Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00719
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 22 juni 2010
op het beroep van [belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende, tegen de uitspraak van de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, betreffende de hierna vermelde waardebeschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag en bezwaar
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) met dagtekening 31 maart 2005 is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), voor het jaar 2005 vastgesteld op € 625.500 per 1 januari 2003 (hierna: de waarde). In hetzelfde geschrift is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen bekendgemaakt.
1.2. Bij uitspraak op bezwaar van 29 september 2005 heeft de Inspecteur, het bezwaar van belanghebbenden niet-ontvankelijk verklaard, de waarde van de woning ambtshalve verminderd tot € 494.500 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Loop van het geding
2.1. Belanghebbende is van bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Amsterdam. Bij uitspraak van 15 mei 2006, AWB 05/5994, heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking van 31 maart 2005 herroepen, de waarde verminderd tot € 319.500, bepaald dat de uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit, de aanslag onroerende-zaakbelasting verminderd tot een aanslag berekend naar een waarde van € 319.500 en bepaald dat de uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Tevens heeft de rechtbank Amsterdam de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten ten bedrage van € 790, onder aanwijzing van de gemeente Amsterdam die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden en gelast dat de gemeente Amsterdam het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 37 aan haar vergoedt.
2.2. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Bij uitspraak van 1 oktober 2007 heeft het Gerechtshof Amsterdam de uitspraak van de rechtbank bevestigd.
2.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep in cassatie ingesteld.
2.4. De Hoge Raad heeft bij arrest van 2 oktober 2009, nummer 07/13111, LJN: BJ9094, het beroep in cassatie van belanghebbende gegrond verklaard, de uitspraak van het Hof vernietigd, en het geding verwezen naar het Gerechtshof 's-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van het arrest.
2.5. Belanghebbende heeft zich bij brief van 2 december 2009 schriftelijk uitgelaten naar aanleiding van het genoemde arrest (hierna: het verwijzingsarrest). De Inspecteur heeft bij brief van 2 november 2009 verklaard geen gebruik te willen maken van de mogelijkheid een conclusie in te dienen in reactie op de verwijzing door de Hoge Raad. Partijen hebben van elkaars schrifturen, waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd, kunnen kennisnemen.
2.6. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 februari 2010. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Verwijzingsopdracht
De Hoge Raad heeft in rechtsoverweging 3.5 en 3.6 van het verwijzingsarrest overwogen:
"3.5. Bij de beslissing of een partij de gelegenheid moet krijgen bewijsmateriaal ter zitting in het geding te brengen, zal een afweging moeten plaatsvinden van enerzijds het belang dat die partij heeft bij het inbrengen van dat bewijsmateriaal en de redenen waarom hij dit niet in een eerdere fase van de procedure voor de feitenrechter heeft gedaan, en anderzijds het algemeen belang van een doelmatige procesgang (vgl. HR 16 maart 2007, nr. 42905, LJN BA0721, BNB 2007/222). 's Hofs uitspraak noch het proces-verbaal van de zitting geeft er blijk van dat een zodanig afweging heeft plaatsgevonden. Voor zover de klachten zich richten tegen de beslissing van het Hof om deze in de pleitnota neergelegde verklaring als bewijsmiddel te aanvaarden, zijn zij derhalve gegrond.
3.6. 's Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing dient plaats te vinden voor een hernieuwd onderzoek naar de staat waarin het pand [b-straat 1] ten tijde van de verkoop daarvan eind 2002 verkeerde, en de consequenties die daaraan verbonden moeten worden voor de vaststelling van de waarde van belanghebbendes pand op de waardepeildatum 1 januari 2003. Indien het verwijzingshof tot de slotsom komt dat de heffingsambtenaar de in 3.5 bedoelde verklaring eerst ter zitting van het Hof in het geding mocht brengen, dient belanghebbende in de gelegenheid te worden gesteld op die verklaring te reageren."
Vaststaande feiten
4.1. Belanghebbende is gebruiker en eigenaar van de woning. De woning heeft drie woonlagen (begane grond en twee verdiepingen) en een zolder en is gebouwd in 1899. Het vloeroppervlak van de woning is ongeveer 160 m² inclusief zolder, en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 71 m². De tuin is ongeveer 21 m² groot. De woning bevindt zich in een slechte staat van onderhoud. Het pand is na een brand niet gerenoveerd en de tweede verdieping en de zolderverdieping bevinden zich daardoor in een staat welke te duiden is als casco.
4.2. Belanghebbende heeft het pand aan de [b-straat 1] als vergelijkingsobject aangevoerd. Deze woning heeft een vloeroppervlak van ongeveer 160 m², een kaveloppervlakte van ongeveer 69 m² en een tuin van ongeveer 9 m². [b-straat 1] is op 2 december 2002 verkocht voor € 350.000.
4.3. In de pleitnota die de Inspecteur bij de behandeling ter zitting bij het Gerechtshof Amsterdam heeft overgelegd is onder het kopje [b-straat 1], voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
'Betreft de verkoop van een geheel leeg op te leveren pand. Leegstand van 20-12-01 tot 14-11-02. Vraagprijs per februari 2002 € 465.000, verkocht op 14-11-02 voor € 350.000 aan echtpaar in [P] ((...)).
Op 12-06-07 heb ik telefonisch contact gehad met de eigenaar: Zij vertelde dat het pand gekocht is voor de studerende kinderen (plus een neefje en nichtje). Pand stond al geruime tijd leeg en eigenaar wilde (moest) er van af en is akkoord gegaan met ons relatief lage bod (wij hadden geen haast en wilden niet meer uitgeven, mede gelet op achterstallig onderhoud etc.). De woning en de indeling zijn absoluut niet courant, hokkerig, veel schrootjes, brand gevaarlijk, verouderd/slecht sanitair, verouderde verwarming, deels niet te gebruiken trappen (instortingsgevaar), houtwerk kozijnen en dak deels verrot etc. Per direct enkele urgente aanpassingen m.b.t. brandgevaar en gebruiksgemak gedaan (CV-installatie, gas- en elektrische installatie, overige renovatiewerkzaamheden worden stapsgewijs uitgevoerd. (...)'
4.4. Belanghebbende heeft bij haar uitlating naar aanleiding van het arrest een bijlage overgelegd (prod. E17) waarin het volgende is opgenomen:
'Naar aanleiding van de uitspraak van het Hof d.d. 2 oktober 2007 heb ik op 26 november 2007 telefonisch contact opgenomen met de eigenaar van het pand [b-straat 1], de heer [A] te [P]. Mijn bedoeling was, de uitspraken van de taxateur van de Gemeentebelastingen, de heer [B], over desbetreffend pand te verifiëren. De heer [A] vertelde mij het volgende:
Eén van de trappen werd niet gebruikt omdat er een trap binnendoor was aangebracht. Er was geen sprake van instortingsgevaar.
Op de bovenste verdieping stond een oude gashaard. Omdat hij deze niet vertrouwde en van plan was centrale verwarming aan te brengen, is de gashaard verwijderd.
Er was geen sprake van brandgevaar
Op de vraag of het houtwerk van kozijnen en dak "deels verrot" zouden zijn antwoordde hij ontkennend.
Er was geen sprake van verrotting.'
Deze verklaring is ondertekend door belanghebbende en mede ondertekend door de heer [A], de eigenaar van [b-straat 1].
4.5. Belanghebbende heeft een taxatierapport in het geding gebracht van [C] B.V. en daarin is de waarde van de woning van belanghebbende vastgesteld op € 245.000. Onder kopje 'C. DOEL VAN DE TAXATIE'is onder punt 2 'Ten behoeve van:' opgenomen: 'Inzicht verkrijgen in de waarde per 1 januari 2003'.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
5.1. Na cassatie houdt partijen uitsluitend verdeeld of met een bedrag van € 319.500 de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Meer in het bijzonder is in geschil wat de staat was waarin het pand [b-straat 1] ten tijde van de verkoop daarvan eind 2002 verkeerde, en de consequenties die daaraan verbonden moeten worden voor de vaststelling van de waarde van de woning.
5.2. Belanghebbende stelt dat de staat van onderhoud van [b-straat 1] niet zo slecht is als in de pleitnota van de Inspecteur bij de zitting van het Gerechtshof Amsterdam is opgenomen en beter is dan de staat van onderhoud van haar woning. Bovendien heeft [b-straat 1] een hogere waarde dan het pand van belanghebbende, gelet op de monumentale uitstraling daarvan. Dit pand heeft een mooie klokgevel, terwijl de woning een arbeidershuisje betreft.
5.3. Ter zitting heeft de Inspecteur verklaard zijn standpunten te handhaven zoals die in de stukken zijn opgenomen.
Conclusies van partijen
6.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de woning verminderd wordt tot op € 245.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
6.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil
7.1. Na cassatie moet ervan worden uitgegaan dat alleen het pand [b-straat 1] als vergelijkingsobject kan dienen. Partijen verschillen van mening over de staat van onderhoud van dit pand. Belanghebbende is van oordeel dat haar woning zich in een slechtere staat van onderhoud bevindt dan [b-straat 1]. De Inspecteur bestrijdt dit.
7.2. Eerst ter zitting van het Gerechtshof Amsterdam is door de Inspecteur de onder 4.4 genoemde verklaring in het geding gebracht. De Inspecteur heeft belang bij het inbrengen van die verklaring aangezien de eigenaar daarin verklaart omtrent de staat van onderhoud van het vergelijkingsobject. Belanghebbende heeft na verwijzing van het onderhavige geding alsnog kunnen reageren op de verklaring van de Inspecteur, zodat zij niet in haar procespositie is geschaad.
7.3. Belanghebbende heeft, mede met de door haar overgelegde foto's, de verklaring van de eigenaar van [b-straat 1] en het feit dat de tweede verdieping en de zolderverdieping van haar woning zich in een staat bevinden die te duiden is als casco, aannemelijk gemaakt dat het pand [b-straat 1] ten tijde van de verkoop daarvan eind 2002 in een betere staat van onderhoud verkeerde dan haar woning.
7.4. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd waarin haar woning is gewaardeerd op € 245.000. Eventuele kopers van de woning zullen rekening houden met de kosten die het renoveren van de door brand aangetaste tweede verdieping en zolderverdieping met zich brengen en zij zullen ook rekening houden met het overige, achterstallige onderhoud. Gelet op het vorenoverwogene en mede gelet op de verkoopprijs van [b-straat 1] en de verschillen tussen [b-straat 1] en de woning van belanghebbende en het verschil in uitstraling van beide panden, heeft belanghebbende de door haar voorgestane waarde van € 245.000 aannemelijk gemaakt.
7.5. Uit het voorafgaande volgt dat het hoger beroep gegrond is en dat de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op € 245.000.
Proceskosten en griffierecht
Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.208 wegens beroepsmatig verleende bijstand (1 punt voor het indienen van het hoger beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de gemachtigde bij het Gerechtshof Amsterdam en 0,5 punt voor de uitlating van belanghebbende n.a.v. het arrest van de Hoge Raad met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1,5).
Voorts dient aan belanghebbende het bij gerechtshof Amsterdam betaalde griffierecht ter hoogte van € 105 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de beslissing omtrent de proceskosten en het griffierecht;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd naar € 245.000;
- vermindert de aanslag tot een aanslag berekend naar een waarde van € 245.000 en
- gelast de Inspecteur aan belanghebbende een bedrag van € 1.208 aan proceskosten en € 105 aan griffierechten te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk, J.J.J. Engel en H.A.J. Kroon, in tegenwoordigheid van de griffier mr. J.H.R. Massmann. De beslissing is op 22 juni 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.