Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer: 200.004.881/01
Zaak-rolnummer rechtbank: 696000/07-21008
Arrest van de derde civiele kamer d.d. 31 augustus 2010
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
hierna te noemen: [appellant],
advocaat: mr. N.J. van der Giessen te 's-Gravenhage,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE DEN HAAG,
gevestigd te 's-Gravenhage,
geïntimeerde,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. A.R. de Jonge te 's-Gravenhage.
Het verdere geding
Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 8 mei 2008, waarbij een comparitie is bepaald. Deze comparitie heeft op 9 oktober 2008 plaatsgehad. Ter comparitie hebben beide partijen aangegeven behoefte te hebben aan een arrest waarbij duidelijkheid wordt verkregen over de juridische kant van de zaak.
Bij memorie van grieven heeft [appellant] drie grieven aangevoerd. [appellant] vordert in hoger beroep dat het hof het vonnis van 17 januari 2008 van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie 's-Gravenhage, (hierna: de kantonrechter), vernietigt en alsnog de vorderingen van de gemeente afwijst, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten in beide instanties.
De gemeente heeft bij memorie van antwoord, onder overlegging van producties, de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten aan de zijde van de gemeente van beide instanties, met bepaling dat over de uitvoerbaar te verklaren proceskostenveroordeling rente verschuldigd zal zijn met ingang van veertien dagen na de datum van het te wijzen arrest.
Ten slotte hebben partijen hun stukken overgelegd voor arrest.
De beoordeling van het hoger beroep
1. De in het vonnis van 17 januari 2008 onder punt 1 door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn niet bestreden, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan.
2. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat de huuropzegging per 1 februari 2007 tot voor hem rechtens onaanvaardbare gevolgen leidt. De kantonrechter heeft overwogen dat hiervan niet is gebleken. Deze overweging is onderdeel van de beoordeling van de opzegging van de huurovereenkomst en de vordering tot ontruiming. De tweede grief, hoewel toegespitst op de verwerping van voornoemd standpunt, komt kennelijk tegen dat oordeel op. Blijkens het verweer van de gemeente heeft ook zij dit zo opgevat.
3. Bij de beoordeling van de grief dient het volgende tot uitgangspunt. Het gaat hier om huur van onbebouwde grond. Er is dus geen sprake van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro en derhalve is een belangenafweging in de zin van de artikelen 7: 296 e.v. BW niet aan de orde. De gemeente is bij de uitoefening van haar civielrechtelijke bevoegdheden gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De belangen van beide partijen moeten in dit kader worden geplaatst. Uit de stellingen van [appellant] volgt dat hij zich op het standpunt stelt dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de huurovereenkomst op te zeggen wegens een voorgenomen herontwikkeling, hoewel het nog jaren zal duren voordat het bestuursrechtelijke traject voltooid zal zijn omdat een nieuw (ontwerp) bestemmingsplan moet worden ontwikkeld, terwijl aan [appellant] geen alternatief is geboden die een aanvaardbare en betaalbare bedrijfsvoering elders mogelijk maakt.
4. Het hof overweegt als volgt. De gemeente heeft bij de opzegging van de huurovereenkomst een opzegtermijn van nagenoeg elf maanden gehanteerd, hoewel de huurovereenkomst was aangegaan voor een periode van één maand en nadien telkens met één maand werd verlengd. [appellant] heeft ook niet betwist dat de opzegtermijn ruimschoots de opzegtermijn van ten minste een maand op grond van artikel 7: 228 lid 2 BW overtreft. Voorts acht het hof van belang dat de gemeente zich de belangen van [appellant] bij verkrijging van een alternatieve locatie heeft aangetrokken in die zin dat de gemeente beleidsmatig betrokken was bij een besluit van GS van 27 maart 2006 tot vaststelling van het bestemmingsplan "Bedrijvenpark Heron" in de gemeente Pijnacker-Nootdorp, in welk bedrijvenpark plaats zou komen voor de autodemontagebedrijven die wegens de herstructurering van de Binckhorst dienden te worden verplaatst. [appellant] heeft daartegen ingebracht dat het Bedrijvenpark Heron geen enkel soelaas biedt, omdat het zou gaan om minimaal 6000 m² per autosloopbedrijf. Het hof passeert dit verweer. De verplichting van de gemeente zich de belangen van [appellant] aan te trekken gaat niet zo ver dat de gemeente gehouden is aan [appellant] een in alle opzichten evenwaardig alternatief perceel voor zijn autosloperij aan te bieden. Ook volgt het hof [appellant] niet in zijn opvatting dat de gemeente in redelijkheid niet tot huuropzegging kon komen zolang de gemeente niet actief betrokken is bij het zoeken van een alternatief voor [appellant]. In artikel 15 van Pro de huurovereenkomst is immers neergelegd dat de gemeente niet jegens [appellant] verplicht is in geval van beëindiging vervangende locatie ter beschikking te stellen. [appellant] heeft deze bepaling bij het aangaan van de huurovereenkomst aanvaard.
5. Het hof verwerpt eveneens het verweer van [appellant] dat het, zolang er geen aanvaardbaar alternatief bestaat voor de autosloopbedrijven, waaronder het bedrijf van [appellant], maatschappelijk onaanvaardbaar is dat in de regio 's-Gravenhage autosloperijen verdwijnen zonder dat deze elders hun bedrijf kunnen voortzetten. Inherent aan de voorgenomen herontwikkeling van de Binckhorst tot een centraal gelegen stedelijk gebied met een hoogwaardig en niet milieubelastend gebruik, is dat voor een autosloperij als dat van [appellant] in de Binckhorst geen plaats meer is. Een noodzaak tot vertrek van een dergelijk bedrijf van de Binckhorst betekent niet dat dit bedrijf moet verdwijnen, maar dat dit bedrijf elders dient te worden voortgezet. Indien [appellant] heeft bedoeld te stellen dat de gemeente het risico moet dragen voor de omstandigheid dat de gemeente aan [appellant] geen gelijkwaardig alternatief ter beschikking kan stellen, deelt het hof dit standpunt niet, zoals hiervoor is toegelicht.
6. Ten aanzien van het verweer van [appellant] dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met het evenredigheidsbeginsel doordat de gemeente de huurovereenkomst per 1 februari 2007 heeft opgezegd, hoewel het nog jaren zal duren voordat het bestuursrechtelijke traject voltooid zal zijn omdat een nieuw ontwerp bestemmingsplan moet worden ontwikkeld, overweegt het hof als volgt. Op grond van de stellingen van beide partijen gaat het hof er van uit dat het bestuursrechtelijke traject voor het plangebied waarin het bedrijf van [appellant] is gevestigd, op een later tijdstip dan aanvankelijk gepland zal worden voltooid, doch dat de uitgangspunten bij het ontwikkelen van dit plangebied ongewijzigd blijven. Beslissend is derhalve of [appellant] terecht stelt dat de gemeente, gelet op deze nieuwe situatie, geen enkel belang heeft bij het op korte termijn laten verdwijnen van het bedrijf van [appellant] en dat daartoe evenmin de noodzaak bestaat.
7. De door de gemeente gestelde noodzaak tot en/of het belang bij de ontruiming door [appellant], heeft de gemeente als volgt toegelicht. De ruimtelijke en programmatische doelstellingen voor de Binckhorst, zoals deze in de Gebiedsvisie Binckhorst en de daarop gebaseerde door de Raad in december 2005 vastgestelde Gebiedsvisie Plus zijn opgenomen, kunnen niet gerealiseerd worden zolang er geen zekerheid bestaat over de (uiterste) datum waarop een bedrijf als dat van [appellant] zal zijn vertrokken. Potentiële marktpartijen wensen voor de beoogde samenwerking eerst zekerheid over de beschikbaarheid van de percelen losse grond voordat nadere afspraken kunnen worden gemaakt. Een bedrijf als dat van [appellant] dat zich met autorecycling of grootschalige verwerking van oude materialen bezighoudt, past volgens de toekomstvisie van de Binckhorst niet in het te ontwikkelen gebied, hetzij vanwege milieuoverlast, hetzij omdat het bedrijf niet voldoet aan de hedendaagse eisen ten aanzien van de inrichting. Beoogd
is het deel van de Binckhorst waarin het door [appellant] gehuurde perceel ligt, te ontwikkelen tot een hoogstedelijk gebied met een sterke concentratie van woontorens en kantoorgebouwen zodat het een brugfunctie kan vervullen met de aan de andere zijde van het spoor gelegen binnenstad, zoals nader is uitgewerkt in het op 18 juli 2007 door het College van B&W vastgestelde Haalbaarheidsstudie/Beslisnotitie Nieuw Binckhorst. Voorts moet, zo stelt de gemeente, op grond van het verrichte bodemonderzoek en het ter zake opgestelde saneringsplan en eventueel nog aanvullend bodemonderzoek rekening worden gehouden met een saneringsoperatie die tussen één en anderhalf jaar in beslag zal nemen.
8. Daartegenover heeft [appellant] in eerste aanleg slechts gesteld dat de plannen van de gemeente niet zodanig uitontwikkeld zijn dat na ontruiming direct met herontwikkeling van het perceel van [appellant] zal worden begonnen. [appellant] heeft zich op die grond op het standpunt gesteld dat de gemeente niet een zodanig spoedeisend belang heeft dat onmiddellijke ontruiming is vereist. In hoger beroep heeft [appellant] betoogd dat de stelling van de gemeente, dat de ontwikkeling van de plannen pas voortvarend ter hand kan worden genomen na het vertrek van de autosloperij van [appellant], in strijd is met de huidige situatie en/of impasse. Voor onderzoek naar eventuele bodemverontreiniging en voor sanering zal volgens [appellant] nog voldoende tijd zijn.
9. De stellingen van [appellant] komen er op neer dat een redelijke belangenafweging meebrengt dat het bedrijf van [appellant] nog niet van de Binckhorst hoeft te vertrekken omdat de gemeente bij een vertrek voorlopig geen belang heeft. Daarmee heeft [appellant] echter onvoldoende gemotiveerd betwist dat de gemeente een gerechtvaardigd belang heeft bij een beëindiging van de huurovereenkomst en ook bij ontruiming van het perceel en wel omdat zij daardoor in staat wordt gesteld niet alleen het ontruimde perceel te saneren maar ook met potentiële marktpartijen in overleg te treden en met hen tot concrete afspraken te komen. Zeker bij een terrein waarop vanaf 2002 een autosloperij is gevestigd, zoals hier het geval is, is het aannemelijk dat er een risico bestaat op verontreiniging van de bodem en dat de sanering daarvan geruime tijd in beslag zal nemen. Eveneens is het aannemelijk dat met marktpartijen niet eerder met succes kan worden onderhandeld dan nadat is komen vast te staan wanneer de grond beschikbaar komt.
10. Uit al het vorenstaande volgt dat de huuropzegging per 1 februari 2007 niet in strijd is met de algemene beginselen van onbehoorlijk bestuur en dat de tweede grief faalt.
11. De eerste grief, die het belang van de gemeente bij beëindiging van de huurovereenkomst betreft, behoeft naast grief 2 geen bespreking meer. De derde grief heeft geen zelfstandige betekenis. Het hof komt aan bewijslevering door [appellant] niet toe, zodat het bewijsaanbod van [appellant] als niet ter zake dienende wordt gepasseerd.
12. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep hebben te dragen. Tevens zal [appellant], zoals door de gemeente is gevorderd, worden veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over deze proceskosten indien deze kosten niet binnen
14 dagen na de dagtekening van deze uitspraak zijn betaald.
Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie
's-Gravenhage, van 17 januari 2008;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op € 254,= aan vast recht en € 894,= aan salaris advocaat;
veroordeelt [appellant] tot betaling van de wettelijke rente over voormelde proceskosten indien deze kosten niet zijn voldaan binnen 14 dagen na de dagtekening van dit arrest;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, E.D. Wiersma en E.M. Hofkes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 augustus 2010 in aanwezigheid van de griffier.