Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer: 200.027.918/01
Rolnummer rechtbank: 867586/ CV EXPL 08-1110
arrest van de derde civiele kamer d.d. 27 juli 2010
inzake
[Appellant], handelend onder de naam X Woningverhuur,
wonende te Rotterdam,
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. J. Verbeeke te Rotterdam,
tegen
[Geïntimeerde],
wonende [platas] en
[Geïntimeerde 2],
wonende te [plaats],
geïntimeerden,
hierna te noemen: (in enkelvoud) [geïntimeerde],
advocaat: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 5 maart 2009 is [appellant] in hoger beroep gekomen van twee door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Schiedam (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnissen van 11 november 2008 (hierna: het tussenvonnis) en 20 januari 2009, zoals hersteld bij vonnis van 17 februari 2009, (hierna: het eindvonnis). Bij memorie van grieven, met producties, heeft [appellant] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de kantonrechter in het tussenvonnis onder 2.1 tot en met 2.3 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal hiervan uitgaan.
2. Het gaat in dit geschil, kort gezegd, over het volgende.
Met ingang van 22 juni 2006 heeft [geïntimeerde] van [appellant] (in onderhuur) gehuurd het appartement [adres] te Schiedam (hierna: het gehuurde), tegen een huurprijs van € 550,-- per maand.
Bij uitspraak 14 mei 2007, verzonden op 10 juli 2007 heeft de Huurcommissie uitgesproken dat gelet op het puntenaantal (83) met ingang van 22 juni 2006 een huurprijs van € 345,92 per maand redelijk is. Voorts heeft de Huurcommissie uitgesproken dat de huurprijs gelet op de gebreken die het gehuurde kent met ingang van 22 juni 2006 verlaagd diende te worden naar € 103,76.
In de uitspraak (de laatste twee bladzijden, bestemd voor het openbaar register) noemt de Huurcommissie drie gebreken in de categorie B. Verder noemt de Huurcommissie nog vijf gebreken, die de Huurcommissie samen ziet als één gebrek B9. Hieronder heeft de Huurcommissie vermeld:
“Als de hiervoor genoemde gebreken alle zijn opgeheven, is huurder de maximale huurprijs verschuldigd met ingang van de eerste van de maand volgend op de maand waarin de gebreken zijn verholpen”.
In het lichaam van de uitspraak is nog vermeld:
“Als huurder en verhuurder het niet eens worden over het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken, kan verhuurder de commissie verzoeken uitspraak te doen per wanneer de gebreken opgeheven zijn en de maximale huurprijs in rekening mag worden gebracht.”
De huur over de periode oktober 2007 tot en met mei 2008 heeft [geïntimeerde] onbetaald gelaten.
Partijen geven sinds 1 juni 2008 geen uitvoering meer aan de huurovereenkomst.
3. In dit geding vordert [geïntimeerde], kort gezegd, in conventie van [appellant] terugbetaling van € 6.247,08 aan onverschuldigd betaalde huur. In reconventie vordert [appellant], kort gezegd, de huurovereenkomst als ontbonden te verklaren en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming.
4. De kantonrechter heeft - kort en zakelijk weergegeven - de vordering in conventie - onder verrekening van de onbetaald gelaten huur - toegewezen tot het bedrag van € 5.663,06, met rente. De vordering in reconventie heeft de kantonrechter afgewezen.
5. Grief I richt zich tegen de overweging in het tussenvonnis dat - zakelijk gezegd - de verminderde huurprijs van toepassing zou zijn gebleven, ook na 1 juli 2007. In de toelichting op de grief stelt [appellant] dat de gebreken in de categorie B zijn verholpen, onder verwijzing naar een rapport van 22 oktober 2007 in een procedure tussen [appellant] en [eigenaar], de eigenaar van het gehuurde. [appellant] beroept zich er daarbij op dat de Huurcommissie in de uitspraak van 14 mei 2007 heeft vastgesteld dat de verminderde huurprijs is gekoppeld aan het al of niet aanwezig zijn van gebreken in de categorie B en concludeert dat de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie onjuist interpreteert.
6. Het hof kan [appellant] in de onderbouwing van zijn conclusie niet volgen.
Met zijn betoog miskent [appellant] dat de Huurcommissie in haar rapport van voorbereidend onderzoek van 31 januari 2007, in de zaak 2006/26863, waarin [geïntimeerde] als huurder tegenover X Woningbouw als verhuurder stond, een aantal gebreken signaleerde, die het woongenot ernstig schaden. In haar rapport van voorbereidend onderzoek van 22 oktober 2007, in de zaak 2007/10048, waarin, met betrekking tot dezelfde woonruimte, X Woningbouw als huurder tegenover [eigenaar] als verhuurder stond, concludeerde de rapporteur, dat - kort gezegd - de gebreken, in het rapport van 31 januari 2007 onder 6 en 7 genoemd, nog onverkort aanwezig waren. Die gebreken heeft de Huurcommissie in de overwegingen - blad 3, onderaan - bij haar uitspraak van 10 maart 2008 in de zaak 2007/10048 met zoveel woorden buiten beschouwing gelaten. Maar die gebreken vormden, tezamen met enige andere gebreken, in de overwegingen - blad 2 - bij haar uitspraak van 14 mei 2007 in de zaak 2006/26863 een gebrek in de categorie B.
Reeds hierom kan niet, op basis van de uitspraak van 10 maart 2008, worden volgehouden, dat de gebreken van de categorie B zouden zijn verholpen. Daar komt nog bij dat naar het oordeel van het hof, anders dan [appellant] in de uitspraak van 14 mei 2007 leest, eerst nadat alle door de Huurcommissie gesignaleerde gebreken, dus ook gebreken, die op zichzelf niet in categorie B zouden vallen, zijn verholpen, de maximale huurprijs in rekening mag worden gebracht. Waar hetgeen [appellant] ter onderbouwing van zijn grief aanvoert onjuist wordt bevonden, moet het ervoor worden gehouden dat de door de Huurcommissie vastgestelde lage huur voor de hele periode waarover [geïntimeerde] het gehuurde heeft gehuurd van toepassing is geweest. Terecht heeft de kantonrechter vastgesteld dat [geïntimeerde] € 6.247,08 aan huur teveel heeft betaald. De grief faalt.
7. Grief II richt zich tegen de afwijzing van de reconventionele vordering.
8. Zonder voldoende nadere toelichting ontgaat het het hof welk belang [appellant] bij deze grief kan hebben. Geen grief is gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter in het tussenvonnis van 11 november 2008 dat partijen sinds 1 juni 2008 geen uitvoering meer geven aan de huurovereenkomst, zodat geoordeeld kan worden dat op 1 juni 2008 een feitelijk en juridisch einde aan de huurovereenkomst is gekomen. Daarmee is het belang aan de gevorderde ontbinding komen te ontvallen. Bij de berekening van hetgeen [appellant] aan [geïntimeerde] moet terugbetalen heeft de kantonrechter rekening gehouden met verschuldigde, maar niet betaalde huur tot en met mei 2008. Ook deze grief faalt.
9. De derde grief richt zich tegen de berekening door de kantonrechter van het door [appellant] aan [geïntimeerde] terug te betalen bedrag. Deze grief faalt. De toelichting op de grief gaat uit van het onjuiste uitgangspunt dat [geïntimeerde] met ingang van juli 2007 weer de maximale huur verschuldigd is. Hiervoor is overwogen dat dat onjuist is.
10. Nu de grieven falen dienen de bestreden vonnissen te worden bekrachtigd. [Appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.
Het bewijsaanbod van [appellant] dient als te vaag - want onvoldoende betrokken op voldoende geconcretiseerde stellingen - dan wel niet relevant - omdat ook als de stellingen worden bewezen dit niet leidt tot een ander oordeel - te worden verworpen.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Schiedam van 11 november 2008 en 20 januari 2009, zoals verbeterd bij vonnis van 17 februari 2009;
-veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 894,-- waarvan te voldoen:
(a) aan de griffier van het hof € 828,50, te weten € 196,50 voor in debet gesteld griffierecht en € 632,-- voor salaris advocaat, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv, en
(b) aan [geïntimeerde] € 65,50 voor niet in debet gesteld griffierecht.
Aldus gewezen door mrs. M.C.M. van Dijk, E.J. van Sandick en H.A. Groen en uitgesproken in het openbaar op 27 juli 2010 in aanwezigheid van de griffier.