Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-09/00351
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 13 oktober 2010
op het hoger beroep van [belanghebbende] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank 's-Gravenhage van 29 april 2009, nr. AWB 08/3260 WOZ, betreffende na te noemen beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag (hierna: de Inspecteur) heeft bij beschikking van 28 februari 2008 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op de waardepeildatum 1 januari 2007 (hierna: de waardepeildatum) voor het jaar 2008 vastgesteld. Met de beschikking is in één geschrift bekend gemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende zaaksbelastingen voor het jaar 2008 (hierna: de aanslag).
1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar van 20 maart 2008 heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De griffier heeft een griffierecht geheven van € 110. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
1 september 2010, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is tussen partijen als niet in geschil, dan wel door een van de partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende betwist, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een etageportiekflat met berging. De brutovloeroppervlakte van de woning is ongeveer 82 m².
3.2 Belanghebbende heeft de woning in juni 2006 gekocht voor € 157.500.
Overwegingen van de rechtbank
De rechtbank heeft - voor zover in hoger beroep van belang - het volgende overwogen. Daarbij dient onder "eiser" te worden verstaan: belanghebbende, en onder "verweerder"de Inspecteur.
"4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2 De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft met hetgeen hij in de schriftelijke stukken, waaronder het verweerschrift en het taxatieverslag, en met hetgeen hij ter zitting heeft betoogd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde van de woning onderbouwd met de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten [b-straat 1], [c-straat 1] en [c-straat 2]. Deze objecten zijn verkocht op 10 januari 2007 voor € 232.000, respectievelijk op 15 augustus 2006 voor € 230.000 en respectievelijk op 28 september 2006 voor € 175.000. Ter zitting heeft verweerder de beide eerstgenoemde referentie-objecten laten vallen, omdat deze als vergelijkingsmateriaal niet geschikt zijn. Verweerder heeft er daarbij op gewezen dat deze objecten niet alleen in een wel zeer goede staat verkeerden, maar ook dat - indien zulks in aanmerking wordt genomen - sprake blijft van een niet te verklaren of te beredeneren hoge verkoopprijs. In specifieke situaties waarin zich dat voordoet wordt bij de vaststelling van de WOZ-waarde een verlaging toegepast, waarbij aansluiting wordt gezocht bij het gangbare prijsniveau in de omgeving zoals dat uit de beschikbare informatie over verkooptransacties bekend is. Dat laatste is bij even genoemde twee objecten dan ook gebeurd, aldus verweerder. Deze heeft er op gewezen dat zich in eisers geval een vergelijkbare situatie niet voor doet en dat er, gelet op de door hem betaalde aankoopprijs, die als een marktconforme is aan te merken, geen enkele reden is de correctie waarop hij zich beroept, toe te passen.
De rechtbank is van oordeel dat wat er zij van de door verweerder ter vergelijking aangedragen referentieobjecten, respectievelijk van het (resterende) derde genoemde referentie object, de in geding zijnde WOZ-waarde van eisers woning - naar verweerder met recht heeft gesteld - gestaafd wordt door de aankoopprijs die eiser circa een halfjaar voor de waardepeildatum heeft betaald. Dat die waarde niet marktconform zou zijn, is gesteld noch gebleken. De door eiser geleverde kritiek op de referentieobjecten behoeft bij deze stand van zaken geen bespreking meer. Ook de stelling van eiser dat de woning op de waardepeildatum iets zou zijn gedaald ten opzichte van de aankoopdatum kan geen doel treffen, reeds omdat eiser ter zitting desgevraagd heeft verklaard dat de daling in dat halfjaar binnen de marge blijft van artikel 26a van de Wet WOZ.
4.3 Uit de omstandigheid dat niet in geschil is dat de aankoop van de woning tegen een marktconforme prijs heeft plaatsgevonden en dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde uit de aankoopprijs is afgeleid, volgt dat het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel geen doel kan treffen. Niet valt in te zien dat de benadering die verweerder volgt in bijzondere situaties waarin de transactieprijs zich onbegrijpelijk verwijdert van de gangbare marktwaarde, ook toepassing zou moeten vinden in andere situaties, waarin zulks niet het geval is. Een dergelijke stelling is op zichzelf onbegrijpelijk. Het beroep is derhalve in al zijn onderdelen ongegrond.
4.4 Gelet op het voren overwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond."
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
5.1. In geschil is de waarde van de woning per de waardepeildatum. Meer in het bijzonder is in geschil de vraag of belanghebbende het in rechte te honoreren vertrouwen kan ontlenen aan het door de Inspecteur gevoerde - door belanghebbende als begunstigend omschreven - beleid, welke vraag belanghebbende bevestigend en de Inspecteur ontkennend beantwoordt.
5.2. Belanghebbende, die de woning in juni 2006 voor € 157.500 heeft gekocht, stelt zich op het standpunt dat de Inspecteur bij de waardering van de waarde van de woning een neerwaartse correctie moet toepassen, verband houdend met de uit het taxatieverslag af te leiden bestendige gedragslijn de WOZ-waarde van (referentie)objecten in bepaalde situaties lager vast te stellen dan de
waarde in het economische verkeer, zoals die uit de recente verkoopprijs van de desbetreffende objecten blijkt. Belanghebbende is van mening dat deze praktijk als begunstigend beleid moet worden gekwalificeerd en stelt zich op het standpunt dat hij op gelijke wijze moet worden behandeld, hetgeen zijns inziens meebrengt dat de vastgestelde waarde van de woning dient te worden verlaagd.
5.3. De Inspecteur heeft hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd gemotiveerd weersproken onder verwijzing naar de inhoud van het verweerschrift in eerste aanleg en in hoger beroep.
5.4. Voor een uiteenzetting van de standpunten en de gronden waarop partijen deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
6.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vermindering van de waarde van de woning tot primair € 123.322, subsidiair tot € 133.450, tot vergoeding van de gemaakte proceskosten en tot teruggave van de betaalde griffierechten.
6.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Overwegingen omtrent het geschil
7.1. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij de Inpsecteur. Met hetgeen hij in de schriftelijke stukken, waaronder het verweerschrift en het taxatieverslag, en met hetgeen hij ter zitting heeft betoogd, heeft hij voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft dit niet, dan wel onvoldoende betwist. Het Hof is van oordeel dat de rechtbank dienaangaande een juist oordeel heeft gegeven, welk oordeel het Hof tot het zijne maakt.
7.2. Inzake het antwoord op de vraag of sprake is van schending van het gelijkheidsbeginsel rust de bewijslast op belanghebbende. Belanghebbende dient ofwel aannemelijk te maken dat de Inspecteur een beleid voert waarbij hij onderscheid maakt tussen gelijke gevallen ofwel concrete gevallen aan te wijzen die door de Inspecteur begunstigend zijn behandeld, waarna het op de weg van de Inspecteur ligt een verklaring voor deze ongelijke behandeling te geven.
7.3. Tussen partijen staat vast dat belanghebbende bij de aankoop van de woning circa zes maanden voor de waardepeildatum een marktconforme prijs heeft betaald. Ook staat vast dat de woning in een normale staat van onderhoud verkeerde, althans dat deze niet in een buitengewoon goede staat van onderhoud verkeerde.
7.4. De als begunstigend beleid omschreven handelwijze van de Inspecteur heeft betrekking op twee categorieën woningen:
- woningen waarvoor te veel is betaald gelet op de marktverhoudingen en
- woningen die in een bovengemiddeld goede staat van onderhoud verkeren en/of woningen waarbij sprake is van een luxe afwerking in de woning.
Slechts voor deze categorieën woningen heeft de Inspecteur het beleid de te beschikken waarde ingevolge de Wet WOZ bij te stellen teneinde deze in de bandbreedte van de te hanteren waarde in te passen.
7.5. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat voor zijn woning de hiervoor onder 7.4 omschreven handelwijze van de Inspecteur van toepassing dient te zijn. De woning van belanghebbende valt niet in een van deze hiervoor vermelde categorieën, zodat reeds om die reden het beroep op het begunstigend beleid faalt, respectievelijk het oogmerk van begunstiging ontbreekt en niet kan worden geoordeeld dat sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel.
7.6. Het Hof volgt de stelling van de Inspecteur dat aan de door belanghebbende gesignaleerde handelwijze uitsluitend een beleid ten grondslag ligt dat gericht is op een efficiënte wijze van werken, teneinde deze te laten aansluiten bij het gemiddelde marktniveau en de onderlinge waardeverhoudingen, en niet is vormgegeven met het oogmerk van begunstiging. Anders dan belanghebbende verdedigt wordt aldus naar 's Hofs oordeel niet een situatie bereikt waarbij voor deze woningen geldt dat deze worden gewaardeerd tegen een lagere waarde dan de waarde in het economische verkeer zoals omschreven in artikel 17 en Pro volgende van de Wet WOZ. In dit verband acht het Hof van belang dat de Inspecteur onweersproken heeft gesteld dat de hiervoor vermelde handelwijze vooraf bekend is gemaakt bij de Waarderingskamer en dat deze daarmee heeft ingestemd.
7.7. Gelet op het hiervoor overwogene dient te worden beslist als hierna vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.T. Sanders, B. van Walderveen en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 13 oktober 2010 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.