmerken, omdat de woning bij nader inzien groter bleek te zijn. Verweerder stelt dat de taxateur de bruto-inhoud van de woning opnieuw heeft bepaald. Concrete gegevens heeft verweerder evenwel in het besluit niet genoemd. Ook heeft verweerder geen gegevens bijgevoegd. Niet eerder dan bij de brief van 4 februari 2009 heeft verweerder aangegeven dat het gaat om 470 m3 en is een matrix overgelegd ter onderbouwing. De matrix vermeldt echter slechts het getal van 470 m3, zonder daarbij aan te geven waarop dit getal is gebaseerd. Verweerder heeft geen taxatierapport overgelegd waaruit de inhoudsmaat van de woning duidelijk blijkt. Met deze informatie en de toelichting daarop ter zitting is niet inzichtelijk gemaakt dat de woning een inhoudsmaat van 1500 m3 heeft. Eisers hebben de grootte van hun woning gemotiveerd betwist. Nu de aangepaste inhoudsmaat volgens verweerder grotendeels de oorzaak is van de waardestijging, is het besluit onzorgvuldig tot stand gekomen en niet deugdelijk gemotiveerd. Om die reden kan het bestreden besluit niet in stand blijven.
Eisers hebben, met hetgeen zij hebben aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2005 € 425.000,= bedraagt. Daartoe overweegt de rechtbank dat de waarde van de woning op de vorige waardepeildatum is bepaald op € 452.000,=. In hetgeen door verweerder naar voren is gebracht ten aanzien van onder andere prijsontwikkelingen en vergelijkingsobjecten ziet de rechtbank geen aanleiding om op 1 januari 2005 een waardevermindering ten opzichte van de voorgaande waardepeildatum aan te nemen.
De rechtbank stelt de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2005, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, daarom in goede justitie vast op € 452.000,=."
6.2. Met het door hem overgelegde taxatierapport heeft de Inspecteur de daarin gestelde objectgegevens van de woning naar het oordeel van het Hof voorshands aannemelijk gemaakt. Het Hof overweegt daarbij dat de als vergelijkingsobject opgevoerde objecten, in het bijzonder gelet op de liggingsfactoren, als zodanig kunnen dienen. Uiterlijke vergelijkbaarheid is niet vereist. Wel dient met relevante verschillen, zoals woninginhoud, perceelsoppervlakte en ligging rekening te worden gehouden.
6.3.1. Met de Inspecteur is het Hof van oordeel dat de in het taxatierapport vermelde gegevens inzake de inhoud van de woning juist zijn. Belanghebbenden hebben dat, afgezet tegen hetgeen de Inspecteur dienaangaande heeft aangevoerd en ter zitting nader heeft toegelicht, onvoldoende bestreden en het Hof acht de totaalinhoud van de woning door de Inspecteur voldoende aannemelijk gemaakt.
6.3.2. Belanghebbenden hebben bestreden dat de matrix welke door de Inspecteur is overgelegd inzichtelijk maakt dat de aan de verschillende samenstellende onderdelen toegekende waarden, en in het bijzonder de eindwaarde van de woning, tot de beschikte waarde van € 555.000 leidt. Desgevraagd heeft de Inspecteur respectievelijk de taxateur geen nadere informatie kunnen verstreken om dat inzicht bij het Hof en bij belanghebbenden te doen ontstaan. In het bijzonder is onvoldoende inzicht verstrekt welke invloed de navolgende punten hebben op de waarde van de woning:
- de gebrekkige isolatie, nu slechts een deel van de woning is geïsoleerd;
- de waarde per vierkante respectievelijk kubieke meter, gelet op de onvoldoende weersproken inrichting van de woning, bestaande uit onder meer de werkruimten welke niet als woonruimte geschikt zijn en niet als zodanig mogen worden gebruikt en derhalve ook voor de (eind)waarde van de woning, en
- de aan deze werkruimten toe te kennen waarde komt uit de door de Inspecteur overgelegde matrix onvoldoende naar voren,.
6.4. Naar 's Hofs oordeel heeft de Inspecteur niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartegenover hebben belanghebbenden ook onvoldoende feiten en/of omstandigheden gesteld om de door hen voorgestane waarde - in navolging van het oordeel van de rechtbank - op € 452.000 vast te stellen.
6.5. In goede justitie stelt het Hof de waarde van de woning op € 500.000.
6.6. Uit het voorgaande volgt dat het beroep gegrond is, zodat dient te worden beslist als volgt.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht
Beslissing
Het Gerechtshof:
- verklaart het hoger beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vermindert de beschikking naar een waarde van € 500.000
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, B. van Walderveen en H.A..J. Kroon, leden, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 13 april 2010 in het openbaar uitgesproken en, vanwege onstentenis van de griffier, alleen door de voorzitter ondertekend.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20.303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.