Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00539
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 30 maart 2010
op het hoger beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [belanghebbende] B.V., statutair gevestigd te [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 4 juni 2009, nr. AWB 08/3779 WOZ, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
Beschikking en aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Pijnacker-Nootdorp, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q] (hierna: het terrein), voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 en naar de waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waarde) vastgesteld op € 2.679.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aan belanghebbende opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2005 bekendgemaakt.
1.2. Bij uitspraak op het door belanghebbende tegen de waardebeschikking gemaakte bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar ongegrond verklaard.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft in verband daarmee van belanghebbende een griffierecht geheven van € 447.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 9 februari 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Verordening
3.1. De raad van de gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft in zijn openbare vergadering van 28 november 2002 vastgesteld de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2003 (hierna: de Verordening).
3.2. De Verordening is gewijzigd bij Verordening tot tweede wijziging van de Verordening vastgesteld door voormelde gemeenteraad in zijn openbare vergadering van 27 januari 2005.
3.3. Blijkens de inhoud van de gedingstukken zijn de Verordening en de wijziging daarvan op de wettelijk voorgeschreven wijze bekendgemaakt.
Vaststaande feiten
4.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het terrein. Het terrein beslaat 13.550 m² en grenst aan een soortgelijk terrein, een recreatiegebied, een snelweg en een woonwijk.
4.2. Het terrein is gelegen binnen het vigerende Bestemmingsplan "Bouwlocatie Delfgauw" (hierna: het bestemmingsplan) dat is vastgesteld door de Raad van de gemeente Pijnacker op 31 augustus 1995 en is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Zuid-Holland (hierna: GS). Het terrein is in dat bestemmingsplan voor een gedeelte groot circa 8.500 m² aangewezen als uit te werken gebied voor bedrijfsdoeleinden (UB) en voor een gedeelte groot circa 4.500 m² als uit te werken gebied voor groenvoorzieningen (UG). Een bouwvergunning dient te voldoen aan het bestemmingsplan en voorschriften betreffende het uit te werken gebied voor bedrijfsdoeleinden en het uit te werken gebied voor groenvoorzieningen. Het "uitwerkingsplan bedrijventerrein [R]" (hierna: het uitwerkingsplan) is vastgesteld bij besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Pijnacker-Nootdorp van 20 mei 2008, dat is goedgekeurd door GS van 15 juli 2008. Bij uitspraak van de Raad van State van 4 maart 2009 is voormeld besluit van GS vernietigd en de goedkeuring aan het plandeel met de bestemming "bedrijfsdoeleinden (B)" onthouden.
4.3. De Inspecteur heeft een taxatierapport, opgemaakt op 4 september 2008 en opgesteld door [A], WOZ-taxateur van de gemeente Pijnacker-Nootdorp, in het geding gebracht, nader aangevuld bij het verweerschrift in hoger beroep. In dat rapport zijn een drietal vergelijkingsobjecten vermeld, te weten:
- [b-straat 1], [Q], met een perceelsoppervlakte van 3.954 m², op 14 augustus 2003 verkocht voor € 927.608,40 ex BTW;
- [b-straat 2], [Q], met een perceelsoppervlakte van 13.262 m², op 20 augustus 2004 verkocht voor € 3.071.570 ex BTW; en
- [c-straat 1], [Q], met een perceelsoppervlakte van 6.635 m², op 2 oktober 2007 verkocht voor € 1.570.000 ex BTW.
De vergelijkingsobjecten betreffen alle bouwterreinen.
De waarde van het terrein is geraamd op € 2.657.000.
4.4. Belanghebbende heeft een taxatierapport, opgemaakt op 8 juli 2009 en opgesteld door [C], beëdigd rentmeester en taxateur van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters van het Rentmeesterkantoor [D] B.V., in het geding gebracht. De waarde van het terrein is daarin gewaardeerd per peildatum 1 januari 2005 op € 474.250.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
5.1. In geschil is de waarde van het terrein op de waardepeildatum (hierna: de waarde). Belanghebbende bepleit een waarde van € 474.250, de Inspecteur houdt de door hem vastgestelde waarde staande. Tevens is in geschil of belanghebbende is aan te merken als gebruikster van het terrein als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel a, van de Verordening. Deze vraag wordt door belanghebbende ontkennend en door de Inspecteur bevestigend beantwoord.
5.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
6.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot wijziging van de beschikking in dier voege dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot op € 474.500 alsmede tot vernietiging van de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen ter zake van het gebruik van het terrein.
6.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil
Waarde
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van het terrein te worden bepaald op de aan die zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7.2. Op de Inspecteur rust - gelet op betwisting van belanghebbende - de last aannemelijk te maken dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum.
7.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangevoerd is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het taxatierapport, de daarin opgenomen vergelijkingsobjecten, de gerealiseerde aankoopprijzen van deze objecten en de daarop gegeven toelichting tegenover hetgeen belanghebbende heeft gesteld en aangedragen, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het terrein gerekend naar het prijspeil per 1 januari 2003 € 2.657.000 bedroeg. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. Zoals door belanghebbende gesteld en door de Inspecteur niet is bestreden is ten aanzien van belanghebbendes terrein tot op heden geen definitief uitwerkingsplan tot stand gekomen zodat geen bouwvergunning kan worden verkregen. Ten onrechte is in het door hem in geding gebrachte taxatierapport uitgegaan van een prijs per m² die behaald is in situaties waarin ten tijde van de gronduitgifte reële vooruitzichten bestonden op aanvang van de bouw op korte termijn, terwijl dat vooruitzicht bij belanghebbendes terrein niet bestond. Dat ten aanzien van de bouwterreinen [b-straat 1] en [b-straat 2] nog een vrijstellingsprocedure moest worden doorlopen acht het Hof van verwaarloosbare betekenis nu in de transportakten met zoveel woorden staat vermeld dat het College van Burgemeester en Wethouders bereid is de desbetreffende vrijstelling te verlenen. Voorts acht het Hof de Inspecteur er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen in ligging en bereikbaarheid van het terrein ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport van de Inspecteur is daaromtrent in het geheel niets vermeld terwijl de Inspecteur niets heeft aangevoerd op grond waarvan aannemelijk is te achten dat aan die door belanghebbende gestelde en door de Inspecteur niet weersproken verschillen elke relevantie voor de waarde ontbreekt.
7.4. Daartegenover heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het terrein de door haar gestelde waarde van € 474.250 beloopt. In diens taxatierapport wordt ervan uitgegaan dat slechts 50 percent van het terrein effectief kan worden bebouwd en dat hiervan, bezien in samenhang met het ontbreken van een onherroepelijke uitwerking en het nog moeten maken van nadere bouw- en woonrijpmaakkosten een waardedrukkend effect uitgaat dat neerkomt op circa 80 percent van de waarde die is te ontlenen aan prijzen die zijn gerealiseerd voor de vergelijkingsobjecten. Zulks is echter niet aannemelijk gemaakt. De in het taxatierapport in aanmerking genomen parameters zijn op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt dan wel van een deugdelijke en te verifiëren onderbouwing voorzien.
7.5. Nu partijen hun onderscheidene standpunten niet aannemelijk hebben gemaakt stelt het Hof met in achtneming van al hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd in goede justitie de waarde van het terrein vast op een bedrag van € 1.900.000.
7.6. Het vorenstaande voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep gegrond is. Derhalve moet worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende in hoger beroep gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast 5 maal € 81,23 ofwel € 406,15 ter zake van het aan belanghebbende uitgebrachte en door haar in geding gebrachte taxatierapport alsmede de ondersteuning door de taxateur ter zitting. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
8.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep bij de rechtbank gestorte griffierecht van € 288, alsmede het voor de behandeling van het hoger beroep gestorte griffierecht van € 447 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof :
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- vernietigt de uitspraak van de Inspecteur;
- wijzigt de beschikking in dier voege dat de waarde wordt verminderd tot op € 1.900.000;
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 406,15;
- gelast de gemeente Pijnacker-Nootdorp aan belanghebbende een bedrag van € 735 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, P.J.J. Vonk en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 30 maart 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.