Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer : 200.046.582/01
Zaak-/rolnummer rechtbank : 316803 / HA ZA 08-2572
Arrest van de eerste civiele kamer d.d. 16 november 2010
inzake
[DE KOPER],
wonende te [Woonplaats], gemeente [A],
appellant in het principaal appel,
verweerder in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [de Koper],
advocaat: mr. A. de Groot te 's-Gravenhage,
tegen
[DE VERKOPER],
wonende te [Woonplaats], gemeente [Z],
geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in het incidenteel appel,
hierna te noemen: [de Verkoper],
advocaat: mr. F.L. Oudshoorn te Zoetermeer.
Het geding
Bij tussenarrest van 10 november 2009 is een comparitie van partijen gelast. Voor het verloop van de procedure tot dan toe wordt verwezen naar dit tussenarrest. De comparitie van partijen is gehouden op 17 december 2009. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [de Koper] bij memorie van grieven, tevens akte houdende wijziging van eis, (met producties) vier grieven aangevoerd en zijn eis gewijzigd. [de Verkoper] heeft de grieven bestreden bij memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel (met als productie de stukken van de eerste aanleg). Daarbij heeft [de Verkoper] in het incidenteel appel één grief aangevoerd. Deze is door [de Koper] bestreden bij memorie van antwoord in incidenteel appel. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het bestreden vonnis van 15 april 2009 in rechtsoverweging 2 (2.1 t/m 2.5) vastgestelde feiten zijn, met uitzondering van een kennelijke typefout waarover met grief I wordt geklaagd en die hierna zal worden hersteld, in hoger beroep niet betwist, zodat ook het hof uit zal gaan van de door de rechtbank vastgestelde feiten.
2. Het gaat in dit geding, zakelijk weergegeven, om het volgende.
(2.1) [de Koper] heeft op 8 november 2006 een in 1925 gebouwde (molenaars)woning (verder: de woning) voor een bedrag van € 185.000,-- gekocht van [de Verkoper]. De woning is blijkens de stellingen van partijen en de overgelegde foto’s opgebouwd uit een hierna te noemen “hoofdhuis”, een “middenhuis”, met daarin de keuken c.a., en een “aanbouw”, met daarin een slaapkamer en douche. Voorafgaande aan de aankoop heeft [de Koper] de woning meermalen, samen met zijn makelaar, bezichtigd.
(2.2) [de Verkoper] heeft op 25 september 2006 een vragenlijst met betrekking tot de woning ingevuld ten behoeve van de koper. Hij heeft daarin onder meer schriftelijk aangegeven:
(vraag 1M) dat er volgens hem geen verbouwingen of aanpassingen zijn uitgevoerd waarvoor een vergunning nodig was maar daarvoor niet was afgegeven;
(vraag 3B) dat er enkele scheuren in de gevel zijn door bewegingen van het huis dat niet gefundeerd is en last heeft van werking van de veenplaat;
(vraag 12B) dat hij in 2001 zelf de schuur heeft verbouwd en in 2002 de douche en slaapkamer.
(2.3) Enige jaren eerder, en wel op 27 januari 2000 hebben B&W aan [de Verkoper] een bouwvergunning afgegeven voor het geheel vernieuwen van de berging (hof: de hiervoor bedoelde aanbouw).
(2.4) [de Koper] was voorafgaande aan de aankoop van de woning op de hoogte van scheurvorming en verzakking van de woning. Hij heeft tevoren gezien dat de woning duidelijk scheef stond. Hij heeft daar toen niet op doorgevraagd. [de Verkoper] had aan [de Koper] gemeld (zie rechtsoverweging 2.2, antwoord op vragen 3B en 12B) dat de woning niet was gefundeerd en dat [de Verkoper] zelf in 2001/2002 de verbouwingen aan de aanbouw had uitgevoerd.
(2.5) De woning is op 1 maart 2007 door [de Verkoper] aan [de Koper] in eigendom overgedragen.
(2.6) Eind juni 2007 is er sprake geweest van ernstige lekkage in de woning, en wel in de hal bij de aansluiting met de aanbouw. [de Koper] heeft toen het plafond in de hal verwijderd en geconstateerd dat de houten balk die aan de buitengevel was bevestigd was kromgetrokken.
(2.7) Bij brief van 7 augustus 2007 is [de Verkoper] door de makelaar van [de Koper] in gebreke gesteld. Het kromtrekken van de balk was volgens [de Koper] te wijten aan verzakking, veroorzaakt door de te zware fundering van de aanbouw.
(2.8) Nadat [de Verkoper] aansprakelijkheid had afgewezen heeft [de Koper] hem op 22 juli 2008 gedagvaard voor de rechtbank met een schadevordering wegens herstelkosten ten bedrage van € 11.852, 40 (inclusief BTW) op grond van non-conforme levering.
(2.9) De rechtbank heeft deze vordering bij het thans bestreden vonnis van 15 april 2009 afgewezen, kort gezegd op grond van het feit dat [de Koper] niet had voldaan aan zijn onderzoeksplicht, nu hem voorafgaande aan de aankoop al bekend was dat er sprake was van verzakking van de woning wegens de bodemgesteldheid en het niet gefundeerd zijn van de woning. Daarom kon volgens de rechtbank niet worden vastgesteld dat de woning ten tijde van de levering niet die eigenschappen had die [de Koper] op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
3. [de Koper] klaagt met zijn grieven over dit oordeel. De kern van zijn klachten is dat de rechtbank heeft miskend dat er sprake is van een illegale aanbouw, die ondeugdelijk is gefundeerd, waardoor het huis asymetrisch wegzakt met lekkages als gevolg. [de Verkoper] had immers, aldus [de Koper], slechts een vergunning gevraagd voor het vernieuwen van een berging, terwijl hij de berging heeft gesloopt en buiten de reikwijdte van de vergunning de berging als aanbouw (slaapkamer en badkamer) bij de woning heeft betrokken. De vragenlijst bij de verkoop is door [de Verkoper] (vraag 1M - zie rechts¬overweging 2.2), aldus nog steeds [de Koper], onjuist ingevuld.
[de Koper] heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd. Hij vordert thans (i) aan herstelkosten een bedrag van € 19.587,40 (inclusief BTW), met wettelijke rente vanaf 22 juli 2008. Daarnaast vraagt hij een verklaring voor recht (ii) dat [de Verkoper] jegens [de Koper] onrechtmatig heeft gehandeld door het in strijd met de verleende vergunning optrekken en bestemmen van de aanbouw en (iii) dat [de Verkoper] aansprakelijk is voor de daaruit voor [de Koper] voortvloeiende schade, met (iv) veroordeling van [de Verkoper] tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat. Tevens vordert hij (v) veroordeling van [de Verkoper] in de proceskosten in beide instanties met rente.
4. [de Verkoper] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij heeft naar zijn zeggen nooit last gehad van lekkages. Hij heeft de bij de woning behorende berging vernieuwd en de werk¬zaamheden uitgevoerd conform de verleende bouwvergunning. Hij betwist illegaal te hebben gebouwd. Hij heeft alle beschikbare informatie aan [de Koper] verstrekt. [de Koper] wist van de onvolkomenheden aan de uit de twintiger jaren van de vorige eeuw daterende woning, maar heeft geen enkele navraag gedaan of onderzoek gepleegd. Van non-conformiteit of onrechtmatige daad is volgens [de Verkoper], gelet op deze omstandigheden geen sprake.
Met zijn grief in incidenteel appel klaagt [de Verkoper] erover dat de rechtbank geen aandacht heeft besteed aan zijn verweer dat [de Koper] te laat heeft geklaagd.
Tijdig geklaagd in de zin van artikel 7:23 BW Pro?
5. De grief in het incidenteel appel heeft de verste strekking en zal daarom eerst worden behandeld. Deze grief wordt verworpen.
[de Koper] heeft onweersproken aangevoerd dat hij eind juni 2007 – ongeveer vier maanden na de levering van de woning – na een zware regenbui werd geconfronteerd met ernstige wateroverlast, dat hij toen het plafond in de hal heeft verwijderd en heeft geconstateerd dat de houten balk die aan de buitengevel was bevestigd was kromgetrokken, waardoor een open ruimte was ontstaan die de lekkage heeft veroorzaakt. Er zijn geen feiten gesteld of anderszins gebleken waaruit voortvloeit dat [de Koper] redelijkerwijs eerder had moeten ontdekken dat er sprake was van dit gestelde gebrek. Hiervoor is immers destructief onderzoek nodig geweest. Een concrete aanleiding om de plafondplaten eerder te verwijderen is niet naar voren gebracht. Sterker nog, juist in de visie van [de Verkoper] was er voordien geen sprake geweest van lekkages. Vast staat dat 7 augustus 2007, ongeveer anderhalve maand na de ontdekking en voordat het herstel waarop de vordering ziet had plaatsgevonden, een schriftelijke ingebrekestelling is gevolgd. Dit is tijdig in de zin van artikel 7:23, eerste lid, BW.
Non-conformiteit/onrechtmatigheid?
6. De rechtsvorderingen van [de Koper] zijn er feitelijk op gegrond dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, meer in het bijzonder door de omstandigheid dat de aanbouw sterker verzakt dan verwacht wegens een ontoereikende fundering van de aanbouw. [de Koper] voert in hoger beroep twee grondslagen aan voor zijn vorderingen, te weten (i) non-conforme levering in de zin van artikel 7:17 BW Pro en (ii) onrechtmatige daad op grond van artikel 6:162 BW Pro.
7. [de Koper] klaagt allereerst over de afwijzing van zijn vordering op grondslag (i). Hier¬omtrent wordt als volgt geoordeeld.
Vast staat dat [de Verkoper] voorafgaande aan de verkoop en levering van de woning aan [de Koper] heeft gemeld dat er enkele scheuren in de gevel waren door bewegingen van het huis, dat het huis niet was gefundeerd en last had van werking van de veenplaat, alsmede dat hij in 2001/2002 zélf de aanbouw had verbouwd (zonder daarbij iets over funderen te zeggen).
Ook staat vast dat [de Koper], die werd bijgestaan door een eigen makelaar, ondanks deze mededelingen, voorafgaande aan de aankoop van de woning geen verder onderzoek heeft verricht/navraag heeft gedaan naar deze scheurvorming en verzakking, hoewel hij had gezien dat het huis duidelijk scheef stond en hem de slechte bodemgesteldheid (de veenplaat) was gemeld. Hij dacht immers naar zijn zeggen (comparitie in eerste aanleg) dat hij dat zelf wel zou kunnen opknappen. Voorts is gesteld noch gebleken dat [de Koper] ten aanzien van de aanbouw en/of de (wijze van) verbouwing daarvan bij [de Verkoper] of anderszins enige navraag of onderzoek heeft gedaan. Onder deze omstandigheden mocht [de Koper] er niet op vertrouwen dat de vloer van de aanbouw was gefundeerd, laat staan zodanig was gefundeerd dat deze geen last zou kunnen veroorzaken, mede in aanmerking genomen de slechte bodemgesteldheid (volgens [de Verkoper] ter comparitie in eerste aanleg betrof het een gewone betonnen vloer). De omstandigheid dat de verbouwing van de aanbouw in 2001 had plaatsgevonden (opmerking [de Koper] ter comparitie in eerste aanleg) maakt dit niet anders. De rechtbank heeft dan ook met juistheid geoordeeld dat er geen sprake was van levering van een woning die niet die eigenschappen had die [de Koper] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De hiertegen aangevoerde grieven falen.
8. Thans in hoger beroep voert [de Koper] als grondslag (ii) aan dat [de Verkoper] tevens onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste inlichtingen te verstrekken. Het gaat hierbij om het antwoord van [de Verkoper] op vraag 1M (zie rechtsoverweging 2.2 over “geen verbouwing zonder benodigde vergunning”). Volgens [de Koper] heeft [de Verkoper] de aanbouw buiten de reikwijdte van de vergunning verbouwd door deze aanbouw bij de woning te betrekken. Dit heeft hij ten onrechte niet gemeld. De bouwvergunning betreft, aldus [de Koper], alleen de heroprichting van de berging. Als aanbouw zou het gebouwde regulier vergunning¬plichtig zijn geweest, hetgeen zou hebben meegebracht dat ook constructietekeningen hadden moeten worden ingebracht, ook ten behoeve van de thans ongefundeerde vloer van de woning. [de Verkoper] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De vragenlijst heeft hij naar zijn zeggen correct ingevuld, terwijl hij de aanbouw heeft geconstrueerd conform de verleende bouwvergunning.
9. De vordering van [de Koper] op de grondslag onrechtmatige daad is, evenals de voorgaande grondslag, feitelijk gegrond op de stelling dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt en [de Verkoper] dat heeft verzwegen. Immers, ook hierbij gaat het in wezen om de (volgens [de Koper] te zware) ongefundeerde vloer in de aanbouw. Dit zou volgens [de Koper] – [de Verkoper] betwist dit overigens – de oorzaak van alle ellende zijn.
Weliswaar sluit de omstandigheid dat tussen partijen een contractuele verhouding bestaat een vordering uit onrechtmatige daad niet uit, maar in dit geval is het verwijt aan [de Verkoper] zozeer verweven met de gestelde wanprestatie (het leveren van een woning die niet aan de overeenkomst beantwoordt) dat voor een vordering uit onrechtmatige daad wegens het verstrekken van onjuiste inlichtingen (over de voor de uitgevoerde verbouwing noodzakelijke vergunning en de daaruit, aldus [de Koper], voortvloeiende non-conformiteit) naast die uit wanprestatie geen plaats is.
10. Hier komt nog het volgende bij. [de Verkoper] wordt niet verweten dat hij opzettelijk onjuiste informatie heeft verschaft, maar louter dat hij buiten de reikwijdte van de vergunning heeft gebouwd. Niet alleen heeft [de Verkoper] betwist dat van dit laatste sprake is geweest, maar bovendien heeft hij slechts aan [de Koper] als antwoord op vraag 1M aangegeven dat volgens hem geen verbouwingen of aanpassingen zijn uitgevoerd waarvoor een vergun¬ning nodig was maar daarvoor niet was afgegeven. Ook hierom kan in het midden blij¬ven of [de Verkoper] bij zijn verbouwing buiten de reikwijdte van de vergunning is getre¬den, nu de door [de Verkoper] aan [de Koper] verstrekte inlichtingen, die een persoonlijke mening van [de Verkoper] betroffen waarop [de Koper] in geen enkel opzicht heeft doorge¬vraagd, in de gegeven omstandigheden niet onrechtmatig jegens [de Koper] worden beoordeeld.
Slotsom
11. Uit het voorgaande vloeit voort dat de grieven II en III in het principaal appel falen. Grief I betreffende een kennelijke verschrijving van de rechtbank slaagt weliswaar, maar kan gelet op het voorgaande niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Grief IV mist zelfstandige betekenis en wordt daarom verworpen. Ook de grief van [de Verkoper] in het incidenteel appel faalt. Het bestreden eindvonnis van 15 april 2009 zal daarom worden bekrachtigd. De in hoger beroep gewijzigde vordering van [de Koper] moet worden afgewezen, nu er geen grond is voor aansprakelijkheid van [de Verkoper]. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, omdat geen relevante feiten te bewijzen zijn aangeboden. Het hoger beroep tegen het tussenvonnis 1 oktober 2008 wordt verworpen, aangezien hiertegen geen grieven zijn aangevoerd.
12. [de Koper] zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten moeten dragen van het principaal appel, [de Verkoper] die van het incidenteel appel.
Beslissing
Het hof:
- verwerpt het hoger beroep tegen het bestreden tussenvonnis van 1 oktober 2008;
- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 15 april 2009;
- veroordeelt [de Koper] in de kosten van het in het principaal appel, aan de zijde van [de Verkoper] tot op heden begroot op € 355,-- aan verschotten en € 1.788,-- aan salaris advocaat;
veroordeelt [de Verkoper] in de kosten van het incidenteel appel, aan de zijde van [de Koper] tot op heden begroot op € 447,-- aan salaris advocaat;
en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het in hoger beroep door [de Koper] meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J. Kramer en G. Dulek-Schermers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 november 2010 in aanwezigheid van de griffier.