Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00625
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 30 maart 2010
op het hoger beroep van mevrouw [belanghebbende] te [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 1 juli 2009, nummer AWB 08/4568 WOZ-T2, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, hierna: de Inspecteur, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] naar de waardepeildatum 1 januari 2007 en voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 99.000. In het desbetreffende geschrift is ook een aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2008 bekendgemaakt.
1.2. Tegen de vorenvermelde beschikking heeft belanghebbende bezwaar gemaakt, welk bezwaar door de Inspecteur op de voet van artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ is aangemerkt als mede te zijn gericht tegen de aanslag. De Inspecteur heeft de beschikking en de aanslag bij twee in één geschrift vervatte uitspraken gehandhaafd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de waarde van de woning verlaagd tot € 80.000 en gelast dat de gemeente Rotterdam aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoed.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
9 maart 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
2.3. De gemachtigde van belanghebbende heeft ingevolge een door het Hof ter zitting tot hem gericht verzoek als aanvulling op het aldaar verhandelde bij brief, gedagtekend 9 maart 2010, een afschrift van het proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van het Hof van
19 april 1993 met kenmerk 912742-E-7 ingezonden. De griffier heeft een afschrift van de brief en het proces-verbaal, zoals afgesproken ter zitting, ter kennisneming naar de Inspecteur gezonden.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is eigenaresse van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z]. In het door de taxateur van de gemeente [A], registertaxateur, opgemaakte taxatierapport (hierna: het taxatierapport) van de onroerende zaak luidt de omschrijving van het object als volgt:
"1. Objectgegevens: Zeer klein tussenpandje van bouwjaar 1875 in het centrum van de [binnenstad van Z].
2. Indeling: 2 laags, Begane grond van 38 m2 en een 1e verdieping van
39 m2.
3. Bijzondere kenmerken Overlast van horeca is mogelijk, tevens 's Avond minder veilig deel van [Z]."
3.2. In de op 2 juni 1969 gedateerde transportakte van de onroerende zaak waarbij deze aan belanghebbende werd overgedragen is de zaak omschreven als "een pand en erf en gang". Uit de akte blijkt dat ten behoeve van de eigenaren van omliggende percelen en ten laste van de gang (hierna: de gang), op de onroerende zaak een erfdienstbaarheid rust van:
"a. medegebruik van-
b. uit- en doorgang van en naar de [a-straat] over- de voormelde gang door middel van de deuren, die toegang geven naar de heersende erven en door de poort of buitendeur van die gang aan de [a-straat], zulks onder de volgende bepalingen:
1. Dat de bedoelde gang over een breedte van tenminste één meter onbebouwd moet blijven, behoudens het noordelijk deel daarvan ter diepte van ongeveer twaalf meter, voor zover de daarop aanwezige overbouwing betreft;
2. dat de sub 1 bedoelde overbouwing nimmer mag worden verlaagd, zodat de onderkant dier overbouwing steeds moet blijven op een hoogte van twee meter vijftig centimeter boven Rottepeil;
(...)".
3.3. De tot de onroerende zaak behorende grond heeft een oppervlakte van circa 65 m². De breedte van het perceel is voor de eerste 15 m vanaf de [a-straat] 3,30 m.
3.4. De woning is een niet onderheid, dubbelgelaagd, houten (pak)huis van circa 12 meter diep. De woning werd rond 1880 gebouwd door het op de begane grond, de eerste verdieping en ter hoogte van het dak aanbrengen van balken, die zijn ingebint in de muren van de aan weerszijden gelegen panden. Voorts werden een houten voor- en achtergevel aangebracht. Het pakhuis werd gebouwd ten behoeve van een wijnhandel die toentertijd gevestigd was op het perceel [a-straat 2]. De schacht waarbinnen kisten omhoog getakeld en in dat perceel getrokken werden, is nog aanwezig, thans gesplitst in kast (beneden) en toilet (boven). Sinds circa 1915 is de woning een zelfstandige winkelwoning, sinds 1969 een zelfstandig kavel.
3.5. Op de begane grond van het perceel bevindt zich de gang, die circa 1 meter breed is. De gang is van de woning gescheiden door een houten wand, die aan de binnenzijde van de woning is voorzien van vinyl. Op de begane grond van de woning bevindt zich aan de straatzijde een voormalige winkelruimte en aan de achterzijde een keuken (circa 7 m x 2 m), met geiser. Daartussen bevindt zich een trap naar de eerste verdieping alsmede voormelde kast.
Op de eerste verdieping zijn twee slaapkamers, een toilet, een berghok en een trapoverloop. Een badkamer ontbreekt en is niet te realiseren. Belanghebbende en haar inwonende zoon, maken voor hun persoonlijke hygiëne gebruik van de keuken. De ruimtes in de woning worden elektrisch of niet verwarmd. De woning is niet geïsoleerd.
Achter de opstal bevindt zich een onoverdekt deel van circa 3 m x 3,30 m en een onoverdekte verlenging (circa 14 m x 1 m) van het gangpad, leidend tot de twee rechthebbende percelen.
3.6. Tot circa 1965 stond de woning recht, maar nadien trad rot op van de houten heipalen van de aangrenzende huizenblokken. Die blokken en daarmee de twee panden waarin de woning is ingebint, verzakken sindsdien relatief met verschillende snelheid in verschillende richting waardoor de woning als een scharnier wordt getordeerd. Het hoogteverschil tussen oost- en westzijde van het huis varieert van noord naar zuid tussen de 20 en 30 cm.
3.7. Belanghebbende en haar zoon ondervinden, mede vanwege het niet geïsoleerd zijn van de woning, aanzienlijke (geluids)overlast van de naastgelegen en de in de nabijheid van woning aanwezige horecaondernemingen. Die overlast betreft zowel geluidsoverlast van muziek vanuit die ondernemingen als overlast van publiek op straat. Tevens wordt hinder ondervonden van een studentenvereniging waarvan het perceel grenst aan dat van belanghebbende.
3.8. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat het taxatierapport gegevens van drie vergelijkingsobjecten gelegen in de wijk [P] te [Z], te weten een tussenpand op de [b-straat 1] (88 m² opstal en 56 m² grondoppervlakte), verkocht op 31 januari 2006 voor € 265.000, een pand aan de [c-straat 1] (138 m² opstal en 56 m² grond), verkocht op 29 mei 2006 voor € 163.500 en een pand aan de [d-straat 1] (98 m² opstal en 45 m² grond), op 9 februari 2005 verkocht voor € 165.000. De dimensies van de kavels van de objecten gelegen aan [b-straat 1], [c-straat 1] en [d-straat] zijn respectievelijk circa 5 m x 11 m, circa 7 m x 8 m, en circa 5 m x 8 m.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in hoger beroep in geschil of de waarde van de onroerende zaak op een lager bedrag dan € 68.000 dient te worden vastgesteld, welke vraag door belanghebbende bevestigend en door de Inspecteur ontkennend wordt beantwoord.
4.2. Belanghebbende bepleit een waardevaststelling op € 13.000.
4.3. De Inspecteur persisteert in zijn standpunt dat bij de waardevaststelling met het beperkingen van de onroerende zaak in voldoende mate rekening is gehouden.
4.4. Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 13.000.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en tot een vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 68.000.
Overwegingen omtrent het geschil in hoger beroep
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet moet de waarde van de onderhavige tot woning dienende onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die door de meestbiedende koper zou worden besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.
6.2. Na afweging van de door partijen gestelde feiten en omstandigheden is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het in het geding gebrachte taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2007 € 68.000 bedroeg. Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat de onroerende zaak wegens de unieke situatie niet te vergelijken is met enig ander pand in [Z]. De door de Inspecteur voorgestane waardering komt naar het oordeel van het Hof gelet op de unieke situatie op een te hoog bedrag uit. Belanghebbende heeft de door haar voorgestane waarde daarentegen evenmin voldoende gestaafd.
6.3. Nu in het geding de waarde van de woning niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof die waarde als volgt. In de zaak tussen belanghebbende en de Inspecteur, die heeft geleid tot de uitspraak van dit Hof van 20 december 2004, nummer BK-03/03744, heeft de Inspecteur het standpunt ingenomen dat de waarde van de onroerende zaak moet worden gesteld op de grondprijs, in welk standpunt besloten ligt dat aan de opstal geen waarde kan worden toegekend. Het Hof heeft in voormelde uitspraak de Inspecteur niet in de door hem gehanteerde grondprijs gevolgd, aangezien het Hof toen oordeelde dat die waardering op een te hoog bedrag uitkwam.
6.4. Blijkens het door de Inspecteur voor de rechtbank ingediende verweerschrift heeft hij de waarde per vierkante meter grond van het onderhavige perceel op € 615 becijferd, rekening houdend "met ligging en oud opstal". Ter zitting van het Hof in de onderhavige zaak is met partijen besproken dat een renovatie dan wel sloop en herbouw van de woning tot een die voldoet aan maatstaven die thans ten aanzien van wonen en wooncomfort worden gesteld, aanzienlijke meerkosten met zich brengt vanwege de onpraktische ligging van de onroerende zaak, het ontbreken van een eigen fundering en de zeer beperkte breedte van het perceel. Gesteld noch gebleken is dat de Inspecteur rekening heeft gehouden met de vorenbedoelde aanzienlijke meerkosten. Daarmee rekening houdend bepaalt het Hof de waarde van de grond in goede justitie op € 300 per vierkante meter.
6.5. Bij de berekening van de het aantal in aanmerking te nemen vierkante meters is voldoende aannemelijk geworden dat de onoverdekte verlenging van de gang, een strook van 14 m lang en 1 m breed aan de achterzijde van het perceel van belanghebbende, mede gelet op de bestaande erfdienstbaarheid, geen waarde vertegenwoordigt. Derhalve berekent het Hof het aantal in aanmerking nemende vierkante meters als volgt: 12 m x 3,30 m (woning) en 3 m x 3,30 m (onoverdekt deel), in totaal derhalve (afgerond) 50 m². Voorts is het Hof van oordeel dat, gelet op enerzijds de bouwkundige staat en aard van de opstal, alsmede het ontbreken van enig wooncomfort en anderzijds de ondervonden overlast van de horecagelegenheden in de nabije omgeving van de woning, gelijk het standpunt van de Inspecteur in voormelde zaak met nummer BK-03/03744, daaraan geen waarde kan worden toegekend. Gelet op het vorenoverwogene wordt de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op (afgerond) € 15.000.
6.6. Op grond van het vorenoverwogene is het hoger beroep gegrond.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten, aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 39, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 110 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, alsmede de uitspraken van de Inspecteur,
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 15.000,
- vermindert de aanslag tot een naar een heffingsmaatstaf van € 15.000, en
- gelast de gemeente Rotterdam aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht in beroep en hoger beroep ad € 149 te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.J.J. Engel en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier mr. L. van den Bogerd. De beslissing is op 30 maart 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.