Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer: 200.071.126 /01
Zaaknummer rechtbank : 1104774 VV EXPL 10-168
arrest van de negende civiele kamer d.d. 14 december 2010
inzake
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: Woonstad,
advocaat: mr. E. Grabandt te ‘s-Gravenhage
tegen
1. [Huurder 1],
wonende te [Woonplaats],
2. [Huurder 2],
wonende te [Woonplaats],
geïntimeerden,
hierna te noemen: [Huurder 1] resp. [Huurder 2] en gezamenlijk [De Huurders],
advocaat: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam
Het geding
1. Bij exploot van 21 juli 2010 is Woonstad in hoger beroep gekomen van het door de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam, (hierna: de voorzieningenrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 23 juni 2010. Woonstad heeft daarbij vijf grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [De Huurders] de grieven bestreden. Ter zitting van 9 september 2010 hebben partijen hun zaak doen bepleiten, Woonstad door mr. E.J. Lichtenveldt, advocaat te Rotterdam en [De Huurders] door haar genoemde advocaat, die daartoe pleitnota’s aan het hof hebben overgelegd. Na aanhouding voor minnelijk overleg is arrest gevraagd door Woonstad, die daartoe haar procesdossier heeft overgelegd. In dat dossier heeft het hof de memorie van antwoord niet aangetroffen; het hof heeft daarom gebruik gemaakt van de MvA die reeds voor de mondelinge behandeling aan de griffie was overgelegd.
Beoordeling van het hoger beroep
2.1 De door de voorzieningenrechter in het bestreden vonnis onder 2 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan in hoger beroep uitgaan. Het gaat in deze zaak kort samengevat om het volgende.
2.2 Woonstad, een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet, is eigenaar van het gebouw op de hoek van de [Locatie 1] te [Plaatsnaam] (hierna: het gebouw).
2.3 Woonstad verhuurt sinds 16 augustus 1985 aan [Huurder 1] de zich in het gebouw bevindende zelfstandige woonruimte aan de [Locatie 2] te [Plaatsnaam]. Deze woning heeft een oppervlakte van 42 m2 en een maandelijkse huurprijs € 144,53.
2.4 Sinds 1 december 1995 verhuurt Woonstad de zich in het gebouw bevindende zelfstandige woonruimte aan de [Locatie 3] te [Plaatsnaam] aan [Huurder 2]. Deze woning heeft een oppervlakte van 49,2 m2 en een maandelijkse huurprijs van € 198,97.
2.5 De gemeente Rotterdam heeft bij besluit van 28 april 2008 Woonstad aangeschreven om over te gaan tot renovatie- en herstelwerkzaamheden onder last van een dwangsom. De begunstigingstermijn voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden is op verzoek van Woonstad verlengd tot 1 februari 2009.
2.6 Bij voorbereidingsbesluit van 16 februari 2009 heeft Woonstad besloten om over te gaan tot herbestemming van het gebouw, in die zin dat zij het gebouw wil renoveren, opnieuw wil indelen en vervolgens vanaf de eerste etage wenst te verhuren aan studenten. De begane grond krijgt een horecabestemming. Het renovatieplan is vooralsnog niet gericht op het gebruik van het gebouw door een specifieke doelgroep, nu Woonstad zich nog niet definitief heeft vastgelegd met betrekking tot de aard van de beoogde nieuwe huisvesting in het gebouw.
2.7 Woonstad heeft de huurovereenkomsten bij brieven van 24 september 2009 aan [De Huurders] opgezegd tegen 1 april 2010 op grond van dringend eigen gebruik. Hierbij zijn [De Huurders] tevens geïnformeerd over de mogelijkheden van herhuisvesting en is aan hen medegedeeld dat zij een stadsvernieuwingsurgentie zullen verkrijgen. Vanaf september 2009 is aan [De Huurders] een stadsvernieuwingsurgentie toegekend.
2.8 [De Huurders] hebben niet toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomsten en hebben het gehuurde niet (voor 1 april 2010) verlaten.
2.9 Met alle overige huurders van het gebouw heeft Woonstad overeenstemming bereikt. Voor hen is passende woonruimte gevonden en zij zijn allen geherhuisvest.
2.10 Het gebouw is deels gekraakt. Jegens de krakers is Woonstad een kort geding procedure aangevangen, waarin Woonstad ontruiming van het gebouw vordert. Deze procedure is aangehouden ter afwachting van onderhavige procedure.
2.11 Bij de rechtbank Rotterdam is tussen partijen een bodemprocedure (zaaknummer 1113040 CV EXPL 10-276123) aanhangig.
2.12 Woonstad heeft voor de exploitatie van een horeca-onderneming een ondernemer gevonden die op de begane grond een restaurant c.q. grand-café zal vestigen. Met deze exploitant heeft Woonstad op 12 februari 2010 een intentieovereenkomst gesloten.
2.13 Woonstad heeft met betrekking tot de gebruiks- c.q. bestemmingswijziging op 6 juli 2009 een verzoek ingediend bij de gemeente Rotterdam. De gemeente heeft op 11 maart 2010 het besluit genomen dat aan Woonstad vrijstelling wordt verleend en derhalve toestemming wordt gegeven tot het wijzigen van het gebruik van de begane grond van het gebouw van winkel in horeca.
2.14 De bouwaanvraag voor de eerste fase is op 14 december 2009 aangevraagd.
3.1 Woonstad heeft in eerste aanleg gevorderd [Huurder 1] resp. [Huurder 2] bij wege van voorlopige voorziening bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om de in rov. 2.3 resp. 2.4 genoemde woonruimte binnen drie dagen na betekening van het vonnis, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, met alle daarin zich bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten, en onder afgifte van de sleutels aan Woonstad ter beschikking te stellen, met machtiging van Woonstad om, indien [Huurder 1] resp. [Huurder 2] in gebreke blijft aan een desbetreffende veroordeling te voldoen, deze op hun kosten te doen bewerkstelligen, met veroordeling van [De Huurders] in de kosten.
3.2 Woonstad legde, naast de vaststaande feiten, samengevat aan haar vordering ten grondslag dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Er zijn ingrijpende renovatiewerkzaamheden aan het gebouw noodzakelijk waardoor [De Huurders] daarin niet kunnen blijven wonen. De woningen in het gebouw zijn verouderd, de indeling van het gebouw is bijzonder onpraktisch en de woningen voldoen niet meer aan de eisen die Woonstad aan haar woningen stelt. Vóór de renovatie en herindeling dient er een destructief onderzoek plaats te vinden waarvoor het hele gebouw leeg moet zijn. Alle woningen dienen op 1 april 2010 ontruimd te zijn, zodat de geplande onderzoekswerkzaamheden uiterlijk in mei 2010 een aanvang zouden kunnen nemen. Vertraging in de uitvoering van voornoemde werkzaamheden is kostenverhogend. Een groot aantal woningen in het gebouw staat leeg zodat Woonstad inkomsten derft. Leegstand maakt het gebouw kwetsbaar en wordt door de omgeving als negatief ervaren. Woonstad heeft veel moeite gedaan om aan [De Huurders] passende woningen aan te bieden. Zij hebben de aangeboden woningen geweigerd of daarop niet gereageerd om verschillende ondeugdelijke redenen. Ook hebben zij niet gereageerd met gebruikmaking van hun stadsvernieuwingsurgentie op woningen die worden aangeboden in de Woonkrant van Woonnet Rijnmond. [De Huurders] zijn deswege toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting uit de huurovereenkomst en handelen onrechtmatig. Het ligt in de lijn der verwachting dat de vordering van Woonstad in de bodemprocedure wordt toegewezen, maar de uitkomst van die procedure kan niet worden afgewacht. Het belang van Woonstad bij de ontruiming van het gehuurde is groter dan het belang van [De Huurders] bij voortzetting van het gebruik daarvan, zeker nu het gebouw grotendeels leeg staat, Woonstad daardoor en door de vertraging financiële schade lijdt en voor [De Huurders] vervangende woonruimte beschikbaar is.
3.3 Na door [De Huurders] gevoerd verweer heeft de voorzieningenrechter de vordering van Woonstad afgewezen. De voorzieningenrechter overwoog daartoe dat het enkele voornemen van een renovatie onvoldoende is om te kunnen komen tot de opzeggingsgrond van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik. Onder verwijzing naar het HR-arrest van 26 maart 2010, LJN BL0683, overwoog de voorzieningenrechter dat gesteld noch gebleken is dat er bij handhaving van de huidige bestemming een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en de huuropbrengsten bestaat. De enkele wens een beter rendement te behalen is onvoldoende. De voorzieningenrechter oordeelde voorts
- dat “deze kwestie” in de reeds aanhangige bodemprocedure, waarin ook een uitgebreidere belangenafweging dan in kort geding kan plaatsvinden, dient te worden beantwoord;
- dat de door Woonstad aangevraagde bouwvergunning nog niet was afgegeven;
- dat redelijkerwijs niet te verwachten was dat uitvoering van destructief onderzoek in de vakantieperiode zou kunnen worden uitgevoerd.
Om deze redenen achtte de voorzieningenrechter niet een dermate grote spoedeisendheid aanwezig dat de uitkomst van de bodemprocedure niet kon worden afgewacht.
Dat Woonstad [De Huurders] een reeks vervangende huurwoningen heeft aangeboden, die gezien de als lastig te beschouwen woonwensen van [De Huurders] door hen niet zijn geaccepteerd, was van onvoldoende gewicht om de balans in het voordeel van Woonstad te laten doorslaan.
Ten slotte overwoog de voorzieningenrechter dat voor toewijsbaarheid van de onderhavige vordering in kort geding wel zeer bijzondere omstandigheden aanwezig moeten zijn, nu toewijzing van de vordering in kort geding zelfs verder gaat dan tot waartoe de bodemrechter zou kunnen besluiten; immers in de bodemprocedure kan het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De verhouding tussen de belangen van Woonstad als verhuurster en [De Huurders] als huurders in het onderhavige kleine complex zijn niet vergelijkbaar met die van Woonstad als verhuurster en de laatste overgebleven huurders in het grote Justus van Effen-complex te Rotterdam, met betrekking tot welk complex bij vonnis van 2 maart 2010 een soortgelijke vordering van Woonstad is toegewezen.
4.1 De grieven keren zich tegen alle hiervoor weergegeven overwegingen van de voorzieningenrechter. Zij lenen zich (daarmee) voor gezamenlijke behandeling.
4.2.1 Uitgangspunt - en tussen partijen terecht niet in geschil - is dat de beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik” van artikel 7:274 lid 1 sub c BW in samenhang met de aldaar genoemde belangenafweging de grondslag kan vormen van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst wegens renovatie, naar blijkt uit lid 3 sub a van genoemd artikel.
4.2.2 Volgens artikel 7:272 lid 1 BW blijft een opgezegde huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht, tot de rechter onherroepelijk (curs. hof) heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld. Deze regel geldt niet in het zich hier niet voordoende geval dat de húúrder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd. Woonstad stelt dat toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding mogelijk is als - kort gezegd - met grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten is dat in een tussen partijen te voeren bodemprocedure een vordering ex art. 7:272 lid 2 BW, strekkende tot het door de rechter vaststellen van een tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, zal worden toegewezen. [De Huurders] heeft echter onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis (zie pleitnota mr. Rhijnsburger) betoogd dat er geen deugdelijke reden bestaat om aan te nemen dat middels een kort geding tot ontruiming de huurbescherming kan worden doorbroken. Volgens [De Huurders] is de bedoeling van de wetgever duidelijk: “geen uitvoerbaar bij voorraadverklaring, niet in een bodemprocedure, maar zeker niet toestaan dat via een kort geding de zeer belangrijke huurbescherming fundamenteel doorbroken wordt.”
4.2.3 Dit verweer van [De Huurders] ziet ten eerste voorbij aan HR 8 januari 1982, NJ 1982, 445, volgens welke uitspraak ook in een bodemprocedure een eindvonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard om te voorkomen dat “de huurder, alleen of hoofdzakelijk met het doel de beëindiging van de huur uit te stellen, rechtsmiddelen tegen de beschikking aanwendt.” Ten tweede geldt dat volgens artikel 254 lid 1 Rv “(i)n alle spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, de voorzieningenrechter bevoegd (is) deze te geven” en dat ingevolge artikel 258 Rv het kg-vonnis (zelfs) ambtshalve uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Hierbij kan het ook gaan om een ontruiming bij wijze van ordemaatregel.
4.2.4 Het vorengaande brengt mee dat het hof een kg-vordering als de onderhavige weliswaar met terughoudendheid beziet, maar van oordeel is dat artikel 7:272 BW daaraan niet in alle gevallen in de weg staat. Het hof stelt vast dat door Woonstad niet gesteld is dat [De Huurders] misbruik van bevoegdheid als bedoeld in artikel 3:13 BW maakt, nog daargelaten dat hetgeen door Woonstad is gesteld door het hof in dit concrete geval ook te weinig specifiek en klemmend wordt geacht om doorslaggevend te kunnen zijn bij een belangenafweging volgens artikel 3:13 lid 2 BW.
4.2.5 In het navolgende zal het hof bezien of het zonder verder onderzoek zodanig aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat Woonstad zich met succes kan beroepen op de beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik” dat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen door de ontruimingsvordering in kort geding toe te wijzen.
4.2.6 Zoals gezegd, kan de beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik” de grondslag vormen van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst wegens renovatie (art. 7:274 lid 1 onder c BW juncto lid 3 onder a). Daartoe is (onder meer) vereist dat renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is en dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft om te renoveren.
4.2.7 Woonstad stelt (samengevat) dat de voorgenomen renovatie van het gebouw niet alleen of hoofdzakelijk is ingegeven door financiële motieven maar door andere belangen, alsmede dat de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomsten met [De Huurders] niet mogelijk is en dat een en ander dringend eigen gebruik oplevert.
4.2.8 Naar luid van HR 26 maart 2010, LJN BL0683 (rov. 3.4.2) kan “(h)et enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.”
Woonstad heeft haar financiële belangen bij renovatie onvoldoende geconcretiseerd, in het bijzonder waar het gaat om de verhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
Wat betreft haar belang bij renovatie in verband met technische/bouwkundige aspecten wijst Woonstad op de in rov. 2.5 bedoelde aanschrijving van de gemeente Rotterdam. Zij heeft daarbij echter niet gemotiveerd gesteld dat de gemeentelijke aanschrijving dwingt tot de ingrijpende renovatie en herindeling van het gebouw, op de door haar aangegeven wijze. Bovendien staat met betrekking tot die aanschrijving vast dat de deelgemeente Kralingen-Crooswijk vooralsnog niet handhavend optreedt, waardoor de factor ‘tijd’ minder van belang is.
Woonstad voert voorts aan dat de woningen in het gebouw verouderd zijn, dat de indeling van het gebouw bijzonder onpraktisch is, dat de woningen niet meer voldoen aan de eisen die zij aan haar woningen stelt en dat de binnen- en de buitenzijde van het gebouw dringend toe zijn aan renovatie en modernisering. Ook ten aanzien van deze stellingen geldt dat zij onvoldoende geconcretiseerd zijn. Onduidelijk is wat de gestelde veroudering inhoudt, aan welke eisen van Woonstad de woningen niet meer voldoen, in welke opzichten de binnen- en buitenzijde van het gebouw dringend toe zijn aan renovatie en modernisering en in hoeverre een en ander losstaat van het gegeven dat er lange tijd geen onderhoud is gepleegd, hetgeen Woonstad in de dagvaarding in eerste aanleg en in het voorbereidingbesluit van 16 februari 2009 heeft erkend. Dat de indeling van het gebouw ‘bijzonder onpraktisch’ zou zijn – hetgeen door [De Huurders] wordt betwist – rechtvaardigt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet de conclusie dat de voorgenomen herindeling dringend noodzakelijk is.
Woonstad heeft tevens gesteld dat voor aanvang van de renovatie en herindeling van het gebouw een destructief onderzoek dient plaats te vinden, waarvoor het gehele gebouw leeg moet zijn. De noodzaak tot volledige ontruiming van het gebouw ten behoeve van het gewenste onderzoek is echter niet komen vast te staan nu [De Huurders] dat in dit kort geding voldoende gemotiveerd hebben weersproken;
Ten slotte kan het feit dat Woonstad een exploitant heeft gevonden voor de tot horeca-bedrijfsruimte te herbestemmen begane grond van het gebouw (rov. 2.6) op zichzelf niet bijdragen tot het oordeel dat Woonstad het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Zonder nadere onderbouwing - die ontbreekt - valt naar het voorlopig oordeel van het hof niet in te zien dat die ruimte in een later stadium niet alsnog aan dezelfde ondernemer of een ander verhuurd kan worden.
Samengevat is het hof van oordeel dat Woonstad in de onderhavige procedure onvoldoende heeft onderbouwd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daardoor is naar het voorlopig oordeel van het hof onvoldoende aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure tussen partijen zal oordelen dat Woonstad zich met succes kan beroepen op de beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik.” De door Woonstad aangevoerde redenen vormen zowel op zichzelf, als tezamen en/of in onderling verband bezien, onvoldoende basis voor toewijzing van de vordering tot ontruiming in kort geding.
4.2.9 Het hof neemt voorts in aanmerking, naar kan worden vastgesteld, dat Woonstad gedurende een reeks van jaren een weinig heldere lijn heeft gevoerd met betrekking tot het gebouw. Er zijn volgens Woonstad verschillende plannen met het gebouw geweest, zoals renovatie en sloop en sinds “een aantal jaar”, aldus Woonstadmedewerker [A] ter gelegenheid van de mondelinge behandeling, is er leegstand in het gebouw ontstaan doordat Woonstad in afwachting van de verdere ontwikkeling van de plannen niet opnieuw tot verhuur is overgegaan wanneer er van de oorspronkelijke tien huurders iemand vertrok. De door [Huurder 2] ter zitting genoemde periode van acht jaar werd door Woonstad ([A]) niet weersproken. Dat inmiddels krakers hun intrek hebben genomen in het gebouw behoeft bij een zo langdurige (gedeeltelijke) leegstand niet te verbazen en komt dan ook in belangrijke mate voor rekening van Woonstad. De lange periode van onduidelijkheid die Woonstad aan de huidige plannen heeft laten voorafgaan relativeert de door haar gestelde dringende noodzaak thans bij wege van spoedvoorziening [De Huurders] tot ontruiming te dwingen.
4.2.10 Ten slotte: Woonstad stelt dat de voorzieningenrechter, gezien de aan [De Huurders] aangeboden woningen, in ieder geval had moeten oordelen dat er sprake was van andere passende woonruimte en dat hij aan de vele aangeboden woningen in het kader van de belangenafweging meer gewicht had moeten toekennen. Voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik moet (tevens) blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen (artikel 7:274 lid 1 onder c BW, slot). Dit vereiste hoeft echter pas aan de orde te komen als aannemelijk is - voor zover hier van belang - dat de verhuurder het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Blijkens hetgeen hiervoor is overwogen is het in deze zaak nog niet zover. Zulks neemt niet weg dat het hof ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft doen blijken van zijn gevoelen dat [De Huurders] overtrokken eisen stellen aan eventuele vervangende woonruimte.
4.3 Op het voorgaande stuiten de grieven af. Als in het ongelijk te stellen partij wordt Woonstad veroordeeld in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [De Huurders]
De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam, sec-tor kanton, van 23 juni 2010;
- veroordeelt Woonstad in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [De Huurders] tot op heden begroot op € 2.945,00 waarvan te voldoen:
(a) aan de griffier van het hof € 2.879,25 te weten € 197,25 voor in debet gesteld griffierecht en € 2.682,00 voor salaris advocaat, waarmee de griffier zal handelen overeenkomstig het bepaalde in art. 243 Rv, en
(b) aan [De Huurders] € 65,75 voor niet in debet gesteld griffierecht.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. van Rijkom, E.E. de Wijkerslooth-Vinke en H.J. Rossel en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 december 2010 in aanwezigheid van de griffier.