Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00862
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer d.d. 6 juli 2010
in het geding tussen:
[belanghebbende] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Voorburg-Leidschendam, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 4 december 2009, nummer AWB 09/3905 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en voor het jaar 2009 vastgesteld op € 1.406.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Voorburg-Leidschendam voor het jaar 2009 bekendgemaakt.
1.2. Tegen de beschikking heeft belanghebbende bezwaar gemaakt, welk bezwaar door de Inspecteur op de voet van artikel 30, tweede lid, van de Wet is aangemerkt als mede te zijn gericht tegen de aanslag. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur de waarde van de woning nader vastgesteld op € 1.292.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht van € 41 geheven.
1.4. Bij de in de aanhef vermelde uitspraak heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht van € 110 geheven. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
26 mei 2010, gehouden te 's-Gravenhage. Daar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande villa met dakkapellen, garage, ondergrond en tuin. Het woonoppervlak bedraagt circa 214 m², de kaveloppervlakte is circa 705 m². Het bouwjaar is 1989.
3.2. De woning is gelegen in de woonwijk [a-straat] in [Z]. De woonwijk bestaat voornamelijk uit twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen. De voorzijde van de tuin grenst aan de openbare weg en de achtertuin van de woning grenst aan het water van de [rivier]. Aan de overkant van de [rivier] ligt een drukke, doorgaande verkeersweg.
3.3. De woning is in opdracht van de gemeente getaxeerd door ing. [A] die de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2008 heeft bepaald op € 1.295.000. Van de taxatie is een rapport opgemaakt, gedagtekend 6 augustus 2009 (hierna: het taxatierapport). De woning is gewaardeerd aan de hand van vergelijking van de woning met de objecten [b-straat 1] en [2], en [c-straat 1], allen te [Z], die respectievelijk zijn verkocht op 31 januari 2007, 13 mei 2008 en 6 mei 2008. Aan de oppervlakte van de opstallen en grond van de onderscheidene objecten zijn prijzen toegekend die in een matrixtabel bij het taxatierapport tot uitdrukking zijn gebracht.
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. In hoger beroep is in geschil of de Inspecteur de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld, zoals belanghebbende stelt en de Inspecteur betwist.
4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.163.000. Belanghebbende heeft een advies van [B] Makelaardij en van [C] Makelaardij o.g., beide gedateerd in augustus 2008, aangevoerd die respectievelijk een vraagprijs adviseren van € 1.295.000 en € 1.250.000. Op grond van de laagste van die geadviseerde vraagprijzen en een marktwaardeontwikkeling van minus 7%, berekent belanghebbende in hoger beroep de waarde op € 1.163.000.
Belanghebbende voert verder een drietal vergelijkingsobjecten aan: [d-straat 1], [e-straat 1] en [f-straat 1], allen te [P]. Deze zijn respectievelijk verkocht op 6 december 2007, 22 juli 2008 en 15 augustus 2007 en zijn allen vrijstaande villa's gelegen aan de [rivier]. Op grond van de gemiddelde opstal- en grondprijzen per oppervlakte eenheid van de door de taxateur gebezigde vergelijkingsobjecten, in vergelijking met de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten, stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de opstal- en grondprijs van zijn woning met ongeveer 10 percent te hoog is vastgesteld.
4.3. De Inspecteur houdt staande dat de waarde van de woning ten minste € 1.292.000 is.
4.4. Voor de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 1.160.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag onroerendezaakbelasting.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil
6.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van de woning te worden bepaald op de aan de woning toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde wordt betaald.
6.2. De rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel met juistheid beslist dat de Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, de feiten en omstandigheden aannemelijk heeft gemaakt die in redelijkheid de conclusie rechtvaardigen, zulks met inachtneming van de uitgangspunten in artikel 17, tweede lid, van de Wet, dat de waarde van de woning met € 1.292.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2008 niet te hoog is vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de in het taxatierapport als vergelijkingsobject opgevoerde objecten als zodanig kunnen dienen. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten, waaronder de drukke verkeersweg aan de overzijde van de [rivier], is in voldoende mate rekening gehouden.
6.3. Het Hof acht de waarderingen van de door belanghebbende ingeschakelde makelaars mede door het ontbreken van controleerbare vergelijkingen, afgewogen tegen het door de Inspecteur in het geding gebrachte taxatierapport zoals deze dat tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep nader heeft toegelicht, van onvoldoende gewicht.
6.4. De Inspecteur heeft voorts, in het licht van de stelling van belanghebbende dat de waarde van de woning ongeveer 10 percent hoger ligt dan de voormelde door belanghebbende aangevoerde vergelijkingsobjecten in [P], aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet in een onjuiste verhouding staat tot die objecten. De objecten in [P] liggen hemelsbreed immers drie kilometer van de woning en tevens in een andere plaats. In verband hiermee acht het Hof, mede gelet op het verschil in prijsniveau van onroerende zaken in [Z] en [P], de door belanghebbende aangevoerde argumenten niet overtuigend.
6.5. Bij het oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, neemt het Hof ook in aanmerking dat geen reden bestaat te twijfelen aan de onafhankelijkheid en deskundigheid van de door de Inspecteur ingeschakelde taxateur.
6.6. Het vorenoverwogene voert het Hof tot de slotsom dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, H.A.J. Kroon en H. Pijl, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 6 juli 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.